（三）国有建设用地出让供应 1．国有土地使用权出让概念
国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （1）出让主体
主要是指国有土地使用权出让人。国有土地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。
1）土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。
2）中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
3）土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。 （2）出让客体
1）根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条和第八条的规定，土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征收手续转化为国有土地后才能出让。
2）地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。 3）土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。 （3）出让年限
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年；
（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、游游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。
出让期届满，政府可以无偿收回土地使用权及地上建筑物、 附着物的所有权；使用者如需继续使用，可向政府申请续期，并按有关规定重新签订合同，支付出让金，办理登记手续；若因公共利益需要，国家可依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予补偿。 2．国有土地使用权的出让方式
我国土地使用权的出让方式有四种：协议方式、招标方式、拍卖方式和挂牌方式。 （1）协议出让
土地使用权的协议出让称定向议标，是指出让方选择受让方并与其磋商用地条件及价款，通过协商的方式有偿出让土地使用权。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。
这种出让方式的特点是政府对地价等较易控制，灵活性大，土地成交价往往较低，在当前城镇土地使用制度改革的初始阶段有其存在的基础。但是以协议方式出让土地使用权，没有引入较充分的竞争机制，缺乏公开性，在地价的确定、受让人的选择上受具体承办者的主观因素影响较多，不利于公平竞争，也易产生以权谋私及国有资产流失。
它主要适用于工业项目、市政公益事业项目、非盈利性项目及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予扶持、优惠建设的项目用地。 （2）权招标出让
土地使用权招标出让，是指在规定的期限内，由符合受让条件的单位或者个人根据出让方提出的条件，以书面投标的形式，通过各投标者设计标书的竞争，来确定土地使用权受让方的方式。
招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标，二是采用邀请招标，即由招标小组向符合规定条件的单位发出招标文件。以该方式出让土地使用权，主要适用于一些需要优化土地布局、大型或关
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键性的发展计划与投资项目的较大地块的出让。招标出让的特点是在出让过程中，引进了市场机制，体现了市场经济的竞争原则，有利于公平竞争，能激发投标者对用地方案的积极研究。同时，也给出让方留有选择余地。
由于在确定土地使用权的中标者时，既要考虑到投标价，还要考虑到对投标规划设计方案和企业的资信情况，经过招标小组的综合评价，最后择优选定中标者，因此，中标者（受让人）不一定是标价最高的单位或个人。 （3）拍卖出让
这种出让方式又称竞投，它是指由土地所有者产权代表按照指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让土地使用权者到场，就土地出让价格公开叫价竞投，并将土地使用权出让给出价最高者的一种出让方式。其特点是充分引进了竞争机制，排除了出让的任何主观因素，并使土地出让价格较好地反映了当时该地块的市场供求关系，政府也可获得较高收益，较大幅度地增加财政收入。它适用于投资环境好、盈利大、竞争性强的商业、金融业、旅游业和娱乐用地，特别是大中城市的区位条件好、交通便利的闹市区地块的出让。
（4）挂牌出让
挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充。 （四）国有建设用地供应的基本条件 （1）符合规划
（2）符合国家的土地供应政策
（3）符合建设用地标准和集约利用的要求 （4）划拨方式供地必须符合法定的划拨用地条件 （5）新增建设用地符合农用地转用和征收条件 （五）国有建设用地供地标准
1．根据国家的产业政策，决定是否供地
依据国家有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。一般分为以下三类：
（1）国家鼓励类项目——可以供地，甚至要积极供地。 （2）国家限制类项目——限制供地。
由于限制供地项目多为竞争性项目，要尽量采取招标、拍卖方式提供建设用地 按照《限制供地项目目录》，限制提供建设用地的是：对须在全国范围内统筹规划布点的，涉及国防安全和国家利益的，生产能力过剩需总量控制的，大量损毁土地资源或以土壤为生产料的，需要低于国家规定地价出让、出租土地的，按照法律法规限制的其它建设项目。
（3）国家禁止类项目——禁止供地。
按照《禁止供地项目目录》，禁止提供建设用地的是：危害国家安全或者损害社会公共利益的，国家产业政策明令淘汰的生产方式、产品和工艺所涉及的，国家产业政策规定禁止投资的，按照法律法规规定禁止的其他建设项目。
2．根据有关法律，决定供地方式，包括：
（1）划拨方式供地。
（2）有偿使用方式供地。有偿使用的形式包括：国有土地使用权出让、出租和作价出资或者入股。 （3）依法使用集体土地。可以使用集体土地的建设项目包括： ①农民个人建房，但在两处建住宅是禁止的。
②乡(镇)村公共设施、公益事业建设：可以使用本集体的或者使用其他集体经济组织所有的土地。 ③乡(镇)企业：主要有三种类型，一是乡(镇)企业使用本乡(镇)集体所有的土地；二是村办企业使用本集体所有的土地；三是农村集体经济组织使用本集体所有的土地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办乡(镇)企业。
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3．根据规划，决定供地的具体位置
根据土地利用总体规划、城市规划、村庄和集镇规划，决定供地的具体位置。 4．根据年度计划，决定供地时间
根据建设时间和土地供应年度计划，决定供地时间。 5．根据用地定额，决定供地数量
根据国家规定的具体建设用地定额指标，决定供地数量。 （六）国有建设用地审查报批管理 1．用地预申请 2．用地申请
3．农用地转用方案 4．补充耕地方案 5．征收土地方案 6．建设用地呈报说明书 （七）国有建设用地供地程序 1．经营性用地的供地程序
经农用地转用征用及合法收回的经营性用地，按以下程序供地：
（1）委托经注册的土地估价中介机构或事业性土地估价机构进行地价评估； （2）对公开出让的底价、保证金、公告媒体、出让金交付方式等进行集体会审； （3）拟定土地供应方案；
（4）对拟公开出让的经营性用地进行实地踏勘； （5）土地供应方案报批；
（6）发布经营性用地公开出让公告；
（7）接受咨询、审查报名资格；
（8）组织招标、拍卖、挂牌出让活动，签署成交确认书； （9）签订土地出让合同，交纳土地出让金； （10）领取批准手续。 2．划拨用地的供地程序
经农用地转用征用及合法收回的土地符合协议出让条件的按以下程序供地： （1）拟定土地供应方案；
（2）对项目用地进行实地踏勘； （3）土地供应方案公示；
（4）土地供地方案报批；
（5）签署划拨决定书，交纳土地相关税费； （6）领取批准手续。
（八）国有建设用地供应法律文书的主要内容 1．土地有偿使用合同的主要内容
（1）合同正文
合同双方当事人（出让方必定是市、县级人民政府土地管理部门，而受让方则可以是国内外的公司、企业、其他组织和个人）；出让土地使用权的土地使用期限；出让土地的用途、位置和面积；土地使用权出让方式；土地使用权出让金支付方式；在法律规定的范围内协商确定出让人的转让、转租、抵押条件；违约处罚规定；出让合同的生效和终止条件；合同适用的法律；合同争议的解决方式；合同使用的文字及其有效文体；合同签署人的身份、签署时间、签署地点；土地使用条件，即土地使用规则。 （2）合同附件《出让宗地界址图》
2．《建设用地批准书》的主要内容
《建设用地批准书》的主要内容有：用地单位、用地单位主管机关、土地位置、批准用地面积、建设性质、建（构）筑物占地面积、用地批准文号、批准书有效期等。
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3．《国有土地划拨决定书》的主要内容
《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
（九）农村集体建设用地供应范围
1．兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地
乡镇办企业使用属于本乡（镇）集体所有的土地，村办企业使用本村集体所有的土地，村民组办企业使用本村民组所有的土地，个人办企业使用所在集体组织所有的土地。不允许乡（镇）办企业使用村或村民组所有土地，村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地。但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权人股、联营等形式共同举办企业。
2．农村村民建住宅使用本集体所有的土地
城镇居民使用集体土地，或农村村民建住宅使用其他集体经济组织所有的土地是不允许的。 3．乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地
包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村民委员会办公室，不管说使用本集体所有的土地，还是其他集体所有的土地都是允许的。 （十）乡（镇）建设用地审批内容及基本程序 1．乡镇企业用地的管理
包括乡（镇）、村（或村民小组）两级农业集体经济组织举办的企业、农民集资联办的企业、农民个体企业以及农民集体与其他单位和个人联办的企业使用本集体所有土地，农民集体组织应当向县级以上人民政府土地行政主管部门提出申请，土地行政主管部门根据有关规定审查后，按各省、自治区直辖市规定的批准权限报批。涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批手续。 2．乡(镇)村公共设施、公益事业建设用地的管理
乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地包括：乡村行政办公、文化科学、医疗卫生、教育设施、生产服务和公用事业、乡村道路、水利设施、防洪设施等。由农民集体经济组织或村民委员会提出，经乡（镇）人民政府审核后，向县级以上人民政府土地行政主管部门申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限批准。
涉及占用农用地的，应当先办理农用地转用审批。使用其他集体所有土地的，应当给予补偿或调换土地。使用农民承包经营土地的，农民集体经济组织应当给予安置。涉及到收回土地使用权的还应当给予补偿。
3．农村村民宅基地的管理
农村村民每户只能拥有一处宅基地，并且面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民因住房买卖、出租而使宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。
农村村民建造住房，由村民向农村集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民委员会或村民代表大会讨论通过后，报经乡 (镇)人民政府审核，再报县级人民政府批准。
七、土地市场交易与监管
（一）土地市场的概念 1．狭义的市场
狭义的市场是指进行土地交易的专门场所。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。 2．广义的土地市场
广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和。 3．土地市场的主体与客体
（1）土地市场主体
土地市场主体即土地市场的参与者（法人和自然人），包括供给者、需求者、中介者和管理者。
1）供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者（含经营者）。 2）需求者是通过土地交易取得土地所有权、使用权、租赁权抵押权等土地权利的单位和个人。 3）中介者
4）管理者 市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。
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（2）土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。 （二）土地市场的特点 （1）交易实体的非移动性。 （2）土地市场的地域性。 （3）土地市场的垄断性。 （4）流通方式的多样性。 （5）土地供给弹性小。 （三）土地市场的分类
按土地交易方式，可以将土地市场分为：
1．土地使用权出让市场。土地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。
2．土地使用权转让市场。土地使用权转让市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。
3．土地使用权租赁市场。土地使用权租赁是指土地所有者或土地使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用的，由承租人向出租人支付租金的行为。
4．土地使用权抵押市场。土地使用权抵押是土地抵押人以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 （四）土地市场的功能
1．优化配置土地资源
2．调整产业结构，优化生产力布局
3．健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 （五）土地市场的运行机制
城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。 1．市场机制
所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合技能的理论概括。
城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制。市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其程度。 2．宏观调控机制
由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。 （六）我国土地市场的现状 我国土地市场建设的成就：
1．国有土地使用配制范围和市场配制范围不断扩大，在全国全面实行了国有土地有偿使用制度； 2．土地用途管制的确立，政府对土地市场宏观调控得到了加强和完善； 3．土地市场运行制度和组织建设取得了明显进展，市场服务体系逐步形成； 4．土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。 （七）土地市场管理的内容 1．土地市场的宏观管理
土地市场的宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段（主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策）和行政手段（主要包括规划和计划），对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。
土地市场宏观管理包括两个方面：
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