6开发进度
项目计划于2007年2月（争取2006年12月底）完成土地一级开发，达到“七通一平”的上市条件并入市。
各项工作时间安排如下： 编号 工作阶段 工作内容 1 前期准备1.1上联席会； 工作 1.2土地一级开发招投开发实施主体； 2 前期手续征地手续 （一） 拆迁手续 工作成果 工作时间 土地一级开发批2006年7月底复 前完成 标工作；确定土地一级签署土地一级开发合同。 《建设用地批准2006年9月底证书》 《建设用地规划许可证》 《房屋拆迁许可2006年8月底证》 3 前期手续规划手续 （二） 市政咨询 其他联审会提出的要求 前完成 前完成。 《规划意见书》 2006年12月底《市政工程咨询方案》 其他如环评、交评等。 前完成 4 拆迁实施 先期进行非住宅房屋拆拆迁补偿协议 迁。取得《房屋拆迁许可证》后实施宅基地房屋拆迁。 2007年1月底前完成。 16
编号 工作阶段 工作内容 5 6 市政工程 完成七通工程 工作成果 工作时间 现已完成 2007年2月底前完成 上市前的一级开发工程竣工验收 准备 上市前文件准备 上市宣传工作。 7 土地供应 上述过程用线状图表示如下：
项目 前期准备工作 房屋拆迁许可证 建设用地批准证书 建设用地规划许可证 规划意见书 交通评价意见 环境评价意见 市发改委核准 上市前的准备 2006-7 2006-8 2006-9 2006-10 2006-11 2006-12 2007-1 2007-2 0 1 2 3 4 5 6 7 8
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7 投资方案
7.1总投资测算
根据对征地拆迁成本、市政基础设施建设费用的估算，并考虑其他相关费用，估算土地一级开发总成本为5009.95万元，按照建设用地分摊单位成本为250.5万元/亩。本项目土地一级开发总成本估算汇总如下:
土地一级开发成本汇总表
序号 1 1.1 1.2 项目 征地拆迁费 征地费 拆迁补偿费 计算基数 取费标准 金额（万元） 3300 - 3300 1200 42.504 4542.504 45.42 费）*1% 5 6 7 小计2 管理费用 财务费用 小计3 代理推广费用 8% 4587.924 366.83 255.87 5210.624 50 小计1+4 小计2*8% 按小计2 ， 1年期，利率5.58%计算 小计2+5+6 以市政基础设施费为基数，拆迁补偿费中已考虑了不可预见费，此处不再重复计算 扣除征地费 万元/亩 备注 费用6000万元，采用返还建筑面积1万平方米住宅的形式 按建设用地面积每平方米20元计算 1+2+3 小计1（扣除征地2 市政基础设施费 3 4 防洪费 小计1 前期费用 1.995 万m2 602 元/m2 21252 m2 20 1% 元/m2 4542.504 万元 4585.4 万元 4585.4 万元 5.58% 8 不可预见费 1200 万元 8% 96 合计 5356.624 268.5 建设用地计算单价 18
7.2土地销售效益测算
根据供地方案的预测，土地销售收入和效益情况如下：
项目 土地市场价格（熟地价） 土地一级开发总成本 增值收入 净收益率 总价 （万元） 楼面单价 （元/平方米） 地面单价 （元/平方米） 5937.12 5008.05 929.07 2790 2353 437 18.6% 4464 3765 699 19