《民事审判指导与参考》建设工程及房地产类 43 个案例裁判观点集成
01 .应当按照合同约定的内容、方式结算工程款｜第 34 辑 案情摘要
2002年，甲公司与乙公司签订建设工程施工合同，甲公司为乙公司承建新发大厦，约定了工程款数额等内容。2003年5月1日，工程经验收合格。甲公司于次日向乙公司申报工程结算报告，造价2500万元，乙不予答复。甲公司同年8月2日发函，要求乙公司自收到函件后28日内回复，否则认为认可结算报告，乙公司收发室签署文件并加盖公章。乙公司支付了1900万元。甲公司诉至法院，要求乙公司支付600万元工程款及利息。乙答辩要求审计。
法院处理
乙公司签署甲公司函件，认可28日内不回复视为同意结算报告，工程款总额为2500万元，判决乙公司支付工程款600万元及利息等。
最高法院民一庭意见
合同约定固定总价方式结算工程款，应按照合同约定的不同风险范围，可以或者不能调整工程价款。因设计变更导致超出合同约定风险范围内的工程量或质量标准变化，应按司法解释规定据实结算，当事人另有约定的除外。发包人未在合同约定审定期限审价视为认可施工人报价；合同约定既可体现在施工合同中，也可在履约甚至结算阶段做出。
02 .财政评审中心做出的审核结论原则上不能作为工程结算依据｜第 34 辑
案情摘要
2003年，甲公司经招投标承建某隧洞工程，与乙公司签订建设工程施工合同。2006年4月工程验收合格。乙公司已支付1450万元，双方确认工程款为1700万元。因乙公司不支付工程款，甲公司诉讼要求支付300万元及利息。乙方辩称根据财政部《关于加强项目预（结）算竣工决算审查工作的通知》，本案须经市财政评审中心审核，应以审核结论为准，审核数额为1500万元。
法院处理
一审判决支付50万元及利息。二审改判乙公司支付250万元及利息。
最高法院民一庭意见
财政部门对财政投资资金的评定审核，是国家对建设单位基本建设资金的管理监督，不影响建设单位与承建单位之间签订的合同效力及履行。但建设合同中明确
约定财政部门对财政投资的审核结论作为结算依据的，审核结论应作为结算依据。
03 .房地产公司预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应民事责任｜第 34 辑
案情摘要
1999年8月，李某与开发公司签订合同，约定购买商品房一套，但未就管道铺设进行约定，李某按约支付全部房款。开发公司交付房屋中有公用管道通过。李某起诉要求拆除，法院驳回李某诉请。2002年11月李某起诉要求开发公司支付违约金86000元，并对房屋贬值进行赔偿。
法院处理
酌定开发公司赔偿34500元。
最高法院民一庭意见
虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但是根据合同法第42条第2款，订立合同中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。由此，房产公司应承担相应赔偿责任。关于赔偿数额，可考虑房产公司应告知而未告知，导致李某多支出的交易费用或给李某造成的损失确定。
04 .未完成投资开发总额25%以上，是否影响合同效力｜第 34 辑
案情摘要
甲公司与乙公司签订转让国有土地使用权的合同，约定甲公司向乙公司转让土地面积500亩。乙公司支付首期2000万元后，因甲公司未将相应土地过户给乙公司，乙公司诉至法院，要求继续履行合同。
法院处理
一审认为甲公司转让土地使用权时，甲公司未达到城市房地产管理法第38条规定的25%的投资条件，合同无效。二审改判合同有效，甲公司继续履行合同。
最高法院民一庭意见
土地使用权转让合同的转让方没有达到“完成开发投资总额的百分之二十五以上”，对于成片开发土地，转让方没有“完成工业用地或者其他建设用地条件”的，不影响土地使用权转让合同效力。
05 .未完工程承包人是否可主张优先受偿工程款｜第 35辑
案情摘要
2006年，甲公司与乙公司签订建设工程施工合同，约定甲公司承建乙公司大厦。合同签订后甲公司进场施工，乙公司未按约支付工程款。甲公司于2007年5月4日停工，起诉要求解除合同、乙公司支付工程款和承担违约责任，主张工程款优先受偿权。
法院处理
一审判决解除合同，乙公司支付工程款及承担违约责任，驳回要求工程款优先受偿权请求。二审支持甲公司工程款优先受偿权的请求。
最高法院民一庭意见
合同法第286条是法律赋予承包人工程款优先受偿权的权利。从条文表述分析，没有要求承包人优先受偿权以工程完成并且竣工验收为先决条件，合同解除情况下，承包人也对未完工程享有优先受偿的权利。
06 .建设工程施工合同无效，但建设工程竣工验收合格，发包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持｜第 35 辑
案情摘要
2006年6月，某建筑公司与某房产公司签订建设工程施工合同，约定建筑公司承建大厦。2007年工程竣工，验收合格交付使用。双方就工程款支付发生争议诉至法院。建筑公司以其超越资质承揽工程为由要求按照工程定额据实结算。
法院处理
参照合同约定结算工程款。
最高法院民一庭意见
民事活动中双方当事人权利义务平等。根据关于审理建设工程施工合同的纠纷案件适用法律问题的解释第2条，建设工程施工合同无效，但是建设工程经竣工验收合格的，发包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予以支持。
07 .作为合同结算依据的地方政府文件被撤销，当事人请求据实结算的，应如何
处理｜第 36 辑
案情摘要
1995年4月至1996年9月，甲公司与乙公司就某工程签订施工合同及安装工程合同。合同约定执行政府（94）建1号文件进行结算。2000年工程验收合格，双方未就结算达成一致。建1号文件主要内容是对建筑市场上的外资和内资建设项目收费实施双轨制，适用不同的定额标准收费，2000年该文件撤销。乙公司起诉要求甲公司支付1亿元工程款及利息。经鉴定，按照建1号文件，甲公司结欠工程款6700万元。
法院处理
政府文件是作为一项价格标准存在，双方在招投标和签订合同时，双方经过利益与风险权衡，应对双方有约束力。文件本身效力不是本案审查范围。判决支付6700万元工程款及利息。
最高法院民一庭意见
合同双方当事人自愿将含有结算标准和依据的地方政府文件内容转化为合同内容，如该文件不违反法律、行政法规的禁止性规定，不能因文件被撤销、失效，否定合同相关条款的效力。当事人请求据实结算的，不予支持。
08 .具备商品房买卖实质性要件的合同，不能认定为预约合同｜第36辑
案情摘要
2005年7月，房产公司与江某签订购房合同一份，对于房屋坐落、面积、价格、交付时间等做了约定，还约定待具备预售条件后另行签订购房合同。签订合同时开发公司未获预售许可。合同签订后，开发公司陆续获得规划许可、建设工程施工许可、预售许可。2007年1月江某要求按照约定价款签订购房合同，开发公司拒绝。江某诉至法院要求开发公司交付房产，赔偿延期交付违约金及损失。
法院处理
购房合同继续履行，开发公司交付诉争房产，江某支付剩余房款。
最高法院民一庭意见
根据关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第2、5条，当事人签订购房合同后，如果具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、法规规定的，应当认定为商品房买卖合同。
09 .投资建设他人划拨土地上立项的房屋并且承租建成后房屋的合同性质和效力｜第37辑
案情摘要
1997年8月，某部队与张某签订合同，约定：张某投资建设某部队划拨土地上立项的商业大厦，建成后产权归部队，张某租用该大厦12年。大厦于1998年竣工，部队取得产权证后将房屋交付张某承租，后因张某欠缴租金，部队起诉要求解除租赁关系，张某支付租金。张某提出反诉，要求部队支付投资款700万元。
法院处理
一审判决解除合同，部队补偿张某1937317.90元，张某支付租金168428元。二审认为张某投资款性质为预付租金，变更补偿为部队返还张某预付租金2091406.24元。
最高法院民一庭意见
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当按照《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第27条，认定为房屋租赁合同。当事人仅以该合同涉及的土地为划拨土地主张合同无效的，不予支持。
10 .商品房买卖合同司法解释第六条规定的主要义务应当如何理解｜第 37 辑
案情摘要
2006年，新华公司与蓝田公司签订商品房预售合同，约定新华公司将12500平方米房产出售给蓝田公司，还约定本合同甲乙双方签章并到房地产部门登记后生效。后双方一直未到房地产部门办理登记。蓝田公司起诉要求确认合同未生效、新华公司返还已经支付的房款及利息。
法院处理
一审认为依据约定，本案合同未生效，新华公司返还购房款及利息。二审改判，驳回蓝田公司诉请。
最高法院民一庭意见
当事人约定以办理登记备案手续为商品房生效条件的，从其约定，但是当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。根据合同法鼓励交易、尽可能使合同生