土地权利是指权利人按照法律的规定直接支配土地的权利。 土地权利是土地法律制度的核心内容，是体现社会整体利益和国家利益的土地管理法与体现社会成员个体利益和当事人意志的土地权利法的有机结合。
土地权利的四项基本权能：占有、使用、收益和处分。
2.土地权利的特征
1）土地权利是对土地的支配权 2）土地权利的绝对权 3）土地权利必须由法规定
4）土地权利的变动一般采取登记的公示方式
3. 土地所有权
土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律做出处分并排除他人干涉的权利。 法律特征
① 土地所有权是通过国家制定法律、结合和其他规范性文件作出的规定来行使的。
② 土地所有权是一项专有权，其所有权主体是特定的；如国有土地所有权的主体是国家，农村集体土地的所有权的主体是农民集体。
③ 土地所有权具有排他性；
6
④ 土地所有权有追及力
4. 土地使用权
是指使用人根据法律、文件、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地，享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
5. 土地权属管理
（1）土地确权：即确定土地所有权、使用权和他项权利的归属。 土地确权包括四个含义：
① 土地所有权、使用权和他项权利必须依法确定； ② 三项权利一旦确定，即意味着土地权利三要素——主体、客体和内容的确定
③ 依法确定的土地所有权、使用权和土地他项权利受法律保护，任何单位和个人都不得妨碍该权利的依法行使； ④ 土地确权和土地登记的关系有狭、广两种理解； ? 广义上：土地确权是地籍调查——审核批准——登记注册——发证。实际上是土地确权的过程。
? 狭义上：土地确权仅指土地登记过程中的权属审核阶段，即对土地权属来源合法的审查和对土地权属性质的确定。 （2）依法管理土地权属变更 （3）依法调处土地权属纠纷
（4）依法查处在土地权属方面的违法行为
7
6．土地确权的过程
? 申报——审查——登记——核发证书——确权
? 所有权和使用权的确认以合同的形式加以确认。
六、土地使用权流转管理
1. 城镇国有土地使用权流转
方式有：出让、转让、出租和抵押 2. 出让金
指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给土地所有者的金额（一次性） 。即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即“地租”，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。
3. 土地使用权出让的期限和方法 1）期限
● 居住用地70年； ● 工业用地50年；
● 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； ● 商业、旅游、娱乐用地40年； ● 综合用地或其他用地50年。 2）土地使用权出让方式
8
三种：协议、招标和拍卖 4. 城镇国有土地出租
（1）概念：指国家将国有土地在一定年其内租给土地使用者用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并按年度或合约的时间周期支付租金的行为。
（2）国有土地出租的适用范围
● 原城市划拔土地使用者，在划拔土地上进行某种经营活动；如停车场、农贸自由市场、宾馆等。
● 原城市划拔土地使用者，自身不带有经营性质、将土地作为经营条件，进行出租、联营、合作的；如事业单位出租办公。 ● 城市住宅和原事业用地；
● 企业股份制改选中，对其原占有的国有土地。对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。
5. 农村集体土地使用权流转 土地使用权流转的形式
(1)农村集体组织以集体土地使用权作价入股、联营的方式兴办乡镇企业；
(2)乡镇企业间的兼并、合并、重组和股份制改革而发生使用权人变化；
(3)因农业结构调整，致使农村土地承包经营权发生转移； (4)近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变
9
动。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。
农村土地使用权流转的重要意义： （1）提高农业生产效益 （2）推动农业产业结构调整 （3）促进农民收入增长 （4）增加农业资金投入 （5）发展土地的规模经营
七、土地征收
1．土地征收的概念
土地征收是国家以公共利益为目的，依法定程序运用公共权力从其他民事主体获取土地权利的行为。通常认为，土地征用是行政行为。 土地征收是国家土地管理制度的重要组成部分。土地征用是国家特有的权力，是国家取得私人土地的一种特殊方式，其核心在于取得具有强制性，并不以土地所有人的同意的为前提。 2．特点
1）严格按照法定程序进行； 2）具有强制性；
3）兼顾国家、集体、个人三者利益。 3．征地补偿与安置标准
农地的征用价格包括三部分，一是农地的价格，二是青苗等地上附着物的价格，三是社会保障价格。
10