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4、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。
从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
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6、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表1、表2
表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标
序号 1 2 3 4 5 项目名称 总占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 单位 平方米 平方米 % % 平方米/户 平方米/户 指标 60600 109000 1.8 35 25 A户型85平方米（两房） B户型125平方米（三房） C户型135平方米（三房） D户型140平方米（四房） E户型90平方米（两房） F户型110平方米（三房） G户型120平方米（三房） 4360 944 300 6 高层户型 平方米/户 平方米/户 平方米/户 7 多层户型 平方米/户 平方米/户 8 9 10 商铺面积 总户数 车位数（地上） 平方米 户 个
表2：居住区用地平衡控制指标（%）
序号 1 2 3 4 5 用地构成 民建用地（R01） 公建用地（R02） 道路用地（R03） 公共绿地（R04） 居住区用地（R） 居住区（%） 25 30 10 35 100 用地面积（平方米） 15150 18180 6060 21210 60600 7
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市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
（一）2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国内生产总值（GNP）的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最；全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额（亿元） 56 同比增长（%） 60 固定资产投资额（亿元） 218 同比增长（%） 55.4 GDP（亿元） 638 同比增长（%） 15.1 房地产投资占固定资产投资比重（%） 26 房地产投资占GDP比重（%） 9
今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉
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大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%；完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。
表4 ：商品住宅供应量情况表
价格 供应量 所占比例 （%） 12.49 17.07 28.9 41.54 单套面积 供应量 所占比例 （%） 20.2 15.5 30.3 34 （元/平方米） （万平方米） 2000以下 2000~2500 2500~3000 3000以上 31.22 42.68 72.26 103.84 （平方米） （万平方米） 95以下 95~120 120~150 150以上 50.5 38.75 75.75 85
表5：商品住宅销售情况表
价格 销售量 所占比例 （%） 24.38 27.29 27.32 21.01 单套面积 销售量 所占比例 （%） 17.67 17.31 34.01 31.02 （元/平方米） （万平方米） 2000以下 2000~2500 2500~3000 3000以上 49.71 55.64 55.71 42.84 （平方米） （万平方米） 95以下 95~120 120~150 150以上 36.02 35.30 69.34 63.24 表4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%；从销售情况
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看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。
表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表
商品房均价（元/平方米） 2722 商品住宅均价（元/平方米） 2438 居民人均可支配收入（元） 7650 居民消费价格指数 100.6 增幅（%） 20.89 增幅（%） 18.18 增幅（%） 9.0 增幅（%） 0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%；外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。
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