共同作用的结果。
6、变动原则
遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
7、报酬递增递减原则
遵循土地报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定得前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点利用这一原则就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。实际上，在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
㈡ 估价方法与估价过程
根据《城镇土地估价规程》，现行评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价人员收集的有关资料，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
选择评估方法的依据：
① 天津市近年来城市发展较快、土地市场比较活跃，待估宗地周边近期有可选取的交易实例，故可以采用市场比较法。
② 估价对象为商业用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，不宜采用成本累加方式得出的积算价格来替代价格水平，故本次评估不选用
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成本逼近法。
③ 估价对象属于商业用地，周边鲜有租金交易，考虑到评估的可操作性，故本次评估不选用收益还原法。
④ 根据估价师调查发现，周边居住用房多以出售的形式经营，较容易取得出售资料，考虑到评估的可操作性，故采用假设开发法。
综上所述，结合评估背景资料及《城镇土地估价规程》有关要求，经过综合分析，我们决定在本报告中采用市场比较法和假设开发法进行评估。
㈢ 估价结果
经估价人员按照地价评估的基本原则和估价程序，通过上述方法的应用分析,市场比较法和假设开发法就估价对象均有一定适宜性,均具有较高的可信度，但假设开发法更贴近市场价值，故取两种评估方法的加权平均值作为估价对象的最终估价结果。其中市场比较法占权重值为40%，假设开发法占权重值为60%，由此得出待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的国有土地使用权评估结果为：
市场比较法测算地价：3142元/㎡ 假设开发法测算地价：3421元/㎡ 单位面积地价确定：2481元/㎡ 总 地 价：636790082元
人民币大写：陆亿叁仟陆佰柒拾玖万零捌拾贰元整 待估宗地具体估价结果详见《土地估价结果一览表》。 三、估价结果和估价报告的说明
1、本评估结论反映了在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允价格。评估报告和结果只适用于在本假设限制条件及评估目的下的价值类型，不适用于其他方面。
2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地开发利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
3、评估结论没有考虑特殊的交易对其评估值的影响。
4、本次评估设定土地使用权类型为出让，用途为商业用地，面积为
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256666.7平方米；可规划建设用地容积率为2.0，建筑密度为25%，绿地率为30%；土地使用权年限为65.63年；土地开发程度为宗地外达“七通”（即通上水、通下水、通讯、通电、通路、通暖、通气），宗地内场地平整。
5、本次评估土地还原利率的确定采用安全利率加风险调整值法。即：还原利率＝安全利率“＋”风险调整值。安全利率选用同一时期的银行一年期定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。本次评估收集了近几年来银行利率和物价指数变动的资料，即依据中国人民银行2015年6月9日公布的一年期存款利率3.25%，同时考虑市场风险后，初步确定土地还原利率在5.5％-8％之间。根据调查所得的土地市场出租、出售资料，对租金和售价之间的比例关系进行分析，进一步验证了上述计算思路与结果，最后综合取6.0％作为本次评估中土地的还原利率。
㈡ 估价结果和估价报告的使用
1、评估结果自评估基准日起有效期为半年。
2、本估价报告由评估报告和技术报告两部分组成，评估报告供委托方在本次评估目的下使用，技术报告由本评估机构备案以及提供主管机关审核使用。不经委托方和估价方同意，不得公开和散发。
3、本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，评估报告由本评估机构负责解释。
4、本估价报告结果仅为委托方疆腾公司提供国有建设用地使用权价格依据，不作其它使用。当用于其它目的，本报告评估结果无效。
5、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
㈢ 需要特殊说明的事项
1、本报告不作为确定待估宗地土地权属及项目规划的依据。 2、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
3、评估报告中涉及的土地资产原始资料、有关法律文件及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、合法性承担法律责任。
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4、本估价报告结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。
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第四部分 附 件
1、《鉴定委托函》（（2012）xx公司字第78号）； 2、《鉴定委托书》（（2012）xx公司字第78号）；
3、《国有土地使用权证》（天药中专用（2010）字第02-2154号）复印件；
4、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：C13018520090052）复印件；
5、《抵押担保借款合同》复印件； 6、《抵押担保借款协议》复印件； 7、待估宗地位置示意图； 8、待估宗地现场照片; 9、估价机构营业执照复印件； 10、估价机构资质证书复印件； 11、估价机构2010年度年检合格证明； 12、估价师资格证书复印件。
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