三、项目运作方式 （一）项目类型识别
本项目包含长寿水乡、“三馆”、体育公园、彭祖新城电力隧道、彭祖新城配套市政道路及管网、长寿湖湿地公园等六个子项目，按照后期运营性质分类如下：
1.准经营项目：（使用者付费不足以覆盖投资成本） 本项目中准经营性项目包含长寿水乡、体育公园、彭祖新城配套市政道路及管网、长寿湖湿地公园等四个项目，根据国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资【2014】2724号）的规定对于经营收费不足以覆盖投资成本、需政府补贴部分资金或资源的项目，可通过政府授予特许经营权附加部分补贴或者直接投资参股等措施，采用BOT、BOO等模式推进。
本项目中每个准经营性子项目在运营期内由项目公司负责的运营维护内容和部分收入来源点分析如下:
（1）长寿水乡： 1）运营维护
项目公司负责运营期内项目内部设施（包含但不限于土建工程）的维护维修、安全管理、后勤管理、保洁、公共场所次序维护等日常工作。
2）项目收入来源
? 项目公司可于项目内部或周边合理位置设置相应广
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告位（如灯杆广告、落地式中型广告牌、立柱式大型广告牌等），并按照相关文件规定结合市场行情，向广告投放者收取相应广告费；
? 项目公司可于园区水域部分设置游乐设施，按照地方标准向使用者收取服务费；
? 项目公司按照地方标准向使用者收取停车费； ? 项目公司按照当地市场行情或相关文件规定，在度假岛、健康岛、养居岛、美食岛设立商业商铺并收取租金；
? 项目公司按照当地市场行情或相关文件规定，根据使用情况于运动岛向使用者收取场地费。 （2）体育公园： 1）运营维护
项目公司负责运营期内公园内部设施（包含但不限于土建工程）的维护维修、公园安全管理、公园后勤管理、保洁、公共场所次序维护等日常工作。
2）项目收入来源
? 项目公司可于项目内部或周边合理位置设置相应广告位，并按照相关文件规定结合市场行情，向广告投放者收取相应广告费；
? 项目公司按照地方标准向使用者收取停车费； ? 项目公司按照当地市场行情或相关文件规定，在配
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套建筑设置商铺并收取租金。
? 若其他企业、组织、团体等因活动需要需整体租赁足球场、篮球场、羽毛球场等场地，项目公司可按照地方标准收取相应管理费用，但应保留部分场地供市民娱乐和锻炼。
（3）彭祖新城配套市政道路及管网 1）运营维护
项目公司负责运营期内道路和管网的日常保洁、维护维修工作，确保道路管网的有效使用性。
2）项目收入来源
项目公司可按照有关规定结合市场行情，于道路沿线合理位置设置广告位（灯杆广告、公交站台广告、大型广告牌等）向广告投放者收取相应广告费。
（4）长寿湖湿地公园： 1）运营维护
项目公司负责运营期内公园内部设施（包含但不限于土建工程）的维护维修、公园安全管理、公园后勤管理、保洁、公共场所次序维护等日常工作。
2）项目收入来源
? 项目公司可于公园内部或周边合理位置设置相应广告位（如灯杆广告、落地式中型广告牌、立柱式大型广告牌等），并按照相关文件规定结合市场行情，
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向广告投放者收取相应广告费；
? 项目公司可于公园水域部分设置游乐设施，按照地方标准向使用者收取服务费；
? 项目公司按照地方标准向使用者收取停车费； ? 项目公司按照当地市场行情或相关文件规定，在配套建筑设置商铺并收取租金。
2.非经营项目：（缺乏使用者付费基础，主要依靠政府付费回收投资成本）
本项目中非经营性项目包含“三馆”项目、彭祖新城电力隧道等两个项目，根据国家发展改革委《关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资【2014】2724号）的规定对于缺乏“使用者付费”基础，主要依靠“政府付费”回收投资成本的项目，可通过政府购买服务，采用BTO、BLT、BOO、委托运营等市场化模式推进，并且各地可以根据当地实际及项目特点，积极探索、大胆创新，灵活运用多种PPP模式，切实提高项目运作效率。
其中每个非经营项目由项目公司运营维护的内容如下： （1）文化馆、图书馆、规划馆：项目公司负责三馆绿化、物业、电路通信、多媒体网络维护等工作；
（2）彭祖新城电力隧道：项目公司负责电力隧道的日常运营维护，保障其正常运转。
（二）项目运作方式的选择
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PPP项目按照经营程度的不同包括经营性项目、准经营项目和非经营项目。在项目运作方式上，经营性项目可以通过政府授权采用BOT、BOOT等方式推进；准经营项目则可通过政府授权或直接资参股等措施采用BOT、BOO等模式推进；非经营性项目则主要通过政府购买服务，采用委托运营等模式进行，同时根据《关于市政公用领域开展政府和社会资本合作项目推介工作的通知》（财建[2015]29号）、《财政部关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）、《国家发展改革委关于开展政府和社会资本合作的指导意见》（发改投资〔2014〕2724号）等相关文件，结合项目实际情况及特点，积极探索、大胆创新，灵活运用多种PPP模式，提高项目运作效率。
1.运作方式选择
本项目中，既包含有一定市场性项目，比如长寿水乡、湿地公园、体育公园等，又包含有公益性项目，比如“三馆”建设等，综合分析彭祖新城建设的实际需求、各子项目建设及后期运营安排、政府财政预算支出计划安排情况，拟采用BOT（建设-运营-移交）的运作模式来实施整个彭祖新城项目。
本项目包含六个子项目，由于各个子项目前期准备工作进展不一致，现根据子项目前期准备情况将其计划为两期工程滚动开发，每期项目建设完成验收合格后即进入运营期，
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