2008年房地产行业分析报告
房地产 2008-07-16 16:00:04 阅读4492 评论7 字号：大中小 订阅
2008年房地产行业分析报告 目录
一、房地产行业概述及发展现状
（一）、全国房地产行业概述及发展现状 （二）、湖南房地产行业概述及发展现状 （三）、益阳房地产行业概述及发展现状 二、房地产行业发展趋势 （一）、全国房地产行业发展趋势 （二）、湖南房地产行业发展趋势 （三）、益阳房地产行业发展趋势 三、政策法规对房地产的影响
四、水调歌头房地产开发有限公司应对2008年房地产形势之策略
一、房地产行业概述及发展现状 （一）、全国房地产行业概述
我国正处于工业化和快速城市化的发展阶段。整体国民经济的持续稳定增长，人均收入水平的稳步提高，快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们居住水平不断提高带来的改善性需求，这些既是构成我国过去十几年来房地产市场快速发展的原动力，同时也是确保未来房地产市场持续健康发展的重要支撑。
1、房地产开发投资持续增长
2001 年—2006 年，总体上全国房地产开发投资保持持续增长。2001 年—2004 年房地产开发投资增幅基本保持在25%左右，2005 年受宏观调控影响，房地产开发投资增幅开始有所回落。房地产投资过热势头得到了初步遏制。2006年房地产开发投资增幅虽略有反弹，但增幅较2003 年—2004 年历史高位有一定回落。2007 年1-11 月全国房地产开发投资总额为21,632 亿元，增幅有进一步回落趋势，其中住宅开发投资总额为18,105 亿元，增幅较上年有较大回升。
2、增量土地供应下降、存量土地开发增强
土地购置面积在2004 年以前保持稳步增长，但增速持续下降，2004 年以后，土地购置面积绝对数额开始持续下降。2006 年全国完成土地购置面积36,791.0 万平方米，较上年同比减少3.8%。2007 年
1-11 月全国土地购置面积为34,000 万平方米。在土地开发方面，全国土地开发面积增幅在2003 年后出现过短暂回调，从2004 年底开始迅速反弹。2006 年全国完成土地开发面积为26,605.6 万平方米，同比增长17.3%。2007 年1-11 月全国土地开发面积为21,000 万平方米。2004 年、2005 年、2006 年和2007 年1-11 月全国完成土地开发面积占土地购置面积之比为分别为49.6%、59.3%、72.3%和62.9%，开发企业对存量土地的开发力度有所加强。
土地购置和开发面积变化的背后是国家土地宏观调控政策的调整。2006 年出台的土地政策主要体现在土地供应上：一方面继续严把土地供应闸门，既规定了限制用地项目和禁止用地项目，对住宅用地的供应，向中小户型和中低价位普通住宅用地倾斜；同时又大力推进集约利用土地，控制农用地转为建设用地的规模。
3、商品房开工建设与销售面积同步增长
随着国民经济的持续增长、城市化进程的不断持续，2001－2006 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。2004 年以前，商品房竣工面积始终超过销售面积，2005—2006 年，销售面积超过竣工面积，显示市场需求旺盛，而供应略显不足。受供需关系影响，2007 年商品房竣工面积增幅快速回升，2007 年1-11 月商品房竣工面积为68,404 万平方米。2006 年起商品房销售面积增幅较上年有所回落，但销售总量继续保持在高位。2007 年1-11 月全国商品房销售面积为60,424 万平方米。
4、住宅产品为主导，比例略有提升
2000 年以来，全国房地产开发投资中住宅一直保持较高的比例。住宅作为民众日常生活的必需品，始终居于房地产开发投资的主导地位。2004 年以来，商品住宅开发投资增幅超过房地产开发投资增幅，房地产投资结构渐趋合理，投资重心进一步向住宅方向偏移。2007 年1-11 月，全国住宅开发投资总额为18,105 亿元，占同期房地产开发投资总额的比例为83.70%，较上年有较大幅度提升。
5、商品房销售价格持续上涨，增幅有所回落
2001 年—2007 年，全国商品房销售价格持续上涨，进入2004 年房价涨幅进入加速阶段，2005 年增幅达到16.72%。2006 年，全国商品房销售均价为3,383 元/平方米，同比上涨6.79%，增幅较上年有较大幅度回落。但2007 年1-11 月，全国商品房均价又上升至3,987 元/平方米，增幅较上年有所提升。
（二）全国房地产发展现状特点
1、国民经济持续稳步发展
“十五”期间，我国国内生产总值复合增长率达到13.79%。2006 年，国内生产总值为209,407 亿元，较上年增长13.89%。2007 年1-11 月，国内生产兑值为166,043 亿元，同比增长11.50%。根据“十一五”规划，“十一五”期间我国GDP 年均增长率将达到7.5%。国民经济的持续健康发展将为房地产行业快速发展奠定有力的基础。
2、人均可支配收入增加
2000 年以来，我国城镇居民人均可支配收入的增长基本上保持在10%左右。2007 年1-11 月，我国城镇居民人均可支配收入为10,346 万元，同比增长17.58%。城镇人口的增加和城镇居民收入的增长将带动住宅需求的持续增长。