2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
置，使不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；城区中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场的直接反映。
制定定级估价方案 工作方案 任务目的 工作范围 人员组织 经费时间安排 资料调查收集 技术方案 总思路 技术路线 工作程序 预期成果 基础资料 工作地图 评估范围 地价内涵 定级资料 定级因素资 城市规划资料及图件 估价资料 出让转房屋买卖、征地其他料及图件 让资料 租赁资料 资料 资料 数据分析处理 资料、图件归纳整理形成资料、图件及专家模型数据库 定级过程 估价过程 网格单元划分 因素因子及其权重确定 因子作用分计算 单元总分值计算 收益还原法 各类样点资料 多因素综合评定法、总分频率法 土地级别初步确定 剩余法 成本法 地价修正 基准地价初步确定 修正体系初步确定 成果完善与编制 成果检验 土地级别、基准地价、修正体系初步成果 意见征询 成果编制 基准地价工作报告、技术报告 各种类型的级别及基准地价图 附件及其他资料图件 成果验收与审批 图2-2 黄石市城区土地级别与基准地价更新流程图
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基准地价评估的原理是一个由特殊（样点地价）到一般（平均条件下的基准地价）的推理过程，这一过程的实现可以分为两个步骤，首先是进行个别因素修正，即离散的样点地价统一到基准地价内涵中的估价日期、平均容积率、开发程度、使用权期限等条件下；其次是将个别因素修正之后的地价进行区域因素修正，该过程要与土地定级成果联系起来分析（土地定级即是区域因素的体现形式之一），主要通过土地定级分值与样点地价之间的线性关系构建数学模型，然后将样点所在地的定级单元分值代入模型得到样点地价，与通过收益还原法等计算得到的样点地价进行比较和修正，最后获取样点的价格作为基准地价计算的依据，整个流程图如图2-2所示。
2.3.3 土地级别与基准地价更新技术路线
（1）土地定级更新技术路线
城区土地定级主要有以下两种途径：以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果，进行土地级别更新；以原土地定级成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新定级。本次黄石市城区土地定级采用前一种方法。由于建立在土地定级上的基准地价是基于评估基准期日这一时间点上的价格，当前基准期日和下一次基准地价期日之间的城市近期规划的实施将使得当前的土地定级成果有所变动，因此还应适当考虑城市规划的影响。因此本次黄石市城区土地土地定级技术路线为：以多因素加权评价法为主，市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果，进行土地级别更新。黄石市城区土地定级更新流程如图2-3。
（2）基准地价更新技术路线
根据《城镇土地估价规程》和《湖北省城镇基准地价更新技术规范》规定，基准地价的更新可采用三种技术途径：（a）以原有土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易地价资料为参考，更新基准地价；（b）以原有土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，更新基准地价；（c）以原有土地定级（或均质地域）为基础，地价指数为依据，更新基准地价。方法a中，资料取得难度较大，且在某些行业经济非健康发展的状态下容易导致土地价格失真，限制了该法的适用性。方法c是一种便捷、实用的操作方法，但黄石市城区目前尚不具备完善的地价指数系统，加上地价空间范围都发生了较大的变化，基准地价不能简单用地价指数进行更新。近年来，黄石市城区的土地市场日益活跃，为采用市场交易价格资料评估基准地价提供了充分条件。综上所述，本次黄石市城区基准地价更新技术路线为：以土地定级（或均质地域）为基础，市场交易资料为依据，全域更新基准地价。基准地价更新
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工作流程详见图2-4。
划定工作范围 搜集基础资料、图件 编制工作底图 划分网格（定级单元） 选择定级因素、因子 因素、因子量化 计算单元因素分值 单元分值汇总 初步划分土地级别 1.以道路边界为主的地块边界调整 2.根据原有土地定级调整 3.根据地价突变区域边界调整 特尔菲法确定权重 初步确定土地级别边界、绘制土地定级界线图 级别检验和意见反馈 级别边界调整 级别边界拟合地物 绘制土地定级图 编写土地定级技术报告 图2-3 黄石市城区土地定级更新技术路线图
（3）用地类型的划分
在充分分析黄石市城区规划区土地利用现状和城市规划的基础上，在体现产业政策、客观用地情况和便于操作的前提下，根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》要求并征询有关方面的意见后，决定将黄石市城区土地用途分为三种用途：商业用地、住宅用地和工业用地。用地功能分类说明见表2-5。
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市场交易样点的调查 各种税费、参数及地价内涵确定 交易样点的地价计算 交易样点地价修正 交易样点的分类整理 土地定级成果 样点检验、剔除 基准地价计算 地价分值模型 模型迭代计算网格基准地价 模型迭代计算级别基准地价计算 级别内样点均价计算 样点均价与土地定级的模型建立 级别基准地价比较验证 各级别基准地价的确定 建立宗地地价修正体系 基准地价检验 编写技术报告 绘制基准地价图 图2-4 黄石市城区土地基准地价更新流程图
表2-5 用地功能分类说明表
用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 含义 商场、宾馆酒店、金融保险、写字楼、贸易、饮食旅游娱乐、加油站等商业服务性用地 纯居住用地 工矿企业、仓储、电讯、供电、供水和其他管线及其附属设施用地 出让最高年限（年） 40 70 50 23
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第三章 黄石市城区土地级别更新
3.1 土地定级更新指标体系及权重
3.1.1 指标体系的确定
城市基准地价的确定必须以土地质量空间级别划分为前提。根据《城镇土地分等定级规程》3.2.3条规定，―城区土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城区土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。分类定级指分别对影响城区某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包括商业用地定级、居住用地定级、工业用地定级等‖。―市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级，其它城区宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级‖。根据黄石市的实际情况，本轮城区土地定级更新时拟同时进行综合定级和分类定级。 （1）指标体系选取的原则
影响土地级别的因素有多种，在选择土地定级因素时，既要考虑经济效益、社会效益和生态效益，同时要因地制宜地选取对土地级别起主导作用，能反映土地差异的因子。为此确定黄石市城区土地定级因素选取原则：
① 主导性原则。应选择对土地级别起决定性作用，影响较显著的因素。
② 差异性原则。定级因素要能充分体现土地的区位差异，揭示土地等级质量的差异；不同用地类型，影响土地级别的因素体系也不同。
③ 因地制宜原则。在确定参评因素时，深入分析黄石市城区的自然条件和社会经济条件，因地制宜的选取影响定级因素。
④ 效益原则。所选因素应体现城区土地区位经济效益。
⑤ 预测未来原则。考虑土地现状的同时，也应考虑土地的发展潜力。 （2）土地定级影响因素分析
① 商服繁华程度
繁华中心是城区中某些对人口流动和物质能量交换具有聚焦作用的特殊地段。衡量繁华中心的繁华程度有多项指标，其中商业、服务业（以下简称商服）的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度、反映土地经济区位的最重要指标，但由于商业有其自身的行业运行发展规律，因此，在土地定级工作中衡量繁华程度时，以商服规模近似
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