纵向看，2001-2007 年间大部分城市房价收入比明显上升，2008 年，受经济危机影响我国房地产市场普遍降温，除北京、杭州两大城市的房价收入比持续上升外，其他城市均出现下降，特别是前期房价上涨偏快的上海、广州、深圳、厦门等城市。 2009 年，典型城市房价明显上涨，上海、杭州等城市房价上涨幅度前所未有；除广州、厦门外各大城市房价收入比明显提高，其中上海、杭州、重庆等城市的房价收入比涨幅较大。
2010 年，受全国各地区住宅房价持续快速上涨的影响，典型城市中除武汉房价收入比略有下降外，其他城市均有明显提高，其中深圳、北京、厦门、杭州涨幅较大。
图12 2010年十大典型城市房价增幅
横向看，我国房价收入比的地区分布相当不均衡，从近两年数据来看，北京、上海、深圳、杭州等一线城市和东部大城市，房价收入比明显偏高，均在10以上，个别城市甚至远高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、厦门2010 年房价收入比分别达到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。而房价收入比相对较低的重庆、沈阳等中西部城市的房价收入比也逐渐超过全国总体水平。可见， 2010 年全国房价收入比的下降，主要是广大三四线城市房价收入比下降，而多数一二线城市的房价收入比是上升的。由此反映出，去年以来国家重点调控部分城市房价过快上涨的政策取向是正确的，只是调控效果不佳。
图13 2009-2010 年十大典型城市的房价收入比情况
2.1.3 不同收入阶层的房价收入比情况
由上述分析可知，目前全国房价收入比稍偏高，尚难定性为房价泡沫明显。但问题在于我国城镇居民的收入差距很大，而且近些年呈持续拉大的趋势。因此， 有必要研究一下不同收入家庭的房价收入比情况。看下图：
图14 2010 年全国城镇不同收入阶层房价收入比情况
从全国情况来看，我国不同的收入阶层之间房价收入比差别相当大。在全国统计的7 个收入阶层房价收入比情况中，最高收入户的房价收入比只有2.85，而最低收入户的这一指标却达到25.38，相差了8.91 倍，相比2009 年的8.19 有明显上升，这也反映出我国目前收入差距不断拉大的现实。
如表2-1所示，在北京、上海、杭州等大城市中，这种情况依然存在。该五个城市中高收入阶层的房价收入比数值较低的是武汉和重庆，均为5.25，最高的北京为9.44； 而低收入阶层的房价收入比中，最低的重庆达13.14，最高的北京达37.03。值得注意的是，中西部城市不同收入阶层的房价收入比间差距明显小于东部城市， 同时，在以上大城市中即使是最高收入阶层其房价收入比也普遍偏高，购房压力并不小。
表2-1 2010 年五大典型城市不同收入阶层房价收入比情况 北京市 上海市 杭州市 武汉市 重庆市 低收入户 中等偏下胡 中等收入户 中等偏上户 37.03 24.33 19.51 15.36 33.73 23.05 18.02 18.83 34.36 21.67 16.64 12，72 17.09 12.70 9.50 7.18 13.14 10.25 8.29 6.67 高收入户 9.44 7.72 7.37 5.25 5.25 资料来源：根据各地统计局数据整理
总而言之，我国不同收入阶层购买房屋的支付能力大不相同。从全国来看， 中等以上收入阶层基本上都有能力购买商品住宅（包含经济适用房），而中等以下低收入阶层，基本上不具备购买商品住宅的能力，需要将他们纳入住房保障体系中。
2.2 我国房地产泡沫问题分析[9]
我国房地产到底是否存在泡沫呢？那么通过上述的分析和比较，我们可以得出以下结论：
2.2.1 我国总体的房价收入比水平接近合理，略偏高。
从1996-2010 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5-8.0 的区间波动，其中最低的1996 年为5.64，最高的2009年为8.03，2010年又回落至7.76。总体水平高于发达国家的3-6，但与1998年世界8.4的平均值和6.4的中位数，相对接近。因此，大致可以认为全国房价水平稍偏高，全国房价尚无明显泡沫。
2.2.2 十大典型城市的房价收入比呈上升趋势。
虽然近些年城镇居民收入明显提高，但十大典型城市2001年至2010年间房价收入比，基本上保持逐年上升（除了2008年）。在城镇人均住宅建筑面积每年
平稳提高的情况下，造成房价收入比上升的根本原因是典型城市房价过快上涨，尤其是2003年之后，人口输入性大中城市房价普遍上涨过快。2010年，在连续三波房地产调控之下，多数一二线重点城市的房价收入比却逆势上升，不能不引起我们的关注，既然说明了去年调控效果欠佳，又说明抑制这些城市房价过快上涨的压力依然较大。
2.2.3 我国房价收入比水平地区差异较大。
由于我国各区域之间经济水平和房地产市场发展程度差别较大，反映在房价收入比上亦存在较大差异。总体特征是经济越发达、城市地位越重要，房价收入比越高，东、中、西部呈现明显的梯度序列。在经济较为发达的东部，尤其是一线城市，如北京、上海、深圳等，房价收入比最高均超过10，存在一定程度的房价泡沫；而中西部地区，尤其是西部地区，房价收入比相对较低，房价泡沫还不明显。
2.2.4 2011年全国房价收入比将有所下降。
在“国八条”的严厉调控下，今年2月份以来，全国楼市已经开始降温，预计2011年全国新建商品住宅成交价格持平或小涨（可能为涨幅5%左右）。而部分一二线城市的房价有可能较2010年小幅下跌。若按2011年全国新建商品住宅成交均价不变，城镇人均住房建筑面积达32平方米，全国城镇人均可支配收入增幅为10%计算，则2011年全国房价收入比将降至7.19，进一步回归合理区间。
综上所述，我国房地产泡沫（补充完整）
3 对策建议
上章分析表明：我国房地产泡沫还未明确形成，但是，还未形成并不意味着不存在风险。因此，本文将在分析我国房地产泡沫可能形成的风险基础上，提出相应的对策建议。
3.1 房地产泡沫未来形成的风险[9] [10] [11] [12]
3.1.1 土地资源的稀缺性。
土地的自然供给是固定不变的，它是地球表面的陆地与水域的总和。城市面积在城市化过程中可以不断扩大但是土地资源是稀缺有限的，我国的土地资源相对匮乏，随着经济的发展，人口的增加，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。土地权益是虚拟资本的一种，它可以反复转手。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使地价运动可脱离土地利用实绩而产生泡沫。土地的有限性及价格虚拟性是泡沫产生的根源。从全社会的土地供给来看，土地的数量既不能增加也不能减少，它的有限性决定了其供给总量在一定时期内是固定的。当市场盲目对土地价格的乐观预测时，土地的需求量将人为地加大，从而促使土地价格上涨，导致非理性的房地产投机行为盛行，产生房地产泡沫。
3.1.2 房地产商的垄断炒作及民众的盲目投机
在房地产市场，房地产商和普通老百姓作为信息不对称的两种强弱势力进行博弈。一方面老百姓对于房地产运作方式，各种成本构成，利润率，市场需求情况等了解很少；另一方面，房地产商是相对团结和有组织的。房地产商通过接触和相互协作能够准确的了解整个房地产市场的详细信息，各种利于房地产商的信息总能够掌握在房地产商手中，使他们处于市场的主导地位，并且能够进行有组织的合谋定价。所以整个房地产市场也就在很大程度上为房地产开发商所操纵，房地产开发商是处于房地产市场的垄断地位。其对房地产市场的垄断主要表现在三个方面：
一是土地的垄断。目前大量的土地被开发商掌控，加大了土地调控的矛盾，增加了房地产开发商垄断房价的空间。