关于印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的通知 宁建物字〔2013〕988号 各有关单位：
为贯彻《中华人民共和国物权法》、《江苏省物业管理条例》，指导业主大会、业主委员会规范有序地开展活动，维护广大业主的合法权益，特制定《南京市业主大会和业主委员会指导规则》，现印发给你们，请认真贯彻执行。 特此通知。
附件：南京市业主大会和业主委员会指导规则 南京市住房和城乡建设委员会 2013年10月20日
南京市业主大会和业主委员会指导规则 第一章总则
第一条为了协助、指导业主共同管理活动，为业主行使共同管理权提供倡导性意见，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规，制定本规则。 第二条本市行政区域内业主成立业主大会、选举业主委员会、设立业主小组及其活动适用本规则。
第三条业主大会自全体业主表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》之日起设立。
业主委员会自业主大会表决通过业主委员会委员选举之日起设立。
本市提倡根据住宅小区专项维修资金列支范围，按幢、楼道单元、楼层或若干建筑物组成的组团等设立业主小组。 第四条业主户数较多的住宅小区，可由全体业主共同决定是否设立业主代表大会。
业主代表大会履行业主大会职责，设立业主代表大会的住宅小区不再设立业主大会，业主代表大会的决定对全体业主具有约束力。
本规则中业主大会和业主代表大会统称为业主大会。 第五条本市建立业主公共决策平台，法律、法规、规章规定需要业主共同决定的事项，提倡通过公共决策平台表决。 本市建立南京物业网业主自治活动信息发布平台（http://www.njwyw.com），用于业主自治组织发布相关公告、通知、决定和信息。
第六条街道办事处、乡镇人民政府应当依据法律、法规、规章和本规则，对业主大会、业主委员会的成立及活动提供协助、指导和监督。
第七条本市建立业主自治活动顾问辅导机制，市住建委在南京市物业管理行业专家库中设立业主自治活动辅导专家小组。业主大会、街道办事处可聘请辅导专家担任首届业主大会筹备组组长，对成立业主大会筹备和业主自治活动日常运作实行专业培训 与过程辅导。
第二章业主大会的设立
第八条物业管理区域达到《江苏省物业管理条例》(以下简称《省条例》)第十三条规定成立业主大会条件的，建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。
第九条街道办事处应当在收到筹备业主大会申请后，要求建设单位报送下列文件资料：
（一）《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册；
（四）交付使用共用设施设备的证明； （五）物业服务用房配置证明； （六）其他有关的文件资料。
街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足，并在7个工作日内书面回复申请人。
如建设单位未能完整提供（二）、（三）项资料的，街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内，向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取，核查成立业主大会条件是否满足，并书面回复申请人。
第十条符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到筹备申请六十日内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织
成立业主大会筹备组。
（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。
（二）组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。
（三）征集期截止后，组织报名参加筹备组的业主进行培训，同时公示筹备组报名名单，公示期不少于7日。
（四）报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。未进入筹备组的业主可组成筹备志愿组协助筹备工作，并可在筹备阶段有业主成员退出时，依推选得票顺序补入筹备组。
（五）组织筹备组成员讨论推选，根据推选意见，指定人员担任筹备组组长。筹备组组长如由非业主成员担任，在筹备组中没有表决权。
（六）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立。
（七）聘请业主自治活动辅导专家，对筹备组成员进行专项业务培训。
第十一条筹备组工作原则如下：
（一）筹备组中业主成员人数应为单数，且不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组中仅业主成员有表决权，筹备组中的非业主成员未及时参加筹备组工作的，不影响筹备过程的合法有效性；
（二）筹备组做出的决定，应经半数以上的业主成员同意；业主成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权；
（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；
（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；
（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；
（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在小区公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。
第十二条筹备组组长履行以下职责：
(一)召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；
(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认；