3、城市人口状况 1）、总人口及人口结构
2006年，益阳总人口达463万人，市区人口约48万人，在《益阳城市总体规划（2006-2020）正式版》中预计，到2020年，益阳全市总人口达到500万人左右，城镇总人口达到250万人左右，市区（赫山区、资阳区和高新区）总人口140万人左右，
2）、收入水平和消费情况
城镇居民生活水平提高，1-6月我市城镇居民人均可支配收入5787.9元，同比增长18.4%。收入增长主要来自四个方面：（1）工薪收入人均达4119.7元，同比增长16.6%。（2）财产性收入为53.1元，同比增长9.9%。（3）转移性收入人均达1187.6元，同比增长24.5%。其中，人均养老金或离退休金同比增长29.8%。（4）人均经营净收入为607.9元，同比增长13.7%。
3）、消费支出及结构比列
随着居民收入增加，居民家庭消费支出也大幅增加，生活质量稳步提高消费品市场红火。1-6月城镇居民家庭人均消费支出为3961.5元，同比增长17.3%。其中包括：（1）居住消费。随着生活水平的提高，人们对改善居住环境的需求明显增强，越来越多中高收入者和年轻人已把购房当成了首选的消费目标，上半年我市城镇居民人均购买住房消费支出达383.4元，同比增长52.9%。（2）食品消费支出增加。上半年由于粮、油、猪肉等食品价格创历史新高，居民家庭食品消费支出比上年同期上升13.8%，今年1-6月食品消费占消费总支出的40.9%。（3）家庭设备用品及服务支出达339.2元，同比增长35.0%。。（4）衣着消费已成为居民消费的一种时尚，收入增加了，穿着打扮也显得更加时尚起来，品牌服饰已成为越来越多人的首选，1-6月居民人均衣着消费支出为516.5元，同比增长15.9%。（5）医疗消费支出呈下降趋势。近年来党和政府采取了一系列制止医疗乱收费的重要举措，对制止医疗领域的乱收费行为起到了决定性的作用。1-6月居民人均医疗保健支出同比下降6.6%。（6）交通和通讯已成为居民的消费热点，出门带手机，车代步行已成为一种消费普遍现象，许多家庭还购买了私家车，今年1-6月居民人均交通和通讯消费为362元，同比增长20.6%。
4、益阳市房地产行业发展情况
国民经济的持续稳定增长，为房地产行业的发展提供了良好的发展环境和增长空间，全社会固定资产投资规模的高速增长更是直接拉动了房地产业的稳步发展。就在几年前，我市的房地产业还相当落后，楼盘规模普遍较小，开发水平相对较低，楼盘价格一直徘徊不前。但随着沿海开发商来益阳圈地置业，益阳的房地产业也因此得到发展。
（1）益阳房地产尚处在初级阶段。
从2005年开始，沿海发达地区房地产市场的持续高温，增大了投资压力，部分开发商开始在内地圈地置业，益阳房地产就是借助这股东风，悄然苏醒，并出现很强的发展势头，现在的均价以达2000多，小高层最高突破3300元/平米，且价格还在不停攀升。益阳房地产开始崭露头角。
（2）现阶段益阳房地产开发主要以商业住宅相结合的形式来开发，而且一些楼盘的户型较大。 在调查中，我们发现，一些中小户型销售情况良好，而户型较大的销售情况不乐观。目前，益阳还没有一个真正的市中心，仅仅靠各楼盘来刺激益阳的商业，不仅不能促进商业发展，反而会使得益阳的商业更分散。而且益阳现已开发商业已经超出了它能承受的范围，且价格定位较高。
（3）2007年上半年，我市房地产业呈飞速增长态势。
全市完成房地产开发投资12.2亿元，同比增长1.5倍。其中商品住宅、商业营业用房分别完成投资8.8亿元、2.49亿元，均增长1.7倍。施工面积227.65万平方米，同比增长23%，其中新开工面积90.2万平方米，同比增长47.1%。施工面积中，中心城区在建施工规模达172.14万平方米，同比增长高达1.2倍。商品房屋销售面积60.54万平方米，同比增长1.5倍；销售额7.92亿元，同比增长2.4倍；销售单价1308元/平方米，同比增长36.1%。
（4）商品房产品品质总体提升。
随着我市经济和房地产市场的不断发展，近年来中心城区商品房品质总体上有明显进步，改善了城市形象，提升了城市品位。特别是城区居民住房消费升级换代，改善性住房需求旺盛，带动了住宅产品品质提高，电梯小高层、多层花园洋房、别墅、智能化住宅等被广大居民所接受，楼盘质量、户型面积、配套设施、物业管理、小区环境等构成了住房消费的重要因素。从户型看，中等户型已逐步成为市场消费主流。从环境和管理等因素看，舒适优美安全的住宅小区销售情况看好。今年1－9月商品住宅销售中小区住宅销售29.05万平方米，占住宅销售总量的73.47%。
（5）、商品房价格上涨较快。
近几年中心城区房价上涨较快，仅就普通商品住宅来说，每平方米销售均价已由2003年底的不足700元上升至目前的2000元，年均涨幅超过100%。在总体房价上涨的同时，区位房价差别拉大，其中高新区商品房销售均价高层为每平方米2200元，多层每平方米1600元；赫山区销售均价高层每平方米1900元；资阳区销售均价多层每平方米1500元，别墅每平方米2600元。近几年中心城区房价虽大幅上涨，但总的来说，依然保持在合理区间，与我市经济发展水平相适应。
5、益阳市房地产市场整体供求现状分析 1）、各项数据指标
截止9月底，市中心城区共有在建在售房地产开发项目79个，项目计划总投资48.53亿元，累计完成投资27.89亿元。
总建设规模：308.24万平方米 商品住宅：200.71万平方米 非住宅商品房：107.53万平方米。
商品房销售（含预售）面积：137.23万平方米 商品房销售均价：2488.94元/平方米 商品住宅销售均价：1845.29元/平方米 非住宅商品房销售均价：7800元/平方米 多层住宅均价：1488.62元/平方米 高层住宅均价：2068.93元/平方米，
别墅等高档商品房均价：3987.28元/平方米。 2）、分析
各项数据显示，益阳目前的房地产业正成快速发展，随着居民生活水平的提高，可支配收入的增加，人们对居住条件的要求越来越高，所以现在益阳还处于安居时代向康居时代过度时期，据资料显示，目前
益阳商品房销售中65%为首次置业，其中80%为自住。而随着城市的发展、旧城改造、人们生活质量的提高，随着新楼盘品质的提升，二次置业的客户将会越来越多，且随着现在沿海房地产投资热潮的增强，以投资为目的的购房者比列将会增加，人们对住房的品质和数量也将增加。
6、益阳市房地产市场板块的划分极其差异
根据益阳的房地产发展状况，可以把益阳市分为五个板块：市中心板快、桥北板快、市俯板快、梓山湖板快、火车站板快。
①、市中心板快：市中心板块是益阳原政治、经济、商业中心，它以其悠久的历史和雄厚的经济基础、便利的交通、完善的生活配套，吸引了众多开发商的眼球，但该区取得土地的成本和旧城拆迁改造的费用较高，让很多的开发商对这块“肥肉”采取观望态度。随着第一个吃螃蟹的人出现，不仅让开发商尝到了甜头，还带动了该区房地产的发展，以香港城、中奇家世界，北美阳光城等为代表的楼盘像雨后春笋般拔地而起。在益阳房价一路高涨的环境下，该区房价毫不示弱，现在该区住宅均价在2100元/平米左右，得意于该区成熟的生活配套和成熟的商业环境，该区住宅销售情况较好，年初推出的欣天花园一期已全部磬盘，10月份开盘的二期也基本销售完。
随着该区商业环境的成熟和旧城改造的需要，该区楼市在近几年内还将持续维持火暴场面，以为土地资源的稀缺性和升值性，该区房价还将上浮。
赫山区代表性楼盘分析： 中天国际花园项目市场调查表 投资商/开发商
规划建筑设计
总占地 门面建筑面积
绿化率 住宅起价 户型： 户型 面积 结构
两房两厅 83.45平米 框架结构
三房两厅 130-139.1平米
四房两厅 161.68平米
中天地产
湖南建设集团建筑规划设计院
1.8万平米
项目位置
桃花仑东路164号
景观设计 总建筑面积
住宅建筑面积
住宅套数 住宅均价
广州源自然
6.6万平米
1.2万平米
1800元/平米（约）
4.4万平米 380套
2600元/平米（约）
市政配套及交通状况： 周围一公里市政配套
交通状况 公交路线
赫山商业步行街、金鸿百货、国美电器、步步高超市、工商银行、建设银行中国邮政、益阳师范学校等
交通方便 7、11、20、26
项目优劣势： 项目优势 项目劣势
②、桥北板块：该板块是益阳的旧城区，随着近几年城市发展的南扩东进，该区经济、人气也随之下降，该区房地产发展也因此受到严重的阻碍，大部分都是居民自建房，而少数开发的楼盘规模较小，在项目的规划、内部配套、户型等的设计上都不够专业，且大部分是由市内的小型房地产开发公司和建筑施工对承建，在项目规模、规划设计、质量、档次上都还不足，难以满足消费者的消费需求。目前该区在售的楼盘有精锐国际一期、秀水俪园、诚信家园等，除了精锐一期的规模教大外，其余都是些低档规模较小的多层住宅。目前该区住宅均价在1400元/平米。在该区购房的多是附近乡镇公务员，、外务工归来者，他们想改善当前的住房条件，又买不起高档住宅的人群，他们对小区的配套规划等没有太多的要求。由于价格相对便宜，所以目前该板快各楼盘的销售情况良好。
随着省政府3+5城市群发展计划的提出、市政府对桥北老城区的重视和长春工业园和台湾工业园的发展，该区的经济必将快速发展，该区的基础配套设施将越来越完善，交通将越来越便利，再加上该区舒适的环境，该去的房地产市场也将迎来发展的春天。
资阳片区代表性楼盘分析： 精锐华俯项目市场调查表 投资商/开发商
规划建筑设计
全程代理
湖南精锐置业发展有限公司
美国WYA 地标顾问
总建筑面
别墅:29208平米，洋房:11820平米
别墅:0.71
容积率
洋房:40%
住宅起价 户型： 户型
两房两厅
90平米
米 48套
三房两厅 115-136平
四房两厅
150平米以上
184套
24套
别墅
洋房：1580元/㎡,别墅：2900元/㎡
住宅均价
洋房:1.7
洋房：1700元/㎡,别墅：3200元/㎡
项目位置
益阳市长春路66号
位于益阳老商业中心，周围的商业环境和生活配套设施完善，户型大小合理。
城市的发展中心南移，该区现在人气越来越弱。
景观设计 中国美院风景研究院
别墅:41231.5平米，洋
总用地面积
房:33333平米 积
别墅:44.3%
绿化率
面积 套数 结构
180-280平米 103套
框架结构
市政配套及交通状况： 周围一公里市政配套
公交路线 项目优劣势： 项目优势 项目劣势
③、市俯板快：随着政府东进南移发展策略的提出和益阳市政府职能部门的南迁，该区已成为各开发商抢夺的目标，良好的交通环境和奥林匹克公园等独有稀缺资源吸引了众多购房者，且该区正在开发的楼盘在小区规划，户型设计等方面迎合了广大消费者的需求，并在小区内引进了很多高科技的元素。该区在建在售项目已电梯小高层为主，均价在2400元/平米左右，去年开盘的上城世家一期已销售一空，而11月推出的二期也借一期人气，销售情况较好。分布在该区的项目有：银色现代城、上城世家、城上城、时代广场、书香名邸、五洲城、堤香名苑等是多个中高档项目。
政府职能部门的南迁，势必把该区打造成益阳新的政治、经济、文化中心，该区必将成为益阳房地产的重点发展片区，土地的稀缺性决定该区的土地还将升值，消费者对住房条件也将越来越高和价值观的不断提高，该区将成为购房者的首选，价格也将不断上升且具备可观的升值潜力。
代表性楼盘分析： 银色现代城项目市场调查表 投资商/开发商
规划建筑设计
销售代理 总用地面积 门面建筑面积
建筑密度 绿化率 住宅起价 户型： 户型
两房两厅
三房两厅
四房两厅
复式
益阳嘉和日盛房地
项目位置
产开发有限责任公司 深圳大地 泓顺投资 68.87亩
策划广告公司
施工单位 总建筑面积
住宅建筑面积
容积率 住宅套数 住宅均价
天舜文化 二十三冶建设集团 13万平米 益阳市原第一技校
该区环境好，适合居住，户型面积合理，价格相对便宜，随着两大工业园企业的完善，该地块的升值空间较大。
交通还不方便，周围的配套设施建设速度较慢。
家润多超市、市中医院、区人民医院、步步高超市、水调歌头国际大酒店等
26、13
2.6万平米 23.40% 35% 2118元/平米
11.6万平米 2.78 700套 2500元/平米