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由于本区域具有独特的自然环境、人文环境，另一方面，本区域住宅产品较高的价格和大面积户型而形成的高总价，决定了本区域的主要客户构成多为一些成功人士，包括文化人、学者、留学归国人士、私人企业主、中关村ＩＴ精英、自由职业人，另外还汇集一些三资企业白领和其它较高收入人群。这类人群的突出特点是对自然景观有特殊的偏好，在生活上有相当的品位。 三、周边竞争项目市场调研分析
本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为中冠家园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。
? 通过8个代表性楼盘了解北京西部市场的总体特征；
? 通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格 ? 通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；
位置及配套分析： 项目名称 诚品建筑 位 置 四季青桥 东南角 阜成路八里绿波·漫板 庄东北角 海淀区 世纪城3期 蓝靛厂 交 通 状 况 西临西四环，北接万柳、中关村，东达紫竹桥 公交线路: 733、425、121、905等 项目紧邻昆玉河，距阜成路仅300米 公交线路: 724、40、941、414、612、746等 临近周边商业设施、教育机构、医疗机构相对匮乏 华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局等 东到昆玉河，西到西四环北路，南到板井路，68万平米分两期建设的大型shoppingmall——北到蓝靛厂路公交线路: 714、360、831、运金源时代购物中心。 16
周 边 配 套 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.cg35.cn QQ:23107290 E_mail:aq35@hotmail.com
通104等 观澜国际花园 海淀紫竹桥项目紧邻昆玉河，距三环路仅2000米 临近周边商业设施、教育机构、医疗机构相对匮乏 华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局 临近周边商业设施、教育机构、医疗机构齐全 金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮乏 金四季购物中心、百安居、欧尚、普尔斯马特超市；教育机构、医疗机构相对匮乏 华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局 分析：
本地区多数项目位处三—四环之间或紧邻四环，从区域大环境上讲,本地区经过几年的市政建设，以三环、四环、板井路、远大路为主
西昆玉河畔 公交线路: 334、804、347、612、812等 海淀区 阜成路 半壁店永定西四环与阜成路交叉口、定慧立交桥的东北角 公交线路: 724、40、941、414、612、746等 紧邻西四环，永定路、田村路交汇处。公交线路: 336、746、334、850、370等 北京印象 乐府江南 路一号 汤泉逸墅 四季青桥南紧临西四环四季青立交桥 300米路西 公交线路: 804、831、973733、905等 紧临西四环四季青立交桥 郦城 西四环北路四季青桥畔 公交线路: 804、831、973733、905等 海淀区 八里庄 西四环与阜成路交叉口、定慧立交桥的东北角 公交线路: 724、40、941、414、612、746等 本案 的交通干线使西北部形成了纵横交错、便利、流畅、完善的交通网络。
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区域内及其周边中小学、幼儿园、商场、超市、银行等一应俱全，为本区域的居民提供了完善的配套生活设施；清华、北大为首的代表
着我国最高的教育水平的教育文化区，颐和园、圆明园等皇家园林为代表的旅游文化区，以及中关村科技文化区一脉相传，从而形成了独一无二的文化氛围；中关村企业的人员也大多选择在这里居住。
本案所处的位置是定慧寺地区以及八里庄地区的交汇处，正是这个地区的核心地段。从交通的便利性上讲，本案处于横跨西三环、西四
环的二大城市快速主干道之间的地段，并辅以阜石路，结合成四通八达的交通网络，出行便利。应以此为基础构筑一个引导客户的区域价值认知构架。另外，十几条公交线路四通八达，可快捷迅速的到达市内各个地区。凭借这些优越的自然条件以及硬件配套设施，本案应充分发挥所处位置的地段优势，作为的一个推广工作中的一个宣传重点。
本案从配套设施上来讲，所处的位置周边临近的华普超市、超市发超市；紫竹院小学、首师大、北京21世纪试验学校；解放军总医院、
肿瘤医院；中行、建行、工商银行；万寿路邮局、恩济庄邮局等商业设施、教育机构、医疗机构齐全，作为居住地非常理想。可以兼备上述两个地区的地段配套优势，今后为本案的业主提供全面的服务。 2.整体规划分析： 项目名称 诚品建筑 绿波·漫板 世纪城3期 占地面积 59300㎡ 37000㎡ 建筑面积 148000㎡ 37000㎡ 容积率 2.3 2.02 1.7 建 筑 设 计 特 色 低密度板式小高层，半围合布局,360度环景设计 建筑形式为7层纯电梯板楼，层高2.95米，使用率达到88%。 板塔结合，分为十个园区。每个园区内都拥有各自相对独立的园林绿化和生活配套，复杂的错板设计，增加了采光、通风面；东高西低的楼群，渐进式布局 项目由5栋弧形板楼及一座现代化会所组成，容积率仅2.06，月牙弧形板楼 观澜国际花园 81000㎡ 200000㎡ 2.06 在弧形板楼与昆玉河之间，百米绿化带之上的最佳观景位置架起的百米长桥 18
1200000㎡ 2480000㎡ 百套精品地产资料免费下载！海量地产资料库，五十多张资料光盘、三十多张地产精英讲学VCD，全套风暴特价680元，货到付款、诚信无忧！网址:www.cg35.cn QQ:23107290 E_mail:aq35@hotmail.com
由德国著名建筑师奥托?施泰德勒(OTTO?STEIDLE)设计。融入北京传统的四合北京印象 49800㎡ 170000㎡ 4.0 院建筑特点，围合式“之”字型的建筑布局。外立面由红、黄、蓝、灰明快的体块色彩形成有机的序列变化，辅以栏板、窗棱等强烈的黑白对比 乐府江南 汤泉逸墅 110000㎡ 70000㎡ 300000㎡ 90000㎡ 1.6 1.28 徽派风格。建筑外观现代简约，融入中国建筑元素。 汤泉逸墅新古典主义建筑风格，全石材外挂。四、六层带电梯，户户朝阳遥望西山。社区内人车分流，全部地下车位，电梯直达。 超现实主义建筑设计大师六角鬼丈建筑设计。从山的轮廓获得灵感，从高尔夫郦城 本案 整体规划分析：
建筑面积除世纪城的建筑面积为248万平米，郦城为87.27万平米外，区域内的项目规模多在10-20万平米左右，而这两个项目其规模
1030000㎡ 872700㎡ 28326㎡ 114552㎡ 1.26 2.63 的坡地连接地缘。由云楼、山楼、点塔、联排别墅、独立别墅组成。 围合式,（其他待定） 是则是作为其自身的一大卖点。可以看出，规模大的项目是以势取胜，而较小的项目则以品质取胜，所以建筑面积的大小并不是决定销售情况的主导因素。
建筑设计上本区域的项目自身都有独到之处，但郦城、北京印象由于在建筑风格上过于另类，立面表现手法差强人意，对销售造成了不
利的局面。所以本案设计上在突出自身风格的同时一定要注意区域内客户群的接受力，以免对今后的销售造成尴尬的局面。
本区域项目的容积率都比较适中，除北京印象由于地块因素以及采用围合式的建筑形式的原因，则容积率较高，达到了4.0。基本上都
在3.0左右。
本案从建筑面积上来看比较适中，但由于所处位置的缘故，决定了容积率相对较高，这些都是由于地块和设计上的因素，所以本案应从
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本区域的项目都根据自身所处的位置及环境不同，配合建筑风格很好的规划了自己的园林风格，例如：乐府江南的徽派建筑风格，搭配5.3万平米江南风格中式园林的设计，使建筑与园林浑然一体；观澜国际花园是以昆玉河为景观辅以观景长桥以及特色喷泉来突出亲水的主题，
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