宁 波 大 红 鹰 学 院
财 务 分 析 报 告
报告名称：保利地产股份有限公司财务分析报告 分 院： 经济与管理学院 班 级： 姓 名： 学 号：
二○一四 年 三 月
一、保利地产公司简介
保利房地产（集团）股份有限公司(证券简称:保利地产,证券代码:600048)成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。十六年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。
保利地产，秉承现代化建筑的自然主义与舒适性居住的人本精神，寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的和谐共生，诠释“和谐生活，自然舒适”的至高境界。“和谐”是企业产品追求的核心价值理念和最高设计理想，贯穿于产品的各个层面、各个方面和各个环节之中。“自然”是企业产品追求的总体风格和最重要的产品特色，是产品层面的核心思想。“舒适”是企业产品提供给目标客户的最大利益点，体现了“以客户为中心”的思想。 二、行业分析
宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。其一：房地产企业数量多，规模小。其二：房地产企业开发能力低，规模经济差。其三：房地产企业资产负债率偏高，经营风险大。 最后：房地产企业信用差，不重视品牌的创立。而在房地产行业中，保利地产作为一家有着15年品牌经营的央企地产企业，在2007中国、房地产品牌价值研究报告中，保利地产蝉联国有房地产企业品牌价值榜首，品牌价值达到45.72亿元，较上一年的19.62亿元增长133%，成为“2007中国房地产央企领先品牌”。保利地产十五年来坚定不移的诚信之路，不仅仅是业内企业、机关眼中“诚信”的代名词，更是得到了广大业主的认可，在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。正是有了这样的品牌价值和品牌意识，才有了保利地产今天所取得的成绩，同时也给每个人以信心，保利地产未来的发展将更为可观。 三、战略分析 （一）竞争战略分析 1.公司产品特色
保利集团以：“四型创意仓库”、“上海田子坊”、“798工厂”作为他的特色创意产业园区策划方案为代表，体现了房地产开发的新趋势以及现代人更为注重房地产以创意设计为新的观念。
2．低成本策略
所谓成本优势，更多的是说保利基于规模效应下的费用控制，即在一个城市多项目的同时运作有利于费用的节约，当然也不排除在早先的低价成本拿地。保利集团通过低价开盘的方式，使房产能够快速转让。同时，保利采取多渠道融资，低成本扩张的方式，进行多渠道的融资，降低成本进行房地产开发和扩张。发挥其明显的成本和费用控制优势，注重住宅的性价比，突出其快速推盘，快速周转的特点，采取低价推出，快速回笼资金，以便抓住市场调整情况下能低成本扩张和整合资源的优势。大量储备土地，拉长战线。土地与资金的有效地持续切换，使保利扩张的战线更为拉长，而其扩张态度也愈加坚决。保利坚持丰富自己的业务，使业务多元化，在最大程度上吸引客户。另一方面，这么做又可以平衡风险，增加企业长期流动资金 3．差异化分析
鲜明的品牌主张——“和谐生活，自然舒适”。简单的八个字，极具亲和力和沟通性，有效地达成了良好的市场区隔，成为保利地产集团开发理念、产品特色和VI识别等一以贯之的核心理念和价值观。
保利地产在15年和谐品牌之路中，谨记了这样一条原则：“诚信！诚信！还是诚信”。作为一家地产企业，保利地产从不拖欠工程款、税款、地价、银行还贷款；政府的规章制度、房屋管理部门的批示要求、设计规划部门的指导性意见总是在保利得到第一时间的执行，从没有推迟交楼的现象，并多次被评为业的诚信企业而备受好评。在保利地产项目的销售统计中，老业主再次购买和推荐购买的比例高达50%以上。 （二）SWOT分析 SWOT分析 S(优势) W(劣势) 1.公司最大的竞争优势在于其资源优1.公司在2011年购入约1000万平方米势。由于公司的控股股东保利集团源于的土地储备，土地成本较高，这使其应总参装备部，其在全国各主要城市和地对市场调整时的销售价格弹性较小。 区都具有丰富的资源，包括土地、资金2.经营风格偏激进。 和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。 2.土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城
市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。 3.公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。 4.良好的执行力将保证公司高速发展。 O(机会) T(威胁) 1.保利地产基本完成了全国化布局，开保利集团将深圳等地的地产业务注入始进入收获期，市场占有率将迅速提升。 保利香港（119，HK），与保利地产产生2.二、三线城市化进程提速。
四、会计分析
（一）资产负债表分析 1、水平分析法
表4.1 资产负债表水平分析表 报告期 流动资产： 货币资金 应收账款 预付账款 应收股利 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产： 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 非流动资产合计 资产总计 3,545,764,026.72 7,038,840,353.40 2,477,630,766.49 18,488,958.62 31,407,816.22 1,385,602,725.31 3,349,567,715.28 17,678,063,008.80 2014/12/31 2,331,813,449.76 7,736,887,404.08 2013/12/31 变动情况 变动额 变动（%） -81,859,545.66 -526,527,583.20 510,490,467.33 -42.2 -90.73 -22.35 3109.62 69.34 -31.02 25.89 45.25 -4.03 -3.93 17.08 0 905.25 40.31 27.71 竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 -2,995,046,799.00 22,565,616,676.99 19,275,863,743.91 267,192,101,934.69 239,907,295,955.86 20,247,937,162.00 350,858,011,961.76 303,008,054,884.41 -3,880,146,627.00 40,069,512,626.00 33,752,969,830.80 13,274,847,074.00 3,382,082,942.90 4,714,890,472.13 1,985,039,517.32 14,535,584.92 27,485,719.48 797,422,692.06 2,990,977,868.00 -27,681,583.73 -4,028,798.94 965,343.22 10,833.32 25,819,160.06 14,907,631,368.59 10,931,799,436.11 2,986,062,821.00 365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 16,260,909,895.00
流动负债： 应付账款 预收账款 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 96,397,774.43 119,463,155.59 228,905,375.03 124,633,442.34 55,170,317.97 4,812,626.00 77,387,893.39 44,950,851.41 5,304,259.19 281,171,559.15 -143,490,411.00 14.15 0.48 46.14 -36.11 -100.00 121.26 -50.52 49.33 -2.72 -2.72 39.86 0 0.95 35.63 36.94 6.3 27.71 113,301,490,370.56 107,167,841,700.08 -7,422,362,073.58 -6,218,525,196.99 25,411,752,181.00 19,624,724,743.00 18,084,473,460.00 一年内到期的非流187,313,493,217.54 166,634,556,840.12 -3,241,813,740.00 动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 非流动负债合计 负债合计 所有者权益： 实收资本（或股本） 6,916,930,399.42 资本公积 减：盈余公积 未分配利润 所有者权益合计 1,714,475,367.27 7,030,420,966.22 10,729,745,027.00 10,963,716,587.11 1,100,917,160.02 90,494,984,084.52 75,101,300,578.37 15,107,983,872.00 2,989,548,695.82 -185,094,740.00 -185,094,740.00 0 101,881,633.16 289,215,382.77 946,923,746.23 284,893,358,385.82 244,786,678,393.28 7,137,994,391.00 14,922,889,132.41 42,048,427,771.05 32,560,241,225.29 19,462,747,374.25 17,390,306,563.82 80,872,284,944.53 69,153,175,927.24 1,338,020,762.00 负债及所有者权益365,765,643,330.35 313,939,854,320.52 16,260,909,895.00 总计 （1）资产分析
该公司总资产本期增加16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%，说明保利房地产本年资产规模保持稳定增长幅度，并且增长程度比较可观。进一步分析可以发现： ① 总额分析
流动资产本期增加13,274,847,074.00元，增长幅度为25.89%。其中，增长幅度最大的项目是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33，增长幅度为3109.62%。非流动资产本期增加了2,986,062,821.00元，增长幅度为40.31%。在非流动资本中增长幅度最大的项目是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06，增长幅度为905.25%。流动资产和非流动资产两者的合计使总资产增加了16,260,909,895.00元，增长幅度为27.71%。说明总资产的增加主要是由流动资产和非流动资产的增加合力引起的。 ② 差异较大的项目
如上所述，在流动资产中差异最大的一项是应收股利，2014年比2013年增长了510,490,467.33元，足足上升了3109.62%，原因是2014年保利集团与联营、合营企业及子公司合作方股东的往来款增加，而房地产开发项目是需要一段时间的，这导致了应收福利的增加。在非流动资产中，差异最大的就是递延所得税资产，2014年比2013年增长了25,819,160.06元，增长幅度为905.25%，分析其原因是因为2014年保利自用、自营物业投入使用增加，房地产项目较多