绪论
1.4 思路框架
本文思路框架如图1-1： 山东省经济发展现状状 计量方法及模型 山东省房地产业存在的问题 结论及展望 图1-1 思路框架
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绪论 房地产投资与经济增长理论概述 相关概念 经济增长理论 山东省经济发展现状与房地产业现状分析 山东省房地产业发展历程 山东省房地产业现状 山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究 房地产投资与经济增长关系的计量分析 实证结果分析 山东省房地产业存在的问题及对经济增长的政策建议 政策建议 XXXX大学学位论文
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房地产投资与经济增长的理论概述
2 房地产投资与经济增长的理论概述
2.1 相关概念
2.1.1 房地产业
房地产，在日常生活中通常被称作不动产，对于它的概念，有狭义和广义之分。其中，狭义的仅是指某片土地及其上所建之房屋；而广义的不仅单指房屋和土地，还包附属于此地块的自然资源。本文使用的主要是狭义的房地产概念。
2.1.2 房地产投资
（1）房地产投资概念
房地产投资是指资本（主要是资金）所有者直接将资本，或者通过证券市场等金融机构间接把资本投入房地产业，在其所投资的房地产开发、销售过程中获取回报的一种行为。
（2）房地产投资特点 房地产投资特点主要如下： 1）投资对象具有固定性。
房地产的投资对象主要是不动产，而不动产的地理位置一般都是固定的，建造好了以后就难以进行移动，即使进行移动也会耗费巨大的人力物力，得不偿失。
2）投资成本高，投入量较大。
房地产业对资金的要求较高，从开发到售出需要极为可观的资金支持，这主要是由房地产业自身的特点和运行特点共同决定的。首先，近些年来，城市化程度的加深以及房地产业的发展，导致城市及城市近郊的地价暴涨；同时，国家为保护耕地对土地的控制却愈加严格，导致土地资源日渐稀缺，优质的地块更是凤毛麟角。巨大的供需矛盾毫无疑问地使房地产开发成本也随之水涨船高，导致天价“地王”层出不穷。对于可以直接利用的土地，土地所有者在出售土地时会考虑土地的位置、预期生产能力、同性质土地以往成交价格、未来市场行情等多方面因素，并根据这些因素来为要出售的土地谋求较高水平的价格；对于无法直接利用的土地，在使用之前必须要加以必要的整饬，这些也会带来巨大的开销。其次，房屋的建筑安装需要大量原材料的投入和大批人力资本的投入，并且施工周期一般较长，致使房地产投入资金回收缓慢。最后，房屋建成后，配套设施建设、广告宣传、各种促销活动等都需要继续大量投入。
3）投资回收期长。
房地产投资从资金的从投入到回收需要经过诸多环节，花费漫长的时间，在这个过程中，需
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要经历企业公关、关于土地使用权的各项审批、拆迁安置、建筑物的建造以及销售等流程。
4）投资风险性高，流动性低。
房地产市场复杂，不稳定因素多，投入资金巨大，周转期较长，投资风险较大。在这漫长的房地产开发、销售等过程中，如果投资者投资失误，或者市场出现不利变化，其投资往往难以在短期内回收，更难在短时间内变现。因此，房地产投资的流动性低、灵活性差，一旦有不利影响，可能会导致开发商资金链断裂，这对实力不强的房地产企业的打击很可能是致命的。
5）投资受的环境约束性强
建筑物是一个城市的基本构成物，轻易不会改变。每一个城市都有不同的规划和布局，其建筑物的建设也有着各自不同的经济、社会和环境要求。房地产投资要想取得良好的收益，就必须受到环境的约束，服从规划的要求。
2.2 经济增长理论
经济增长是一种综合的社会现象，多年来经济学家对此做过大量的研究，各种理论观点层出不穷，但目前认可度比较高的观点主要有两种。一种观点认为，经济增长是一个国家或地区实际总产出的持续增长，即经济总量的持续增加。另一种观点认为，经济增长是一个国家或地区人均实际产出的持续增长，即居民生活水平的不断提高。本文主要研究第一种观点的经济增长，即一定时期内实际总产出的增长，一般用GDP来衡量。
投资在某种程度上来说是一把双刃剑，它既能对经济增长产生强劲的推动作用，但也是导致经济波动的主要因素，二者之间存在辩证关系。投资的重要性毋庸置疑，但太过依赖投资推动经济发展，便犹如瘸腿之人，终难行之久远，甚至有倾覆之祸。
本文从投资的角度，在建立模型时以房地产投资额作为自变量，以GDP来衡量经济增长，并作为因变量，通过投资额的变动用以分析经济的变动情况。
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2.2.1 古典经济增长理论
古典经济增长理论诞生于工业革命时期，当时，前所未有之大变革的帷幕即将拉开，新兴的资本主义经济面临着诸多问题需要解释。它的出现，对于经济学的发展，乃至对当时的整个资本主义世界都具有里程碑式的意义，此后的经济增长理论也都源自于它并加以改进。以大卫·李嘉图、亚当·斯密等为代表的古典经济学家试图找出决定宏观经济增长的各种因素，并阐述它们的作用机理，用以指导方兴未艾的资本主义经济。
根据这个理论，投资的作用是无可比拟的，同时李嘉图也指出，经济增长遵循报酬递减规律，投资的效用将随着时间的流逝而不断降低，经济增长从而也将逐渐陷入停滞状态。但从报酬递减
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刘垠,蒋岳.我国经济增长比较研究.第二版.沈阳：辽宁人民出版社,2002
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房地产投资与经济增长的理论概述
规律问世以来，它所描述的经济增长停滞现象并未在世界范围内广泛出现，相反，世界经济总量在20世纪出现了跨越式的增长。出现这种情况是因为他们受制于当时的生产力发展、社会制度等因素，视角只着眼于资本的积累，而忽略了技术进步会的重大作用。
20世纪40年代，“哈罗德－多马模型”问世，它将古典经济增长理论抽象化、简明化，其均衡增长方程为：
G=S/V (2-1) G=S*ΔY/ΔK (2-2) G=1/Y*1/K=S/K (2-3) G是指经济增长率，V是指资本—产出比率，S是指储蓄率，Y是指产出，ΔY是指产出变化量，K是指资本存量，ΔK是指资本变化量。
“哈罗德－多马模型”建立在以下假设基础上： （1）社会只生产一种产品。 （2）生产要素只有资本和劳动。 （3）资本—产出比不变。 （4）不存在技术进步和折旧。
（5）储蓄可以有效转化为投资且边际储蓄倾向不变。
“哈罗德－多马模型”将经济增长率抽象成储蓄率和资本—产出率的函数。该模型强调储蓄率对于经济增长的决定性影响，并且指出，如果一个国家或地区长期保持较高的储蓄率，其经济就会快速增长。同时，该理论也强调了经济不稳定的内生性，若实际增长率偏离均衡增长率，则经济会在短期内发生震荡波动；若均衡增长率偏离自然增长率，则经济会发生长期的震荡波动，且这种偏离的趋势会随着时间的推移而不断强化，难以达到三者相等的理想状态。即使偶然达到均衡状态也不能持久，这种情况即所谓的“刃锋式”增长，出现这种状况时政府必须及时进行干预。“哈罗德－多马模型”主要有两个特点：一是强调了储蓄的作用，重视资本积累。二是突出了投资的双重作用：一方面，投资能够提振社会总需求，提高全体收入；另一方面，投资还能够增加资本存量和未来供给，促进企业特别是制造业的发展。
2.2.2 新古典经济增长理论
20世纪50年代，新古典经济增长理论开始登上历史舞台，其代表人物索洛（R.M.Solow）对之前的理论做出了修正和改进，提出了更为先进的“索洛模型”，其基本方程如下：
Δk =s*y－(n＋δ+g)*k=s*f(k)－(n＋δ+g)*k （2-4） “索洛模型”的前提假设是： （1）资本和劳动能相互替换。 （2）只生产一种复合产品。
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