二是市场垄断。目前我国不但商品房，连经济适用房都由房地产商垄断包办，由于没有形成有效的市场定价机制，一部分房地产开发企业通过操纵市场，提高房价。
三是直接的价格控制。部分房地产商通过提高住房档次、囤积居奇等方式提高房价，利用信息不充分的市场缺陷，通过各种形式哄抬房价，严重损害了消费者的利益。
当房地产开发商盲目投资会造成商品房供应量快速增加，由于信息不对称，购房者（包括非房地产企业和私人投资者）往往会对市场前景产生过度预期，盲目跟风，买涨不买跌，希望明天价格会进一步上涨转手卖出去，赚取差价。这很容易忽略了其中隐藏的巨大风险，市场价格已经远远超出了经济基础支持的理论价格，即由真实需求（即消费需求）推动的，有市场基础的合理价格上涨。由此引致的房价上涨完全是由投机造成的需求假象来支撑，没有市场基础，从而产生房地产泡沫。
3.1.3 金融机构的过度放贷
从经济学的角度来说，价格是商品价值的货币表现，价格的异常升涨，肯定与资金有着密切的关系由于价值量大的特点，房地产泡沫能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，资金支持是房地产泡沫生成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产泡沫的产生。由于房地产是不动产容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，大量银行信贷资金的介入，会加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。然而，随着预期的逆转，房地产价格急剧下跌，银行拥有的抵押房地产价值急剧下降，巨额不良债权随之产生，最终导致房地产泡沫的破灭。
3.1.4政府政策影响。
房地产行业作为国民经济的主导性产业之一，不仅关系到人民的生活，也对国民经济的健康快速发展具有举足轻重的影响。因此，房地产行业一直以来都是政府宏观调控的重点行业，如住房制度改革、土地使用制度改革，以及国家出台的一系列政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建设经济适用房等，直接推动了房
地产市场的高速增长，但同时这种政策的导向作用也使某些局部地区房地产开发过热，价格上涨，空置率上升，这也成为引发房地产泡沫的外因。
3.2 中国房地产泡沫的防范策略[9] [11] [12] [13]
如何防范房地产泡沫，事关经济社会的可持续发展。对于未来可能发生的各种泡沫，政府的调控也应有所不同。根据房地产泡沫的类型，本文认为，防范房地产应采取如下措施：
3.2.1 从土地源头入手，规范土地市场
土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。
首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。
其次，加快有形土地市场的建设，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平性。公开招标拍卖可以为所有企业提供平等竞争的机会，避免“黑箱”操作的诸多弊端。
招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质、以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。
再次，各城市政府应对土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利。
最后，对违规违纪者，包括土地用途与规划不符，对各种以圈地谋取暴利为目的经营活动或政府官员违法乱纪的应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。
3.2.2 大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。
国家要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一方面是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，另一方面它还可以平抑过
高的商品房价格。1998年国家宣布并随后实施的大规模建设经济适用房的计划，曾令众多房地产开发商惊恐不已。经济适用房对商品房价的巨大冲击或抑制效应已经显现。如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。
3.2.3 整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。 具体包括三方面的内容：
一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。
二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。
三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。
3.2.4 建立全国统一的房地产市场运行预警预报制度[14]。
通过预警机制及时发现房地产市场运行中出现的问题。建立房地产市场信息披露制度，及时向社会发布市场信息，引导房地产开发企业理性投资，住房消费者理性消费。
3.2.5 全面研究住房税、费政策。
通过税收杠杆促进低价位住房的建设和消费。一是贯彻落实已经出台的各项优惠政策。二是进一步研究和调整鼓励住房消费的税收政策。三是继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。四是政府可以考虑征收实地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易。
致谢语：
参考文献：
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[14]余 凯，《我国房地产预警系统研究》 中国物价 2007 08 ：40-43