八、土地利用管理
1. 土地利用
是指人类通过一定的行为，以土地为劳动对象或手段，利用土地的特性来满足自身需要的过程。 2. 影响土地利用的因素
①自然因素；②经济因素；③社会因素
3．土地利用管理
是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然经济规律，对土地的开发、利用、整理和全面提高所进行的计划、组织、控制等工作的总称。
内容：土地利用规划管理；土地利用计划管理；土地用途管制；土地开发、整治、保护；土地利用监测。
4.土地利用规划管理
是指政府为了保障土地利用规划工作的开展依法建立起来的一套行政管理体制，包括管理目标、机构设置、人员配备、运转程序、经费保障等多方面的内容。管理体系是保障整个规划体系良性运转的关键环节。
5. 土地利用总体规划的内容
①分析研究本地域土地资源状况和利用现状
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②土地利用潜力分析
③规划期内土地利用变化的预测研究 ④一定时期内土地利用的目标和基本方针 ⑤提出土地利用总体规划方案
⑥实施规划的政策、措施和步骤。
6. 土地利用总体规划的实施管理
（1）土地用途管制和转用的规划许可； （2）“占一补一”制度；
（3）土地利用计划的编制和落实； （4）土地复垦开发项目的规划审查制度； （5）各专项规划的审核等。
7. 土地用途管制 （1）涵义
指国家为保证土地资源的合理利用、经济、社会和环境的协调发展、通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地的制度。 （2）内容
对土地按用途进行合理分类；通过土地利用总体规划划分土地利用区；确定各区土地使用的限制条件；明确土地使用权性质；对土地
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用途变更实行审批制；实行土地利用监督管理；建立违反土地用途管制处罚制度。
（3）耕地区对土地利用的主要限制有：
限制本区的耕地在规划期内部的擅自占有和转用；鼓励划入本区的非耕地资源向耕地转化，严禁占用基本农田进行非农建设。
一般农田在规划期内视为基本农田保护。
国家重点建设项目确需占用耕地区的，应经法定程序修改规划后办理耕地转用手续。
限制占用耕地区的耕地发展园林、牧业，严禁用于发展水产养殖业和建窖、建房、建坟以及堆放固体废弃物等。 （4）建设用地管制
①对建成区内的土地管制内容：
土地利用结构的调整和功能定位；现有建设用地和闲置废弃地的挖潜；保证公益事业对一部分土地的需要等。
②重点：对规划内的土地管制
主要是合理确定建设规划区内的界限和用地数量，确保人均占地或总规模不突破规定标准。
分阶段保护建设规划区内的耕地，未经合法批准，耕地及其他农用地不得擅自转用，耕地转用前必须在本区处开发复垦不小于所占面积且符合质量标准的耕地，以保证本地区耕地数量动态平衡。
③存量土地的用途管制
指存量建设用地土地利用结构调整和土地利用方式置换的管制，
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实际上就是盘活存量建设用地。
九、城市土地市场管理
1. 城市土地一、二级市场的关系
①一级市场是整个地产市场的基础，一级市场的交易量实际上决定于整个地产市场的交易量。
②在地产市场上，一级市场的卖主是固定的，国家及代表机构。 ③一级市场价格是国家控制、调节二级市场价格是市场上自由形成。
2. 土地市场机制
? 供需机制----供给引导需求
? 竞争机制——核心，是前后两者的联结器 ? 价格机制---是市场机制的保障机制。
3、城市土地市场供需机制 （1）城市土地一级市场供需机制
①供给机制：政府财政收入的重要来源；政府领导取得“政绩”的重要砝码；土地收益是政府土管部门“小金库”资金的重要来源；有关部门领导谋取私利的重要工具
②供给约束
——城市规划对一级市场土地供给的约束
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——土地管理体制对一级市场土地供给的约束（中央对地方、中央土管对地方土管）
——土地收益分配对一级市场土地供给的约束 ③需求机制 a.对企业的双重作用
——城市土地是企业生产经营的载体 ——城市土地是企业投机的对象 b.需求约束 ——地价约束 ——银行信贷约束 ——企业决策约束 ——供给对需求的约束
（2）城市土地二级市场供需机制 ①供给机制
——资金对供给的约束 ——地税对供给的约束 ②需求机制
? 房地产需求：自己使用、用于投资 ? 需求量与房价、购房贷款利率关系相关 ? 与居民收入水平、住房商品化程度、住房负债 ? 消费观念和房地产投资观念呈正相关
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