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表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准
套型面积系列标准（平方米） 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米） 设 施 配 套 标 准 厨 房 卫 生 间 Ⅰ型 Ⅱ型 Ⅰ型 Ⅱ型 设 备 标 准 电器设备 给水设备 采暖通风 室 内 环 境 质 量 标 准 光环境 声环境 热环境（按不同气候区区别） 卫生环境 二 三 四 使用面积 53~60 64~71 75~90 建筑面积 70~80 85~90 100~120 起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥6 餐厅 ≥8 卫生间 4~6（双卫可适当增加） 门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入） 工作室 6~8 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长≥2700mm） 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长≥2700mm） 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） 浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（1~2个）、洗衣机位、机械换气（风道） 用电量 80~120 KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至6000W） 电表 5（20）A~10（40）A 小居室2~3组 小居室2组 电源插座 厨房3组 卫生间3组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 1~2台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 散热器、空调器（窗外预留位置） 采光 ≥1%（室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比） 起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 照明 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 空气隔声 分户墙，楼板≥40~50dB 撞击隔声 楼板≤75~65dB 16~21℃ 采暖区 非采暖区 12~21℃ 冬季 夏季 ＜28℃ 日照（按不同地区区别） 大寒日2小时~冬至日1小时 一 42~48 55~65 26
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表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表
序号 指标名称 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 2 3 4 套内使用面积 A户型 B户型 C户型 D户型 E户型 F户型 G户型 单位 指标 平方米/套 68 平方米/套 100 平方米/套 108 平方米/套 112 平方米/套 76.5 平方米/套 93.5 平方米/套 102 87272 103420（首层架空1220平方米） 80 85 住宅标准层总使用面积 平方米 住宅标准层总建筑面积 平方米 住宅标准层使用系数 高层 多层 % % 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 6 7 8
套内建筑面积 A户型 B户型 C户型 D户型 E户型 F户型 G户型 户内平均居住人数 居住户数 居住人数 平方米/套 85（20套） 平方米/套 125（44套） 平方米/套 135（20套） 平方米/套 140（20套） 平方米/套 90（168套） 平方米/套 110（504套） 平方米/套 120（168套） 人/户 户 人 3.5 944 3304 27
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2、公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（JGJ100）的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
（三）、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协
调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
（四）、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （1）、外墙：高级外墙涂料；
（2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪；
（5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、
实木镶板门、实木填芯蒙板门；
（6）、厨房设施：洗涤盆；
（7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器；
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（8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台；
（9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手；
2、小区配套设施：
小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位
（一）、住宅部分
1、市场比较法定价过程
表12：表楼盘调查统计表
序号 A 项目名称 龙泽园 建筑规模 6-7F 6+1F 12F 9-6F、4-12F 1-18F 1-19F/2B 2-14F、2-18F 建筑面积 平均价格 销售率 （%） 100 ---------- 开盘 日期 03/01/28 未开盘 内部认购 03/06/15 03/10 03/05/08 （平方米） （元/平方米） 28529 250000 2600 多层：2900 高层：3300 多层：2880 高层：3500 3100 2750 B 莱茵半岛花园 C D E 新田绿洲 船山广场 水印都市 67872 28679 47460 80 80 90 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。
交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。
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表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序成交 交易日区域因素修正 交通 +3 +2 配套 +1 0 环境 0 小计 100/104 交房 标准 0 0 个别因素修正 社区 规划 +1 +2 小计 100/101 100/102 交易情况修正 100/100 100/100 比准价格 2698 2951 3359 2903 3528 3186 2826 号 价格 期修正 A 2600 109/100 B 2900 3300 2880 3100 109/100 +3 100/105 C 109/100 +3 +3 +2 +1 +2 +2 +2 100/106 0 100/105 0 0 0 +2 +1 +1 100/102 100/101 100/101 100/100 100/100 100/100 D 3000 109/100 E 2750 109/100 +1 100/105
表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表
项目 名称 A B 比准价格 （元/平方米） 2698 2951 3359 2903 3528 3186 2826 销售状况权重 （销售率） 100% 0% 加权的相对价格 本项目住宅销售价格 （元/平方米） 2698 ---------------- ---------------- 2322 2822 2549 2543 多层：5020 高层：7914 （元/平方米） C D E 合计 80% 80% 90% 多层：180% 高层：250% 多层：2789 高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
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