房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com
2、加权平均法定价过程
表15：本项目住宅价格加权平均价
项目 名称 A B C D E 比准价格 （元/平方米） 2698 多层：2850 高层：3359 多层：2903 高层：3528 3186 2826 建筑面积 （平方米） 28529 250000 67872 28679 47460 共计 （万元） 7697 71250 83975 19703 23945 9137 13412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元
=3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元
=3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米 高层住宅单价为：3238元/平方米 （二）、商铺部分
1、市场比较法定价过程
目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米
区域因素修正 成交 项目名称 价格 期修正 通 水印都市 10000 109/100 +2 锦和嘉园 8000 117/100 -2 程度 +2 -2 100/104 100/101 100/100 10377 100/96 100/95 100/100 9561 交易日交繁华小计 素修正 况修正 价格 个别因交易情比准 31
房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米
2、收益还原法定价过程
目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS???????????①（总价等于N年的收益） RS≥PSλ÷（2×10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率） 注：P为商铺价格；S为商铺面积；N为收益年限(按50年计算)；R为市场租金；λ为人民银行10年期抵押贷款常数。
PS=12RS[1－(1＋K)-N]/K
P=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米
（三）、车位销售价格的确定
根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。
（四）、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：
多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个
32
房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com
四、户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米（20套）； 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米（44套）； 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米（20套）； 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米（20套）； 高层住宅四种户型共计104套。
多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米（168套） 多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米（504套） 多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米（168套） 多层住宅三种户型共计840套。
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室（单双人间）、起居室（厅）、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
33
房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com
项目投资估算
一、项目实施进度安排
本项目计划在两年（24个月）左右的时间内建成。建设进度计划如下：
2004年6月：
2004年6月25日~7月25日： 项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。 2004年8月~ 9月： 2004年10月： 2004年10月~ 11月： 2004年12月： 2005年1月： 2005年3月：
2005年7月： 2005年10月：
2005年10月~2005年12月：2005年11月~2006年2月：2005年12月： 2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：
2006年7月~9月：
2006年10月~2007年1月：
2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月：
工程施工进度详见附表12。建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。 工程开工，多层1#~4#楼先施工。 完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。多层5#~8#楼开始施工。 高层4#楼开始施工。 多层1#~4#楼主体工程完工。 高层1#~3#楼开始施工。 1#~4#楼设备安装。 1#~4#楼室内外装修。 多层5#~8#楼主体工程完工。 多层5#~8#楼设备安装。 多层1#~4#楼竣工验收。 多层5#~8#楼室内外装修。 高层4#主体完工。 高层4#设备安装。 高层4#室内外装修。 多层5#~8#楼竣工验收。 高层1#~3#设备安装。 高层1#~3#室内外装修。 高层4#楼竣工验收。 公共设施配套工程。 高层1#~3#楼竣工验收。 正式全部入住。
34
房策天下（地产思想库）---天下地产人网上脑力风暴会http://www.swotbbs.com
二、本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元；商铺每平方米10000元；地下车位每个15万元；
三、销售进度及付款回收计划
本项目计划在2年半（30个月）左右内完成销售，各年销售计划见表17。
表17：本项目销售计划表（%）
项目 多层住宅 高层住宅 商业 停车位 合计 100 100 100 100 2004 2005 60% 30% 2006 30% 60% 80% 60% 2007 10% 10% 20% 40% 2008 2009 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一年度全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。
车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。
回款进度详见表18。
35