抵押贷款、个人购房贷款等金融服务的提供，有力地支持了本市的房地产开发和销售。
。
3、税收政策
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和天津市实际，天津市政府制定了《天津市城镇土地使用税实施办法》。为进一步贯彻落实国家宏观调控政策，促进土地资源有效利用，根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号）精神，天津市人民政府发布了《天津市契税实施办法》（天津市人民政府令[2002]第14号）和《天津市(县、区)耕地占用税适用税额表》。
4、城市规划与发展目标
城市规划与发展目标：为落实天津市城市总体规划，尽快把天津市建设为现代化的国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，在近期规划期内（2002-2006）天津市将重点建设中心商务区和中心商业区，完善天津市作为区域性金融中心，商贸中心和信息中心的功能；加强现代化物流中心的建设，突出海港、航空港的经济带动作用，形成一批具有相当辐射能力的物资集散贸易中心；促进工业基地特别是高新技术产业基地的发展，增强城市的经济实力；围绕提高城市文化品位，建设一批国际一流的图书馆、博物馆、运动场、体育馆等文体设施及大型旅游活动中心、生态环境保护区。
㈡ 区域因素 1、区域概况
待估宗地位于天津市北辰区津霸水西村地块，总面积385亩，临近天津商业大学，东临天平路，国有土地使用权256666.7平方米
2、交通条件
东临天平路，交通状况良好 3、基础设施条件
天商估[2014]（估）字第001号 第9页 共21页
待估宗地外基础设施达到“七通”，即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通气、通暖。
通上水：待估宗地所在区域采用集中供水方式，由市供水公司供给。 通下水：待估宗地所在区域已接入市政排水管网，排水条件好。 通电：待估宗地所在区域采用集中供电方式，由市供电公司供给。 通讯：待估宗地所在区域采用市话方式，通话较方便。 通路：待估宗地东临翠屏大街，交通方便。
通气：待估宗地周围采用集中供气，由市煤气公司供给。 通暖：待估宗地周围采用集中供暖，由市热力公司供给。 4、环境条件
该宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，无重大工业污染，周围有天津商业大学，环境良好。 5、宗地自身条件
该地块地势平坦，有扩展余地。 个别因素
待估宗地位于天津市北辰区津霸公路水西村地块，土地面积256666.7平方米，证载用途为城镇住宅，规划容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于30%，地上以低层为主，局部限高21米，地下限高3米。土地形状较为规则，因地块面积较大，有利于土地利用。根据委托方提供资料和估价人员对实地现场及周边状况了解，宗地东临天平路，宗地周围对外交通状况较好，附近有676路公交车通过，交通方便。待估宗地距离天津市商业大学600米。该宗地为红线内及红线外基础设施条件达到 “七通一平”（即通路、通电、通上水、通下水、通气、通暖、通讯和宗地内平整）。
天商估[2014]（估）字第001号 第10页 共21页
第三部分 土地估价结果
一、估价依据
㈠ 估价依据的有关法律、法规、政策和技术规程 1、《中华人民共和国土地管理法》 2、《中华人民共和国担保法》 3、《中华人民共和国物权法》
4、《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第2 9 号） 5、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号） 6、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号） 7、《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》（主席令第七十二号）
8、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）
9、《天津市土地管理法实施条例》（天津市第九届人民代表大会常务委员会公告第25号）
10、天津市人民政府关于发布《天津市城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的通知（津政[1990]76号）
11、《国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目与标准的通知》([1992]价费字597号)
12、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第483号）
13、《中华人民共和国房产税暂行条例》 14、《中华人民共和国营业税暂行条例》
15、《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》(1985年2月8日国务院国发[1985]19号文件发布)
16、《国务院关于修改〈征收教育费附加的暂行规定〉的决定》 17、《天津市征收教育费附加实施办法》（津政[1986] 81号） 18、天津市人民政府关于《天津市地方教育附加征收使用管理规定的通知》（天津市人民政府令〔2003〕第8号）
天商估[2014]（估）字第001号 第11页 共21页
㈡ 技术依据
1、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001《城镇土地估价规程》 2、 中华人民共和国国家标准GB/T18507-2001《城镇土地分等定级规程》 3、《土地利用现状分类》（GB/T 21010—2007，中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布）
㈢ 委托估价方提供的资料
1、《鉴定委托函》（（2012）济法技委字第78号） 2、《鉴定委托书》（（2012）济法技委字第78号）
3、《国有土地使用权证》（天药中专用（2010）字第02-2154号）复印件
4、《国有建设用地使用权出让合同》 （合同编号：C13018520090052）复印件 5、《抵押担保借款合同》复印件 6、《抵押担保借款协议》复印件 ㈣ 估价人员调查搜集的资料 1、房地产市场出租资料
2、天津市土地利用总体规划及图件 3、待估宗地区域正射影像图资料 4、估价人员实地踏勘资料 二、土地估价 ㈠ 估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对待估宗地进行估价。具体依据了如下原则：
1、替代原则
遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代
天商估[2014]（估）字第001号 第12页 共21页
性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制，而趋向一致。
2、最有效利用原则
遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是该宗地的效用作最有效的发挥为前提的。
3、供需原则
遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
4、预期收益原则
遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。对于价格评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。
5、贡献原则
遵循贡献原则，是指土地总收益是指由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地收益的贡献大小来决定。按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素
天商估[2014]（估）字第001号 第13页 共21页