封面 摘要 ABSTRACT 目录
引言
近年来，我国的房地产业得到了飞速的发展，在国民经济中的重要性日益提升，它的发展不仅带动了建材、化工、服务等其他行业的发展，而且对实现就业、地方财政等很多政府亟待解决的问题贡献颇高。尤其在2008年金融危机的背景下，当中国经济总需求不足时，房地产需求和房地产投资的增加成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业。
但是，自2003 年下半年以来，房地产价格节节攀升，住房需求超过供给，以及由其带动的钢铁、水泥等相关行业出现的需求过大，价格暴涨等情况，影响了正常的社会发展秩序。因而理论界关于中国房地产市场是否存在泡沫的辩论由来已久。
为使房地产价格保持在一个合理的区间范围之内，从2004 年起中央政府陆续颁布了一系列的政策措施来减缓房地产的增长速度。然而，在国内外经济形势不断变化的背景下，全国的房地产平均价格仍处在快速上涨的通道上。因此，对我国房地产泡沫进行研究，深层次地了解房地产市场的当前形势和发展前景，对我国的房地产市场能够持续、稳定、健康地发展具有重要的意义。
1 房地产泡沫的界定
1.1 房地产泡沫的概念
1.1.1 泡沫的含义
泡沫一词来源于西方经济学界，一直以来，学术界对泡沫的定义没有做出统一的解释。目前，在各种文献中引用最多的是金德尔伯格的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中对泡沫的描述：“一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨。初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新买者。这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”[1]由于这个定义只是对泡沫现象的一个描述，并没有明确的提出泡沫形成和崩盘的原因，所以也被认为是一个不严格的定义。
我国经济学家曹振良对京德尔伯格对泡沫的定义做了较好的补充和完善：“泡沫是指一种或一系列资产市场失范，牟利预期趋众，投机过度，政府调控失当，引致资产价格急剧上涨，随着市场复归，价格上涨牟利预期逆转引致资产价格暴跌，最后可能导致金融或经济危机的一种经济现象过程。”[2]本文的论述将采用这一定义。
1.1.2 房地产泡沫的含义
所谓 “房地产泡沫” 就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值（市场价值的基础）不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣[3]。
房地产泡沫主要表现为房地产的价值与其价格出现了严重的偏离，价格在短时间内急剧的上升，房地产市场出现严重的投机现象，房地产投资在短时间内出现大规模膨胀，其造成的后果是如房屋的高空置率、价格的暴跌等等，即是泡沫破裂。房地产行业是一个与诸多产业高度相关的一个行业，已经形成了一个高度密集的网状结构，当房地产在高速发展的时候，会带动其他产业快速发展，若发生泡沫破裂，便会形成裙带反映，波及到其他相关产业。
1.2 房地产泡沫的危害[4]
1.2.1 房地产泡沫的长期存在和发展可能抑制其他产业的发展
房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。
1.2.2 房地产泡沫的长期存在导致了经济结构和社会结构失衡
一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。
1.2.3 房地产泡沫破灭导致了金融危机
通过对过去30至40年中21个工业化国家的住房市场及股市的热潮和衰落的研究，国际货币基金组织发现住房价格下跌更可能使银行受到打击。原因是在多数国家，银行主导着购房贷款业务。房地产泡沫破灭意味着房地产价格的急剧下降，房地产企业的大量投资无法收回，经营极其困难，而且大批破产。由于银行等金融机构是房地产企业的主要资金来源，因此，房地产泡沫破灭的一个直接后果就是给金融机构带来了大量的呆帐和坏帐。金融机构不仅无法收回利息，而且实际上地价远远低于担保价格，即使实行抵押权也无法全部收回贷款。
1.2.4 房地产泡沫破灭导致了生产和消费危机。
房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。股价下跌使企业发行的大量可转换公司债在长期内不能转为股权，从而给企业带来巨额的偿债负担；此外，地价和股价下跌也使企业承受了巨大的资产评估损失和被迫出售土地和股票的销售损失。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，也减少了企业在设备上的投资。
做一承上启下的总结 1.3 房地产泡沫的一般测度指标
目前我国房地产泡沫研究领域对房地产泡沫程度的衡量主要有以下三种指标：房价收入比、空置率及房地产投资增长率/GDP增长率。
1.3.1 房价收入比。
房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。 房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值。计算公式如下：
房价收入比=
住宅价格居民有效购买力
对于房价收入比的衡量标准 ，尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，各地区房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4[5]。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高。
由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上有所差异，彼此之间的可比性并不高。在欧美国家，房价收入比既有新建住宅的、也有旧有住宅的（成交量远大于一手房），多数国家采用的是按套计价，且是中位数房价，和中位数家庭收入。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的，而且由于统计困难，居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在少估现象。
1.3.2 空置率。
住房空置率是反映房地产市场走势和衡量房地产市场是否健康的重要指标。国际商品房空置率计算就是把全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。计算公式如下：
空置率=
待售、待租的住房面积可用住房和其他商品用房出售和出租面积
空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%