山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析
已经建成的商品房在过度供给的情况下可能会更难售出，这又会使原本居高不下的空置率更为高涨，使开发商回笼资金更加困难，这对已经出现颓势的房地产市场无疑雪上加霜。
注：数据来源于《山东省统计年鉴2014》 图3-5 2005-2012年山东省房地产业增长情况
（1）山东房地产市场供给分析：
1）房地产开发投资快速增长，投资规模持续扩大。
山东省房地产市场经过1990-1995年的起步和1996-1997年的受挫，自1998年以来，受内需的不断扩大和住房制度改革等相关政策的有力拉动，房地产市场全面复苏，并迅速进入到高速发展时期。2013年全省房地产开发投资规模增大继续扩大，全年完成5444.53亿元，同比增长15.64%。
2）房屋施工面积迅速扩张，竣工面积增长缓慢。
山东省房地产开发在经历了1996-1997年暂时的受挫后，随着地方政府对房地产业愈加重视以及相关政策和土地整顿措施的逐步到位，从2000年起，开始高速发展，大量项目如雨后春笋一般纷纷开工，房屋施工面积快速增长。到2013年，房屋施工面积达50549.2万平方米，同比增长17.67%；而竣工面积只有7508.5万平方米，同比增长仅为2.51%，房地产市场过度、过快扩张存在隐患。
3）商品房销售面积总体呈增长趋势，房屋空置率快速上升。
2013年山东省商品房销售面积达到10329.8万平方米，是2005年的2.75倍；而空置面积也达到2801.9万平方米，是2005年的4.42倍。在商品房销售量不断增加的背后，是大片空置的房屋，且空置面积还在快速增长，这表明山东省房地产市场存在事实上的过度供给。
17
XXXX大学学位论文
4）住宅供给总体稳定，经济适用房供给量不足。
从图3-6中可以看出，近几年来，住宅施工面积占房屋施工面积的比例基本保持稳定，其销售面积占商品房销售面积的比例也基本保持不变；但是经适房的施工面积占房屋施工面积的比例却在逐年下降，其销售情况更是不乐观，且有逐年恶化的态势。上述情况表明，山东省房地产开发主要以商品房为主，对于用于保障民生的经济适用房的供给有所欠缺。
图3-6 住宅施工面积占房屋施工面积的比重 住宅销售面积占商品房销售面积的比重 经济适用房施工面积占房屋施工面积的比重 经济适用房销售面积占商品房销售面积的比重
（2）山东房地产市场需求分析：
从图3-7可以看出，最近今年，全省经济持续高速增长，形势蒸蒸日上，人民群众的收入水平有了较大大幅度的提高。尽管商品房价格不断上扬，但由于总体经济形势较好，居民收入不断提高，加上居民对商品房的刚性需求，山东省的房地产需求应该仍有一定的增长空间。从图3-5中可以看出，从2005到2013年的9年间，每年的商品房销售面积都大于房屋竣工面积，这说明，对住房的需求比较旺盛；但是，从图中也可以明显的看出，前者高于后者的幅度正在回落，这说明，旺盛的需求在逐渐消退，积存的住房也在不断增加。结合2014年全国房地产市场的整体萎靡以及2015年经济下行压力的进一步增大，可以大胆地预测，这种需求衰退的态势或将继续、甚至加速。
18
山东省经济发展现状与房地产业发展现状分析
注：数据来源于《山东省统计年鉴2014》
图3-7 1990-2013年山东省城镇居民年人均可支配收入与农民年人均纯收入变动情况
3.2.4 山东省房地产业投入产出比
“投入产出比”在各类相关文献中罕有提及，但是由于它具有直观性强、可信度高、方便快捷等特点，经常被各类企业和投资者用来作为投资项目立项的重要评价指标。“投入产出比”是指投入的资金与其创造的价值之比，常用“1∶N”的形式表达，若这个值大于1，则表示产出大于投入，资金投入是高效的；若这个值小于1，则表示产出小于投入，资金使用效率不高。
从图3-8可以看出，在2000-2008年这一段时间内，山东省房地产业的投入产出比一直小于1，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率并不高；从2009年到2011年，这三年间，山东省房地产业的投入产出比高于1，并且不断上涨，说明这段时间内，房地产业使用资金的效率是高效的。然而，自2012年开始，投入产出比开始下降，并重新跌落至1以下，虽然2013年有所抬头，但仍小于1。如果再结合2014年全国房地产市场降温、市场预期普遍走低和国家相关政策调整的大背景，可以大胆预测，2014年甚至及以后的一段时间，投入产出比会继续降低。单纯就2012-2013年投入产出比的情况来看，山东省房地产业的资金使用效率不高，并且若上述预测为真，情况会进一步恶化。
19
XXXX大学学位论文
注：房地产业投入产出比=商品房销售额／开发投资额×100%
图3-8 2000-2013年山东省房地产业投入产出比
20
山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究
4 山东省房地产投资与经济增长关系的实证研究
4.1 计量方法及模型
4.1.1 单位根检验
所谓时间序列的平稳性，是指时间序列的各种数字特征不会随着时间的变化而发生变化。当时间序列平稳时，此序列对任何外在的冲击只会有暂时性的影响，而非平稳时间序列的统计规律会随着时间的推移而变化，并会对外来冲击产生累积影响，进而逐渐偏离其均值。在现实生活中，直接搜集的经济变量的时间序列大都不是平稳的，如果直接采用原始数据，结论错误的可能性较大，易出现伪回归现象。所以，对于时间序列，在采用之前，要先进行平稳性的检验，如果它不平稳，则应先通过差分运算，将其转化为平稳的时间序列，然后再建模。ADF检验是较为常用的检验时序数据平稳性的方法，它具有简明、准确、易操作的特点，其包含如下三种回归模型： 模型一： ?у
t
＝γ ＝γ＝γ
у
t-1
＋
??i?1pi
?у
pt-i
＋μt， t=1，2，?，T （4-1）
模型二： ?у
t
у
t-1
＋а＋
??i?1i
?у
pt-i
＋μt， t=1，2，?，T （4-2）
模型三： ?у
t
у
t-1
＋а＋δt＋
??i?1i
?у
t-i
＋μt， t=1，2，?，T （4-3）
其中，a代表常数，δt代表线性趋势函数。零假设为：H0:γ=0，即存在一个单位根；备选假设为：H1:γ＜0，即不存在单位根。
实际进行检验时按照先模型3，其次模型2，最后模型1的顺序进行检验，若检验结果拒绝零假设，则原时间序列不存在单位根,若以上三个模型的检验结果都不能拒绝零假设，则此时间即存在单位根。对于时间序列，存在单位根即代表此数列是非平稳数列，反之亦然。对非平稳时间序列一般进行差分运算将其转化为平稳时间序列。如果一个非平稳时间序列经过d次差分后变为平稳时间序列，则称原序列为d阶单整序列，记为I(d)。
ADF检验方法在实际运用的时候要注意两点：一是设法确定是否含有常数项和时间趋势项。有很多方法可以解决这个问题，其中较为简便的方法是画出检验序列的曲线图，先通过观察该序列是否在0值附近变动来决定是否添加常数项，然后再根据该序列的波动情况是否跟随时间变化来决定是否添加时间趋势项。二是如何选择合理滞后阶数的问题。一般是根据赤池信息准则确定 ①
①
孙楠.青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究.西安科技大学硕士论文.2012
21