面积 结构
95平米
米
120-155平
米
170平
200多平米
框架结构
市政配套及交通状况： 周围一公里市政配套
交通状况 公交路线 项目优劣势： 项目优势 项目劣势
④、梓山湖板快：同样作为益阳城市发展方向，梓山湖板快依山傍水、风景秀丽，已建成的梓山湖国际高尔夫俱乐部和自然景观梓山湖交相辉映，各呈异彩，形成独特的区域性整体景观。利用起得天独厚的交通环境和自然凤光，该区被认为最具高档生活住宅项目开发潜力的区域。梓山湖高尔夫球场，梓山湖，城市学院、医专等高校云集的大学城成为该片区拥有的不可替代的优势。总投资28亿的梓山湖新城从一开始就受到了广大市民的关注，在价格上也成为益阳房价的领头军，目前它多层均价达到2200元/平米，小高层均价更是达到3300元/平米。总用地5000亩的高尔夫紫龙郡的强劲势头并不低于梓山湖新城，而在中国房地产界有名的碧桂园也把该去作为它在益阳的大本营。该区域将形成以高档住宅小区吸引益阳乃至周边城市来益阳置业的板快，发展潜力不可估量。
代表性楼盘分析：
梓山湖新城 项目市场调查表 投资商/开发商
园林景观 销售代理 总用地面积 商业建筑面积
建筑密度 绿化率 住宅均价
佳宁娜（湖南）实业有限公司
长沙市规划设计院 深圳置业国际 700亩
项目位置 策划广告公司
施工单位 总建筑面积
住宅建筑面积
容积率 住宅套数
万）
10万平米（一期） 1.07 598套
益阳大道梓山湖畔
位于益阳新老城区交界处，周围的商业环境和生活配套设施较完善，升值空间较大。
全为小高层建筑，户型较大，总价较高。 中心医院、建设银行、中国银行、中级 人民法院、市公安局、步步高百货、城市学院 交通方便 8、9、20、5
深圳同路广告 深圳置业
300万平米（一期30
19万平米 23.7% 40%
一期梓湖湾多层均价2200元/平方米，小高层均价3300元/平方米，
联排别墅均4500元/平方米，独立别墅均价6500元/平方米
户型： 户型 面积 结构
三房两厅 133.3 框架结构
四房两厅 189.93平米
复式 189.93
市政配套及交通状况： 周围一公里市政配套
交通状况 公交路线 项目优劣势： 项目优势 项目劣势
⑤、火车站片区：目前火车站片区的房地产主要以商业为主，万城建材批发市场，万丽大市场，多仓储式建材市场等，而属于该片区相对较高档的商住综合项目---新和香江城，虽然均价（2000元/平米）和市俯板快比起来低了一个档次，但它的销售情况并不乐观。但随着益阳经济的发展，第二产业和第三产业的发展，益阳的流动人口将增加，该区的商业房地产市场将逐渐扩大。
代表性楼盘分析：
新和香江城 项目市场调查表 投资商/开发商
规划建筑设计
销售代理
新和房地产开发公司 深圳华纳国际建筑设计有限公司
自销
公司
施工单位 总建筑面积
住宅建筑面积
容积率 住宅均价 项目位置 策划广告
火车站北恻
周围环境优美，适合居住，地理位置优越，交通方便。 总价较高，负担重。
电视台、市政中心、工商局、奥林匹克公园、高尔夫球场等 交通方便 5、8、11
长沙成功地产 湖南省六建金大建筑有限公司
52384.6平米
总用地面积 门面建筑面积
绿化率 住宅起价 户型： 户型
26182平米
13411平米 35% 1800元/平米
32414.6平米 1.75 2500元/平米
两房两厅
三房两厅 四房两厅 复式
面积 结构
110-150平米
160-170平米 221.3平米
框架结构
市政配套及交通状况： 周围一公里市政配套
交通状况 公交路线
项目优劣势： 项目优势 项目劣势
铁路、公交等交通方便，周围发展空间较大
目前周围的基础设施不是很健全，购物医疗等不方便，吵闹，周围人员较复杂，安全性不高。
火车站、南站、移动公司、建设银行、建材市场等 交通方便
6、9、19、20、18
7、现阶段益阳市房地产行业发展特征分析
1）、房地产开发投资大幅增长。截至2007年6月底，中心城区共有在建在售房地产开发项目78个，项目计划总投资46.03亿元，总建设规模299.24万平方米，其中商品住宅200.71万平方米，13972套；非住宅商品房98.53万平方米。至6月底,在建在售项目累计完成投资26.49亿元，今年1-6月完成投资8.51亿元。商品房销售（含预售）面积137.23万平方米。
2）、自住型需求仍是市场购买主导力量
根据统计数据，目前益阳房地产市场继续呈现以个人购房为主体的特征。新建住宅市场中90％需求者为个人，购房者中首次置业者的比例达到65%以上，而近60％的购房者为近益阳2～6年的新增人口，80％的购房者以自住或自用为目的。以自住或自用为主的住房需求，减小了房地产炒作的可能，使全市房地产市场在持续繁荣中保持理性发展，有利于避免房地产过热现象的产生。3、
3）、产业发展逐步规范。
近几年国家加大了对房地产市场的宏观调控，税收、信贷、土地政策的调节作用明显加强，有力地促进了我市中心城区房地产业的规范发展。特别是2003年10月，市委办、政府办就规范中心城区房地产开发问题下发专门文件，禁止行政事业、企业单位在办公区、厂区新建住宅，不准个人新征土地建设私人住宅，停止审批不具备居民小区规模的房地产开发建设项目，对房地产建设项目用地实行招标、拍卖和挂牌出让。这些政策措施的出台，规范了市场发展行为，使中心城区房地产业逐步进入健康发展的轨道。
4）、房地产行业跟随城市发展南移。
随着市政府的南迁，未来益阳城市发展中心也跟着南移，各开发商也盯住了南边这快“肥肉”，也纷纷选择在南建立自己的战壕，并不段刷新益阳房价新记录。南边也将成为益阳房地产的重点发展区。
二、房地产行业发展趋势 （一）、全国房地产行业发展趋势
过去十余年支持我国房地产行业快速发展的基石之一是国民经济的持续增长，未来数年该行业的持续健康发展仍会依托于国民经济的稳步增长。此外，人均收入水平的提高，城市化率的提高以及人们改善居住要求的提高，这些将共同促进房地产市场长期持续健康的增长。
1、产品细分，需求多元化
伴随着房地产市场的逐步发展与成熟，消费者对于产品品质的要求日益提升并显现出明显的差异化特性。地区的差异化、消费人群的多元化都要求开发企业针对不同类型的客户需求设计出高品质的产品。产品差异化竞争的深化使开发企业更为注重客户管理及产品分类设计。
2、产业集中度提高
从国外房地产行业的发展历程看，行业逐步发展与成熟的同时，行业集中度也得到了提升。以美国市场为例，全美前十大房地产开发企业的市场份额从本世纪初不到10%提升至2006 年底的27%，最大的开发企业市场份额从本世纪初不到2%提升至2006 年底的4.5%，市场集中度有所提升。从全球优秀房地产开发企业的发展历程看，我国住宅产业的规模化生产也会成为发展方向，行业集中度将会逐步提高。
3、品牌效应逐渐显现
人们对住房品质的要求日益提升，住房不再是简单的居住场所。与其他消费品类似，合理的户型、完善的配套、优质的物业管理及售后服务，已成为优秀房产品的必备要素。优秀房地产企业在跨区域发展的同时，也将其成熟的设计理念、管理经验不断向外扩散、复制并加以完善。如万科等全国一流房地产企业的产品已具有很好的口碑，品牌效应将逐渐显现。
4、土地资源稀缺性突出
房地产开发的实质是资本与土地的资源整合。土地资源属不可再生资源，对优质土地资源的控制对于房地产开发企业的发展来说尤为重要。随着开发企业建设规模的不断扩大，土地资源尤其是优质土地资源的稀缺性日益明显。房地产开发企业对于土地资源的竞争将直接影响土地的价格，进而影响开发项目的成本和利润。
5、住宅产业化趋势
发达国家的住宅建设已进入高度产业化阶段，突出表现在新技术应用与住宅性能认定上。在国外发达国家所流行的集成住宅个性化定制模式，集中了部品标准化、供应系列化、生产工厂化、施工装配化、服务定制化等各项优点。目前，我国住宅产业化趋势已初露端倪，万科等业内领先企业已开始积极探索产业化道路。未来随着政府、开发企业以及建筑设计、施工、建材生产企业的共同努力，预期我国住宅产业化进程会逐步加快。
（二）、湖南房地产行业发展趋势
根据国家宏观调控政策走向和2008年一季度湖南省房地产市场运行情况，展望2008年房地产市场发展，将呈现以下特征：
1、房地产宏观调控政策继续落实和强化，市场调控效果将进一步显现。2008年国家加大宏观调控力度，更加注重政策的可操作性，将主要从改善供应、规范市场秩序、打击囤地、税收政策等几个方面加以强化，并严查调控措施落实情况。
2、住房保障覆盖面进一步提高。2008年全省启动解决城市低收入家庭住房困难工作，全年全省将新建（筹集）廉租住房100万平方米，竣工经济适用住房200万平方米，解决5万户城市低收入家庭住房困难，住房保障制度进一步完善。
3、商品房市场供应量持续增加。随着土地供应量上升，住宅用地将不再短缺，商品房施工面积、开工面积、竣工面积迅速增加，住房供应状况明显改善。
4、房地产市场各项指标增速将放缓。2008年，国家的货币政策由“稳健”改为“从紧”，这对投资和消费都将产生较大影响，房地产开发投资、住房消费和房地产信贷等指标的增幅都将有所放缓。
5、房价涨幅趋缓，但不会出现明显的大起大落。房地产市场属于充分竞争市场，市场供求关系的变化，决定房价的高低、涨落。2008年，住房的投资性需求和投机性需求减少，住房消费趋于理性，房地产市场将由供不应求转变为供大于求，商品房价涨幅将明显降低。
6、二手房市场难有起色。受政策影响，二手房市场税负加重，金融信贷收紧，发展仍将缓慢。 （三）、益阳房地产行业发展趋势
1、房地产市场“南移”日趋迫切，市俯板快将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着城镇城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成
城市未来的经济社会发展向市俯板快转移。而作为益阳经济发展的先导型产业——房地产业，目前已呈现出向市俯板快发展的明显特征。如2007年当年新推出的楼盘大部分集中在朝阳区。房地产业发展重心向市俯板快转移的趋势已相当明显。
2、房地产价格还将上扬。
从近年来的价格波动趋势看，益阳房地产价格持续保持平稳，房价涨幅度甚小，但2007年各区房地产价格均出现了一定幅度增长。产生这种情况的原因固然与土地的稀缺性、年内各宏观调控、建材价格全面上涨等因素有关，但房地产价格的涨跌的决定因素还在于市场供求关系的变化。益阳城市化进程的加快，人们对住宅的需求增大等原因决定益阳房价还将持续上涨。
3、商业房地产市场竞争激烈。
2008年商业用房销售有所增加，但仍保持着去年的销售规模，商铺物业买卖需求因新开几个大型项目拉动市场区，价格有上涨趋势。近两年商业物业新开工量平均保持着15％以上的增长，而空置量则因区域原因并没有减低，鉴于目前商品房市场旺盛趋势，预计2008年商业价格还将略有提高。但是面对成规模的商业，益阳的消化能力毕竟还是有限，人们的购买力将无法赶上商业地产增加的速度。
4、不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，
总体来看，未来几年益阳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，整个朝阳区商品房的销售量每年都在上升，2006年占全市总销售量的40％，今年有望达到50％以上；而其它区域因价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。
三、房地产政策分析 （一）、国家宏观政策分析
房地产在金融手段、政策调控双重调节下由上半年的迅速增长逐渐回归理性，2007年是房地产市场调控的重点年，房地产投机现象在政策约束和监管下得以好转，市场开始理性回归。房地产的调控政策也越来越朝着规范市场方向进行，虽然会有一点阵痛，但是长远看来规范的市场将会更健康的运作。
1、《物权法》出台，房地产市场越来越规范。