2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
代替繁华中心规模、以商服吸引半径代表繁华影响范围、以商服吸引力随距离的衰减值代表土地繁华程度，亦即以商服中心来替代繁华中心。
黄石市城区商服中心总体上具有沿城区主干道分布的特点，但从总体上看主要集中于黄石港区的胜阳港区片、沈家营区片、延安路区片和黄石大道沿线，西塞山的中窑湾区片，下陆区的下陆大道和牛角山路、新冶钢路交界区片以及铁山区的铁山大道沿线片。
商服中心外在表现为人口流动频繁、经济交往活跃、人群居住密集。内在表现为处在该地段的商业、服务业产生的良好经济效益，往往通过土地获取高额的收益和利润。因此，繁华程度是土地定级必选的因素之一。
② 交通条件
对内和对外交通的通达便利程度，直接影响土地的利用效益，它与人们的生活息息相关，交通条件的改善，甚至预期的改善，都可能导致地价水平的上升。
（a）道路通达度
道路通达度是城区道路状况（包括道路等级、功能、宽度、道路网密度）和各区域道路通行能力的一种量度，其好坏取决于城市内道路体系和道路布局，是距离、耗时、运输费用的综合体现。
无论是商业用地、住宅用地还是工业用地，道路交通问题都是最主要考虑的因素之一。对商业用地来说道路越发达意味着人流量越大，相应的商品需求越大，用地效益越好，土地的级别也就越高。现代城市的住宅和办公分离，对住宅用地来说，上下班交通的便利程度就显得很重要，各种商业、文体等服务设施距离也是购房者的主要考虑因素，因此，道路交通对住宅用地极为重要。工业用地选址考虑的最大效益问题即是原材料地和销售地与工厂之间以及生产过程中的运输问题，因此，道路也是土地定级中的主要影响因子。道路通达度是土地定级必选的因素之一。
（b）对外交通便利度
对外交通是城区对外联系的交通总称，主要包括铁路、公路、水路和航空等运输形式。在城区中对外交通便利度主要通过火车站、长途汽车站、港口码头、机场等设施的作用和分布状况对区域人流、物流向城市外移动的方便程度和频率高低来反映。黄石市目前的对外交通设施主要是一个火车站、十个汽车站以及若干码头。
③ 基础公用设施状况 （a）基础设施完善度
基础设施完善度是投入土地社会化劳动量的直接体现，反映对城区土地开发程度的高
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低。基础设施的配套程度、服务水平和保障率，是投资环境好坏的主要标志之一，影响城区土地质量和价格的高低。主要包括供水、排水、供暖、供气等配套状况。
（b）公用设施完备度
公用设施完备度是衡量投入土地的社会物化劳动量的指标之一。主要指与日常生活密切相关的幼儿园、小学、中学、大学、医院门诊部、电讯营业厅等公用设施的完备程度，是土地定级应考虑的因素之一。
（c）文体设施影响度
文体设施影响度主要指体育场（馆）、公园、广场、图书馆等设施完备度和分布状况对居民文化、娱乐、体育生活状况的影响程度。
④ 环境条件 （a）环境质量优劣度
环境质量优劣度是反映环境条件的重要指标，以不同的生态效应和社会效应直接影响土地上所进行的社会、经济活动。环境质量的优劣程度对人们的生产、生活造成影响，对土地质量好坏、土地价格的高低也有一定的影响。因此，环境质量优劣度是土地定级应考虑的因素之一。
（b）自然条件优劣度
自然条件优劣度主要通过地形状况和地质状况来反映。地形和地质状况直接影响着生产布局，从而影响土地利用。
市区形状呈―入‖字形，三面环山，一面临江，风光绮丽的磁湖镶嵌市区中心。有黄石国家矿山公园、东方山、西塞山、飞云洞等旅游景点。磁湖面积10平方公里宛如嵌在市区中心一颗璀璨的明珠，是闻名遐迩的风景旅游胜地。市区城市建设用地一般在海拨18－50米之间。
黄石市地质条件较好，地耐力一般较高，除个别软土层低于10t/m2 以上，一般在15－20t/m2之间。地下水含量丰富，工程地质性质良好，这些是城市建设和发展的有利条件。黄石地震设防烈度为6°。
⑤ 人口状况
人口密度指城市一定区域内单位面积的人口数量。人口密度一方面反映了区域对土地利用的吸引，另一方面人口密度越大，消费需求也就越高，从而影响商业、住宅的消费需求，同时也为产业提供更多的劳动力。因此，人口密度也是土地定级考虑的因素之一。
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⑥ 产业集聚规模
产业集聚状况用产业集聚规模影响度和物流中心等指标来反映，指某一行业的集聚程度和规模大小。其指标大小反映土地对其产业布局生产的适宜程度，从某种角度也反映了不同用途的土地质量，尤其对工业用地影响比较明显，它是工业用地级别划分必须考虑的因素之一，同时城市规划区内不同区域产业聚集规模不一样也是考虑的原因。
⑦ 用地潜力与规划
从土地市场的发展变化趋势上看，城市规划对土地价格的影响十分明显，开发商越来越重视开发区规划、道路规划对土地增值的潜在影响，用地规划是根据总体利用规划的要求合理的安排各项建设用地；道路规划的宗旨是利用有限的资源实现人与物最大限度的流动；绿地规划则涉及到区域内的景观设计，对于用地布局有重要的影响。因此，用地潜力与规划这一因子应予以考虑。
（3）综合用地指标体系的确定
为了保证黄石市城区综合用地级别划分成果客观反映区内土地质量空间差异，根据国家和湖北省相关规范，在前述因素选择原则和因素分析的基础上，通过征询政府、国土、规划等部门的25个专家意见，并综合考虑近年来黄石市城区发展及规划的具体情况，确定了综合用地级别指标体系（表3-1）。
表 3-1 黄石市城区综合土地定级因素因子体系
一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 公交便捷度 交通条件 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 码头 供电 基础设施完善度 基础设施 公用设施完备度 供水 排水 供气 幼儿园 小学 中学 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- 27
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一级因素 二级因素 因子 邮局 公园 农贸市场 电信营业厅 银行网点 文体设施 医院 噪声环境 备注 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- -- 环境质量优劣度 环境条件 水环境 大气环境 自然条件优劣度 人口状况 城市规划 人口密度 用地规划 道路规划 地质 地形 客流人口密度 居住人口密度 用地规划 道路规划
（4）分类用地级别指标体系
考虑城市社会经济发展对用地类型划分的需要，本次黄石市城区土地级别划分时分别进行了商业用地、住宅用地和工业用地的级别划分。根据国家和湖北省相关规范，在前述因素选择原则和因素分析的基础上，通过征询政府、国土、规划等部门的25个专家意见，并综合考虑黄石市城区发展的具体情况，确定了商业用地、住宅用地和工业用地空间级别划分的指标体系（表3-2，3-3，3-4）。
表 3-2 黄石市城区商业土地定级因素因子体系
一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- 28
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码头 供电 供暖 供气 供水 排水 基础设施 基础设施完善度 邮局 农贸市场 电信营业厅 银行网点 医院 人口状况 人口密度 用地规划 道路规划 客流人口密度 居住人口密度 城市规划 用地规划 道路规划 -- 供电保证情况 供暖保证情况 供气保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- -- -- 表 3-3 黄石市城区住宅土地定级因素因子体系
一级因素 商服繁华程度 二级因素 商服繁华影响度 商服集聚影响度 道路通达度 交通条件 公交便捷度 对外交通便利度 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站 长途汽车站 供电 基础设施完善度 供水 排水 供气 幼儿园 大学 基础设施 公用设施完备度 小学 中学 邮局 公园 电信营业厅 银行网点 备注 商场、超市、 酒店 -- 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- 29