2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
一级因素 二级因素 因子 文体设施 医院 噪声环境 备注 -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 环境质量优劣度 环境条件 水环境 大气环境 自然条件优劣度 人口状况 城市规划 人口密度 用地规划 道路规划 地质 地形 居住人口密度 用地规划 道路规划 表 3-4 黄石市城区工业土地定级因素因子体系
一级因素 二级因素 道路通达度 交通条件 对外交通便利度 因子 道路类型 火车站 长途汽车站 码头 供电 基础设施 基础设施完善度 供水 排水 环境质量优劣度 环境条件 自然条件优劣度 产业集聚效应 城市规划 产业集聚度 用地规划 道路规划 噪声环境 大气环境 地质 地形 产业集聚度 用地规划 道路规划 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 3.1.2 指标权重的确定
（1）权重确定方法
目前常用的确定土地级别影响因素权重的方法有特尔斐法、层次分析法、主成分分析法、回归分析法等。这里主要介绍特尔斐法。
特尔斐法是根据专家的经验和主观判断，对大量无法定量分析的因素进行统计估算，并将估算结果告诉专家，逐步使分散的评估意见收敛，充分发挥信息反馈和信息控制的作
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2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
用，最后集中在协调一致的评估结果上。特尔斐法测定的可信度较高，是系统工程中一种很重要的测定方法。
（2）召开专家会议和确定定级因素及权重
由于特尔斐法的主要工作是通过专家对土地定级因素权重做出统计估算，因此，专家的选择是测定成败的关键。黄石市城区土地定级因素及权重确定的专家包括政府相关部门的管理人员、土地评估从业人员共25人。专家组成名单见附件。专家的总体权威程度、代表面、审定和推荐程序以及专家人数符合《城镇土地分等定级规程》的要求。
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，编制了黄石市城区土地定级因素权重打分意见征询表及填表说明。各位专家按黄石市城区各类土地定级因素权重调查表（见下表）的要求，运用特尔斐法土地定级因素进行了权重打分，黄石市城区土地级别更新进行了两轮因素权重打分。
表 3-5 黄石市城区综合土地定级因素权重调查表
一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 道路通达度 公交便捷度 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 供水（） 排水（） 供气（） 公用设施完备度（） 幼儿园（） 小学（） 中学（） 邮局（） 公园（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 农贸市场（） 电信营业厅（） 银行网点（） 文体设施（） 医院（） 环境条件（）
备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 环境质量优劣度（） 31
噪声环境（） 2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
一级因素 二级因素 因子 水环境（） 大气环境（） 备注 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- -- 自然条件优劣度（） 人口状况（） 城市规划（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 地质（） 地形（） 客流人口密度（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 表 3-6 黄石市城区商业土地定级因素权重调查表
一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 道路通达度（） 公交便捷度（） 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 供暖（） 供气（） 供水（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 排水（） 邮局（） 农贸市场（） 电信营业厅（） 银行网点（） 基础设施（） 人口状况（） 城市规划（） 基础设施完善度（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 医院（） 客流人口密度（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 备注 商场、超市、酒店 -- 城区道路 -- -- -- -- 供电保证情况 供暖保证情况 供气保证情况 供水保证情况 排水保证情况 -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- -- -- 表 3-7 黄石市城区住宅土地定级因素权重调查表
一级因素 商服繁华程度（） 二级因素 商服繁华影响度（） 商服集聚影响度（） 因子 商服中心（） 商服网点密度（） 备注 商场、超市、酒店 -- 32
2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
一级因素 二级因素 道路通达度（） 公交便捷度（） 对外交通便利度（） 因子 道路类型（） 公交站点（） 火车站（） 长途汽车站（） 供电（） 供水（） 排水（） 供气（） 幼儿园（） 大学（） 小学（） 中学（） 邮局（） 公园（） 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 供气保证情况 -- -- -- -- -- -- 电信、移动、联通、邮政 -- -- -- -- 城市水域、生活生产用水排污状况、水域内生物丰度 -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 交通条件（） 基础设施完善度（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 基础设施（） 公用设施完备度（） 电信营业厅（） 银行网点（） 文体设施（） 医院（） 噪声环境（） 环境质量优劣度（） 环境条件（） 水环境（） 大气环境（） 自然条件优劣度 人口状况（） 城市规划（） 人口密度（） 用地规划（） 道路规划（）
地质（） 地形（） 居住人口密度（） 用地规划（） 道路规划（） 表 3-8 黄石市城区工业土地定级因素权重调查表
一级因素 二级因素 道路通达度（） 交通条件（） 对外交通便利度（） 因子 道路类型（） 火车站（） 长途汽车站（） 码头（） 供电（） 基础设施（） 基础设施完善度（） 供水（） 排水（） 备注 城区道路 -- -- -- 供电保证情况 供水保证情况 排水保证情况 33
2012年度黄石市城区土地级别与基准地价更新技术报告
环境质量优劣度（） 环境条件（） 自然条件优劣度（） 产业集聚效应（） 城市规划（）
（3）打分结果计算处理
产业集聚度（） 用地规划（） 道路规划（） 噪声环境（） 大气环境（） 地质（） 地形（） 产额集聚度（） 用地规划（） 道路规划（） -- -- 工程地质状况 地形坡度 -- -- -- 采用吉诺凯立德城区土地定级基准地价动态更新系统V5.0，对各位专家的打分进行现场录入并计算出结果。
① 均值和方差计算 计算均值公式：
1mE??ai
mi?1计算方差公式：
1mò?(ai?E)2 ?m?1i?12上两式中：m — 专家总人数；ai — 第i位专家的评分值；
2 E — 均值； — 方差 ò② 计算结果
根据收回的专家权重打分表格，利用公式计算定级因素权重，经过第一轮专家打分，分析各个定级因素的权重，发现有较多的分值方差在2倍标准差之外；通过计算并把结果重新反馈给打分专家进行第二轮打分，此时总体意见趋于一致，方差都在2倍标准差以内，标准差都很小，反应了各位专家的意见比较集中，打分效果很好。专家两轮打分方差、标准差以及最后综合用地、商业用地、住宅用地、工业用地的定级更新因素的权重如下表。
表 3-9 综合用地土地定级因子专家打分两轮方差、标准差对比分析表 因子 商服中心 商服网点密度 道路类型 公交站点 火车站
第一轮 方差 0.0349 0.3180 0.4720 1.0320 0.3210 标准差 0.1868 0.5639 0.6870 1.0159 0.5666 34
第二轮 方差 0.0041 0.0034 0.0013 0.0034 0.0047 标准差 0.0642 0.0587 0.0356 0.0583 0.0682