案情摘要
甲厂与乙公司签订协议，约定：甲厂提供划拨土地、乙公司出资设立房地产开发项目公司开发房地产项目，还约定乙公司垫付费用后，因其他原因不能成为新公司股东的，甲厂一次性偿还乙公司前期垫付的费用及承担垫付款银行同期贷款利息四倍；成为新股东的，按照投资享受权利。协议签订后，乙公司垫付了1500余万元费用，双方未能组成新公司，无法继续合作。乙公司要求甲厂归还垫付款，并且按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。
法院处理
一审认为本案实为借贷，判决甲厂返还垫付款本金和按照同期银行贷款利率支付利息。二审认定双方系房地产合作关系，约定条款系清理条款，改判甲厂支付同期贷款利率四倍的利息。
最高法院民一庭意见
合同约定一方出地，另一方出资，设立房地产项目公司，按照出资比例享有项目公司股权权益，合作开发房地产。从约定的权利义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同。合同还约定，终止履行后接受出资的一方返还出资方投资款本金及按照同期银行贷款利率四倍支付利息，依据合同法第97、98条，此约定性质为合同终止履行后的清理条款，不属于《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的名为合作合同实为借款合同的情形。
39 .涉及农村集体土地所有的委托代建合同中对外销售利润分配条款的效力如何认定｜第 63 辑
案情摘要
村委与北海公司签订项目建设委托合同，约定村委将某建设项目委托给北海公司代为建设，村委提供合法手续的建设用地及做好地块范围内地上物补偿，北海公司实施建设，双方按比例分成（村委以土地评估作价入股，北海公司以工程实际造价入股）。合同签订后，北海公司进行施工，工程于2010年10月竣工，已销售住宅670套（其中村民500套，对外170套），底商、商铺、车库也售出一部分，售房款由北海公司掌握。2013年村委起诉，以案涉土地系集体土地，村民之外的人无权购买、北海公司无权销售为由，要求北海公司返还未销售房屋，返还已销售部分的房屋收入扣除开发成本（含5%代建费）的差额3500万元及利息。
法院处理
一审判决案涉土地上房产虽然不能对外销售，但是确实存在收益，不按约定分配
与诚实信用原则不符；双方均存在过错，但北海公司承担主要责任，利润中70%归村委，30%归北海公司。北海公司已经销售的房款减去工程总成本、代建费用和30%对外销售利润的剩余盈利和利润返还村委，未销售的房产归村委。二审认定因案涉土地未办理征收手续，不能对外销售，也就不能产生合法利润，也就不能产生利润分配，北海公司应当将未销售的房屋及已经销售不能分配的盈余款返还村委，据此改判。
北海公司不服申请再审。
最高法院民一庭意见
涉及农村集体所有土地的委托代建合同中，对外销售利润分配条款具有合资、合作开发房地产的性质，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地设计等审批文件或证明。虽提供了上述文件或证明，但在一审法庭辩论结束前土地性质仍未变更为国有土地的，利润分配条款按无效处理。
注意：最高院撰稿人在案例理由部分，指出村委未按照约定办理合法手续，违反合同义务；此后多次委托北海公司销售后又主张利润分配条款无效系不诚信行为，北海公司可另行主张权利，应可大致实现双方利益平衡。
40 .以划拨土地使用权与他方签订的合作建房合同应如何认定效力｜第 64 辑
案情摘要
汽修厂与中行签订合作建房合同，约定：在汽修厂所在地建成一幢12层的综合办公楼，汽修厂出土地中行出资金，其中北侧往上十二层归中行所有，南侧往上十二层归汽修厂所有等。合同签订后，汽修厂以改造名义向规划局出具申请并获同意，该厂以自己名义办理了报建手续。后汽修厂更名为修造公司。综合办公楼建成后实际交付了中行。后，双方为办理产权转让事宜签订协议，签订后双方未办理转让手续。2001年11月修造公司国有企业改制，评估报告中未将属于中行的房产及土地纳入评估范围。后改制后的汽修公司单方办理了全部12层房产证及全部土地使用证，土地使用证性质为国有划拨工业用地，未办理出让手续。中行提出诉讼，请求确认合作建房合同有效，且确认其对12层办公楼享有所有权。汽修公司反诉要求中行退出房产。
法院处理
一审认为合同性质系买卖合同，有效，中行对占用和使用的综合办公楼享有所有权，剩余房屋所有权由汽修公司所有。二审认为合作建房合同无效，中行未取得房产证书，汽修公司享有所有权，中行退出房产。对中行投入资金返还和损失，可另行主张权利。
中行申请再审，再审法院认为合作建房合同有效，中行可以占用案涉房产，但是要求确认所有权尚未获得人民政府批准，条件不具备，判决合作建房合同有效，驳回中行及汽修公司其他诉讼请求。
最高法院民一庭意见
按照约定履行步骤，依法改变划拨土地性质实现合作开发远期目标，土地实现变性前发生纠纷，不能因此否定此前合作建房合同的效力。合同当事人依约享有占有不动产的履行行为依法有效，受物权法保护，足以对抗对方的腾退请求。
41 .预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力｜第 65 辑
案情摘要
贺某与开发公司签订商品房买卖合同，其向开发公司购买在建别墅一套，总金额600余万元，同时贺某与银行签订了住房按揭抵押合同，约定银行按揭贷款向贺某发放500万元贷款，以上述在建房产作为抵押，并且办理了抵押备案登记。合同签订后，银行发放了贷款，后因开发公司原因未能按时交房和办理产权证书，贺某与其协议解除购房合同。银行起诉要求偿还借款本息，并且对预告登记的抵押房产行使优先受偿权。
法院处理
本案房屋抵押系预告登记，并未登记到不动产登记簿，因此不发生抵押权效力，判决房地产开发公司归还贷款本息，驳回银行要求优先受偿权的诉请。
最高法院民一庭意见 1、所谓预购商品房抵押权登记，依据城市房地产抵押管理办法第三十条第二款，是指登记机关应当在抵押合同上记载，因为此时商品房尚未建成，其上不可能成立所有权，亦不存在不动产登记簿。预购人未取得使用权登记，房屋抵押权就无法完成，抵押权则不能产生。2、担保法解释第四十七条、物权法第一百八十七条所规定的抵押登记，应指记载于不动产登记薄时的登记，即本登记，非预告登记，系对房屋建成后所有权的抵押登记。3、从平衡各方当事人利益而言，在房地产公司和购房人可以协同办理抵押登记的情况下，如果房屋具备办证条件或者房屋已经登记到购房人名下时，可以考虑由银行垫付费用进行抵押登记；如果购房人和房地产公司不配合，则银行提起诉讼，判令房地产公司和购房人协助办理抵押登记，以实现预告登记于正式抵押登记的衔接。
42 .建设工程质量保证金返还期限应尊重合同约定｜第 66 辑
案情摘要
甲公司与乙公司签订建设工程施工合同，约定乙公司承建甲公司商铺，合同约定了“整体竣工验收合格后，发包方付清全部工程款（不含质保金5%），质保金一年后付清。”案涉工程质量保修书约定屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期是5年，其他项目保修期均2年。工程验收合格后，结算工程款为5398万元，甲公司已付款5047万元，质保金269万元。因工程出现质量问题，乙公司进行了维修。乙公司起诉要求支付剩余工程款351万元及利息。
法院处理
一审认为，约定质保金返还日期短于案涉工程保修期，如返还将导致业主利益受损，保修无法落实，判决甲公司应支付工程款，但质保金269万元不予支持，在5年后返还为宜，届时另行主张权利。二审改判，支持乙公司要求支付质保金的诉请。
最高法院民一庭意见
当事人对发包人在应付工程款中预留的工程质量保证金返还有约定，承包人请求按照约定返还工程质量保证金的，应予支持。发包人返还工程保证金的，不影响承包人依照合同约定或法律规定履行工程保修义务。
43 .商品房买卖预约合同与本约合同的区分｜第 67 辑
案情摘要
A公司与B支行签订了团购住房合作开发协议（草稿），B支行组织员工团购住房。合同约定了房型、价格、交付时间、团购预付资金交付、违约责任等。签订后B支行组织了470名职工团购，缴纳预付款9400万元。项目未按时竣工，B支行起诉要求解除团购协议，A公司返还预付款且支付利息和违约金。
法院处理
团购协议仅约定基本户型、套数，不具备商品房买卖合同主要条款，是签订商品房买卖合同前的基础性合同，A公司以未取得商品房销售许可证要求确认团购协议无效，没有法律依据。判决解除团购协议，A公司返还预付款，支付违约金。
最高法院民一庭意见
在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件进行综合判断，关键在于区分合同是否存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款欠缺或者不确定的情况，如果存在此种情形，一般应认
定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称如何，均应视为商品房买卖合同。