式发展的支撑点切入点。因为园区的兴建有利于发挥资源的集约化经营优势，在有限的时空及资源条件下实行特殊的优惠政策，集中人力、物力、财力，以达到规模和效益迅速提高的目的，园区内实行资金和要素的集中投入，连片开发，这种集聚经济所产生的外部经济性使得它对于经济发展的效果明显优于以往“村村点火”、“遍地开花”的乡镇企业发展模式。同时，率先进入园区企业的示范效应会带动相关企业的进入和聚集，进而使园区滚动发展，实现开发区和XX市跨越式发展的目的。
7、建设标准化厂房园区，符合发展循环经济，构件资源节约型经济社会的精神
“十二五”是XX市实现全面小康社会宏伟目标、加快推进现代化进程的关键时期，也是XX市经济社会发展的重要战略机遇期，加快经济社会发展具有许多有利条件：和平、发展、合作的时代潮流，为我们提供了总体稳定的发展环境；科技进步和经济全球化，产业结构调整和产业转移，有利于我市充分利用两个市场、两种资源，拓展经济发展空间。“十二五”时期，全市经济社会发展的总体目标是：经济发展保持两位数增长，高于全省平均水平，生产总值实现五年翻番，人均生产总值保持全省前列，固定资产投资快速增长，基础设施配套完善，生态环境明显改善，特色产业不断壮大，循环经济进一步发展，节能减排实现控制目标，城乡居民收入稳定增长，社会事业全面进步，民生得到切实改善，城市形象进一步提升。
建设标准化厂房园区，实行多层标准化厂房设计，可以有效节约土地资源，集约化使用土地。同时开发区以高新技术企业为主，以资源高效利用为核心，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型开发区。
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综上所述，建立标准化厂房园区是XX市经济社会发展的客观要求，有利于拉动XX市经济技术开发区和XX市的经济增长，有效推进XX市城市化进程和XX市经济结构的调整、优化和升级，大力促进战略的实施，对促进XX市经济的持续、健康、快速发展具有重要意义。因此，项目的建设不仅是必要的，而且迫在眉睫。
3 市场综合分析与前景预测
3.1 标准化厂房的产品特征
标准化厂房是指政府、集体、个人等社会各类资本投资建设，用于招商引资过程中对外出租（出售）的生产性标准厂房，不包括企业自建自用的厂房。建设大量的标准化厂房，通过出租或出售的方式，能满足各种类型企业的需求。标准化厂房的建设是促进企业的发展，特别是增强组团对中小企业吸引力的关键措施。
在产品层次上，标准化厂房可以分为核心产品、形式产品和附加产品。核心产品就是指标准化厂房可以提供给企业一个生产的场所。形式产品就是指标准化厂房的核心产品的载体，包括标准厂房、供水排水系统、供电系统、通讯系统、交通系统等。对于标准化厂房的形式产品，我们可以从以下一些技术指标来描述，可以包括长度、跨度、层高、建筑结构、建筑类型、地面载荷、供电、供水、排水、交通、通讯等。从建筑结构的角度来讲，标准化厂房可以分为：轻钢结构、砖混结构和框架结构。从建筑
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类型的角度来讲，标准化厂房可以分为：单层、多层和联排。
标准化厂房是为企业提供生产的场所，由于这一产品的特殊性，各个园区在经营标准化厂房时，除了做标准化厂房核心产品和形式产品的文章外，还大做一些标准厂房的附加产品。目前标准化厂房的附加产品可以分为：园区的产业集群、园区品牌及相关的配套设施。园区的产业集群目前有以下几个类型：以外资为依托的广东的东莞电脑企业集群；以家庭手工业作坊为依托的浙江的企业集群；以销售或贸易为中心的浙江义乌的小商品市场；以专门的生产企业聚集为依托的浙江台州新河镇的帽业生产加工中心工业园区等几种类型的产业集群。园区的品牌就是指园区的知名度，如苏州工业园、北京的电子城等。园区的配套设施主要指一些生活工作方面配套设施的完善程度，如园区附近的医院、酒店、宾馆、商场、娱乐场所等。
可见，标准化厂房和其他产品一样，也有核心产品、形式产品、附加产品三个层次。而且由于这一产品的特殊性，附加产品在标准化厂房的销售中，也起到了很重要的影响作用。 3.2 标准化厂房的市场机会
相对而言，一般房地产开发项目多为住宅、写字楼或大型商场，而标准化厂房则主要位于工业园区内，建的是企业生产所必需的厂房。因此，标准化厂房是一种不同于普通房地产开发项目的特殊产品。具体表现在以下几个方面：
（1）标准化厂房大都位于各地的工业园区内，总体而言，
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在标准化厂房内，企业进行生产所需要的一些基本设施如厂房、水、电、通讯等都已经配备齐全。企业入住标准厂房后，只需经过简单的二次装修或短期的改造后，就可以迅速投入生产，大大缩减了企业新建一个工厂所需的建设时间。
（2）通过租赁标准化厂房，企业可以实现一种新的融资途径。目前市场上标准化厂房的销售方式可分为一次性销售、普通租赁和以租代购。但在目前市场上，只有很少比例的标准厂房是一次性销售的，大多数则为普通租赁或以租代购。从某种意义上讲，标准化厂房的经营其实是一种新的经营模式，我们甚至可以把它称为“工业房地产”， 甚至有人提出了“厂房按揭”这种工业房地产的赢利模式。基本做法是将建成的标准化厂房先出租给企业，租满一定期限后，园区代生产企业办理厂房按揭手续，租厂房者再按原定价格一次性购买标准厂房。而从财务的角度讲，企业的这种长期的厂房租赁，实际上是企业的一种融资行为。对于入驻企业来说，租用标准化厂房为企业以小博大提供了可能。通过租赁，企业支付一笔租金后，就可以快速获得生产所需的厂房。而企业换来的是节省下来的大量的新建厂房所需的购地费和建设费等各项成本费用，企业可以将这笔节省下来的资金投入到生产经营中去，这样企业就减少了建厂的初期投资，获得了放大数倍的资本。对于处于发展期的资金不是很宽裕的企业来说，租赁标准厂房是一个很好的融资途径。
（3）对于一些还不是十分了解中国国情的外资制造企业来
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说，租赁标准化厂房也是一个很好的过渡时期，既可以减少企业建厂时的初期投资，也可以避免贸然新建工厂而带来的一些潜在的经营风险。
（4）标准化厂房作为一种特殊产品，企业既可以从标准化厂房的形式产品中获益，也可以从它的附加产品中获益。它的附加产品通常包括：园区的优惠财政政策和税收政策、园区的区域优势等。如果园区是一个产业化集群的园区，园区又会形成相当强的产业集群效应。因此，企业选择标准化厂房后，就可以从这些附加产品中获得更大的利益。如，可以从优惠的财政政策和税收政策直接获益；从园区的区域优势既地理、交通、人文环境等获得间接的经营上的收益；从园区的企业集群效应中，可以实现降低交易成本、共享资源和专业化市场、提高企业创新能力和竞争力等益处。
通过对标准化厂房需求原因的分析，我们可以得出标准化厂房是有它存在的价值和理由的。另外，我们也可以找出标准化厂房的主要需求者。一类需求者是一些外资制造企业，他们不了解中国国情和市场，为了减少经营风险，通过租用标准化厂房可以实现一个过渡期；另一类需求者就是有高速成长潜力行业的国内制造企业。由于标准化厂房的经营主要以租赁为主，而对处于高速成长的行业来说，该行业内的企业数量和规模也会不断增加，该行业内的企业对标准化厂房的需求也就会不断增加。所以这些高速成长行业内的企业也就有了相对稳定的对标准化厂房的需
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