黄石市城区土地级别 与基准地价更新
成 果 报 告
黄石市国土资源局 二〇一三年五月
前 言
地价作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心，地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级估价是依法、全面、统一管理土地资产、合理有效利用土地、编制土地利用总体规划与用地计划、国家征收土地税费、量化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作，同时，土地定级估价可为全面掌握城市土地质量及利用状况、提高土地利用效率和效益，制定各项土地政策和调控措施等提供科学依据。
黄石市城区土地级别和基准地价更新工作是在黄石市市委、市人民政府的领导下，在湖北省国土资源厅的指导下，由黄石市国土资源局与黄石市九州土地评估咨询有限公司共同合作完成的，此次城区土地级别与基准地价更新工作对黄石市市城市规划区范围内约13850.65公顷的土地进行了定级与基准地价更新评估。
黄石市城区土地级别与基准地价更新评估工作是以中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2001）》、《城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）》和湖北省城镇土地定级、基准地价更新技术规范为依据，同时充分地考虑了黄石市市城区的特点。在实际更新工作中，既严格遵守国家和省级技术规程、规范，又因地制宜地进行技术创新，从而保证本次城区土地级别和基准地价成果的科学性、先进性和实用性。
本轮黄石市市城区土地级别与基准地价更新工作充分发挥了黄石市规划、勘测、基础地理信息等方面的综合优势。在土地定级方面，充分征询专家意见，确定了影响城区土地综合定级和分类定级的因素体系，并运用特尔菲法确定了其相应的权重；借助GIS技术对各定级因子进行了量化和指标分值计算，获取了城区土地质量的空间差异；在基准地价评估方面，考虑到黄石市城区土地价格近几年来发生了较大变化，采用了以土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，全域更新基准地价，分别确定了城区商业、住宅和工业用地的级别基准地价以及商业用地主要商业街道的路线价；编制了城区商业、住宅和工业用地的级别宗地地价修正系数表和因素指标说明表，商业用地主要商业街道的路线价修正系数表以及各业用地的别个因素修正体系。
黄石市城区土地级别与基准地价更新工作的完成，是全市土地管理基础工作建设的重要成果，将对黄石市土地交易市场以及全市土地资产管理等方面产生新的积极影响。
受多种因素的制约，本轮黄石市城区土地级别与基准地价更新成果可能存在不妥甚至谬误之处，敬请领导和同行专家批评指正。
2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
目 录
第一章 概 述 1
1.1 黄石市概况.................................................................................................... 1
1.1.1 地理位置............................................... 1 1.1.2 自然条件............................................... 1 1.1.3 社会经济.............................................. 3 1.2 黄石市城区概况............................................................................................ 6
1.2.1 城区概况............................................... 6 1.2.3 城市性质与规模......................................... 8 1.2.4 城区总体规划布局....................................... 8
第二章 黄石市城区土地级别与基准地价更新概述 9
2.1 上轮城区土地级别与基准地价结果概述.................................................... 9 2.2 本轮城区土地级别与基准地价更新原因.................................................. 10 2.3 本轮城区土地级别与基准地价更新工作说明.......................................... 13
2.3.1 工作依据............................................. 13 2.3.2 更新工作内容......................................... 14 2.3.3 更新工作程序......................................... 15 2.3.4 更新主要成果......................................... 17 2.3.5 相关问题说明......................................... 17 2.3 黄石市城区土地级别与基准地价更新技术方案...................................... 18
2.3.1 土地级别与基准地价更新基本原则....................... 18 2.3.2 土地级别与基准地价更新流程........................... 19 2.3.3 土地级别与基准地价更新技术路线....................... 21
第三章 黄石市城区土地级别更新 24
3.1 土地定级更新指标体系及权重.................................................................. 24
3.1.1 指标体系的确定....................................... 24 3.1.2 指标权重的确定....................................... 30 3.2 土地定级因子指标计算.............................................................................. 40
3.2.1 商服中心............................................. 40 3.2.2 交通条件............................................. 43 3.2.3 基础设施完备度....................................... 47 3.2.4 公用设施完备度....................................... 49 3.2.5 环境质量状况......................................... 55 3.2.6 人口密度............................................. 58 3.2.7 城市远景规划......................................... 58 3.3 定级单元的划分.......................................................................................... 60
3.3.1 基本评价单元......................................... 60 3.3.2 应用评价单元......................................... 60 3.4 定级单元因素作用分值计算...................................................................... 60
3.4.1 定级因子类型......................................... 60 3.4.2 作用分衰减模型....................................... 61 3.4.3 定级因子计算模型..................................... 62 3.5 定级总分值计算.......................................................................................... 63
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2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
3.6 土地级别初步确定...................................................................................... 64
3.6.1 土地级别划分原则..................................... 64 3.6.2 级别分值界限确定..................................... 64 3.7 土地级别检验与边界落实.......................................................................... 67
3.7.1 土地级别检验......................................... 67 3.7.2 土地级别调整......................................... 68 3.7.3 土地级别边界落实..................................... 69 3.8 级别面积统计.............................................................................................. 69
3.8.1 综合用地面积统计..................................... 69 3.8.2 商业用地面积统计..................................... 70 3.8.3 住宅用地面积统计..................................... 71 3.8.4 工业用地面积统计..................................... 72 3.9 土地定级更新结果与上轮结对果的对比.................................................. 73 第四章 黄石市城区基准地价更新 75
4.1 基准地价内涵的确定.................................................................................. 75
4.1.1 基准地价内涵相关规定................................. 75 4.1.2 黄石市城区的基准地价内涵............................. 75 4.2 基准地价评估方法与程序.......................................................................... 76
4.2.1 基准地价评估工作流程................................. 76 4.2.2 基准地价评估的技术方法............................... 76 4.3 估价资料的整理与汇总.............................................................................. 78
4.3.1 样点资料收集标准..................................... 78 4.3.2 样点资料的分类收集................................... 79 4.3.3 样点资料的整理....................................... 79 4.3.4 估价参数、指标的收集整理............................. 81 4.3 还原利率的确定.......................................................................................... 85
4.3.1 土地纯收益与价格比率法（租售比法）.................... 85 4.3.2 安全利率加风险调整值法................................ 87 4.4 商业用地基准地价测算.............................................................................. 87
4.4.1 商业样点地价计算..................................... 87 4.4.2 样点地价修正......................................... 89 4.4.3 样点检验............................................. 92 4.4.4 样点地价均值计算..................................... 93 4.5 住宅用地基准地价测算.............................................................................. 93
4.5.1 样点地价计算......................................... 93 4.5.2 样点地价修正......................................... 93 4.5.3 样点检验............................................. 97 4.5.4 样点地价均值计算..................................... 97 4.6 工业用地基准地价测算.............................................................................. 97
4.6.1 样点地价计算......................................... 97 4.6.2 样点地价修正......................................... 97 4.6.3 样点检验............................................. 97 4.6.4 样点地价均值计算.................................... 101 4.7 基准地价结果分析与确定........................................................................ 101
II
2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
4.7.1 基准地价更新初步结果................................ 101 4.7.2 各类用地类型收益比较................................ 101 4.7.3 基准地价更新初步成果对比分析........................ 102 4.7.4 基准地价的确定...................................... 105 4.8 主要商业街道路线价更新........................................................................ 106
4.8.1 路线价区段划分...................................... 106 4.8.2 标准深度的确定...................................... 107 4.8.3 样点临街深度修正.................................... 107 4.8.4 路线价的测算........................................ 108 4.8.5 路线价系数修正体系.................................. 109
第五章 黄石市城区宗地地价修正体系的编制 111
5.1 基准地价修正体系及编制原理......................................................... 111 5.1.1 基准地价修正体系.................................... 111 5.1.2 基准地价修正因素及其权重确定........................ 112 5.1.3 基准地价修正体系编制原理............................ 112 5.1.4基准地价修正体系的检验 ............................... 115 5.2 商业用地基准地价修正体系.................................................................... 115
5.2.1 商业用地基准地价区域因素修正体系.................... 115 5.2.2 商业用地基准地价个别因素修正体系.................... 126 5.3 住宅用地基准地价修正体系.................................................................... 133
5.3.1 住宅用地基准地价区域因素修正体系.................... 133 5.3.2 住宅用地基准地价个别因素修正体系.................... 148 5.4 工业用地基准地价修正体系.................................................................... 153
5.4.1 工业用地基准地价区域因素修正体系.................... 153 5.4.2 个别因素修正系数.................................... 159 5.5 宗地地价修正体系的应用........................................................................ 161
5.5.1 基于基准地价系数修正法评估宗地地价.................. 161 5.5.2 宗地地价的市场比较法评估............................ 162
第六章 黄石市城区土地级别与基准地价更新成果 164
6.1 土地级别与基准地价更新主要成果........................................................ 164
6.1.1 技术报告............................................. 164 6.1.2 工作报告............................................. 164 6.2.3 主要表格............................................. 164 6.1.4 主要图件............................................. 164 6.2 土地级别与基准地价更新成果应用........................................................ 164
6.2.1 地价管理方面的应用.................................. 164 6.2.2 宗地地价评估方面的应用.............................. 166 6.2.3 更新成果应用的政策建议.............................. 170
附 录 172
附件一：黄石市城区土地级别与基准地价更新文件..................................... 172 附件二：黄石市城区土地定级因素及权重打分专家名单............................. 177 附件三：黄石市城区综合用地级别边界描述................................................. 178 附件四：黄石市城区商业土地级别边界描述................................................. 181 附件五：黄石市城区住宅土地级别边界描述................................................. 184
III