以上为商品房严重积压区，国家就应该采取一系列措施，甚至是强制措施，以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间，否则将给国民经济发展带来一系列的严重问题。国际上目前公认的住房空置率的警戒线为10%。但是我认为此公式不适用与我国，原因是西方国家的大规模城市化进程早已结束，而我国才刚刚开始，中国一年竣工的建筑面积就相当于发达国家的总和，所以目前我国统计局仍算不出我国的空置率。我国目前只能通过“国家电网的智能网络”测算出我国的房屋零置率，但空置率并不等于零置率，且国际上也未有明确的零置率指标来测量房地产泡沫的程度。[6]
1.3.3 房地产价格增长率/GDP增长率
该指标用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度。国内普遍用房地产价格增长率／GDP增长率来判断房地产泡沫，计算公式如下：
房地产价格增长率/GDP增长率=
房地产价格增长率GDP增长率
该指标越大，就表示存在的泡沫程度越严重。一般认为，当价格增长幅度是GDP增幅的2倍以上，认为房价不正常，有较大泡沫当指标大于1.3时发出预警信号[5]。但是这个指标有一定的争议性，其缺陷在于忽视了房地产投资有一定的周期性[7]，分别为复苏、繁荣、衰退及萧条，在不同时期房地产投资增长率在房地产复苏阶段，由于房地产产品价值大，耗用资金多，生产周期长等等点，决定了房地产开发商在经济复苏时，需要经过较长时间的准备、计划才能投入生产，所以房地产的复苏要略滞后与宏观经济，此时该指标便下降。在繁荣期，经过前期的准备后，在市场需求扩张的拉动下，房地产业想迅速发展，同时较充足的资金也会推动房地产，但房地产繁荣期要比宏观经济高涨期来的迅速，导致该指标上升。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速，此时指标便上升。在萧条期，经济发展处于停滞状态，失业率、通胀率较高，但由于房地产本身的保值增值功能，投资转向房地产业的资金增加，从而维持房地产市场上一定的供求，推迟了房地产市场的萧条，同时该指标上升。所以本文认为这是一个不稳定的指标，应该是一个评价房地产是否过热的指标，而非房地产泡沫的指标，然而房地产过热与房地产泡沫的内涵是不一致的，因此该指标不能很明确的判断房地产是否存在泡
沫。
2 中国房地产泡沫问题分析
鉴于我国实际情况与统计数据的调查取得，下文将用房价收入比作为我国房地产泡沫的衡量指标。
2.1 近些年全国及十大典型城市房价收入比演变[8] [9]
改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率，“十一五”期间城镇居民人均可支配收入增长率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。
2.1.1 1996-2010年全国房价收入比情况
改革开放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由1980年的439元增加到2010年底的19109元，城镇居民人均居住面积由1980年的3.9平米增加到2010年底的31.4平米（预估），2010年比1996年的17平米，增加了84.7%。
随着经济的增长和居民生活水平的提高，居民对于居住条件改善的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这种需求必然带来房价的增长。尤其是2003 年之后，我国商品住宅（按统计局口径，包含经济适用住房）价格水平增速偏快，从1996 年的每平方米1604 元，上升到2010 年的4724 元，上涨266%。
与此同时，随着经济的快速发展，我国城镇居民的人均可支配收入也保持了较快增长，从1996 年的4839 元到2010 年的19109 元，上涨了395%。在上述三组数据的基础上，我们可以算出1996-2010 年全国的房价收入比情况，见图2-1。
图2-1 全国房价收入比情况
从图2-1可以看出：1997-2003 年，随着我国城镇人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比在保持一种较平稳的运行态势， 在6.2 左右；从2003 年开始至2007 年，随着房价增长速度超过人均可支配收入， 房价收入比明显上升，2007 年达到7.44。2008 年城镇人均居住面积仍然持续提高，房价基本持平，房价收入比出现明显下调，为6.78。2009 年随着我国房地产市场复苏至过热，全国新建商品住宅价格大涨25%，房价收入比也相应地回升，创历史新高达8.03。2010 年，在国家频频调控房地产的政策作用下，以及城镇居民可支配收入快速增长的带动下，房价收入比有所回落。根据我国的实际情况，我们认为全国房价收入比保持在6-7 属合理区间，2010 年为7.76，接近合理，略偏高。
2.1.2 十大典型城市房价收入比情况
除了全国总体的房价收入比情况，我们还统计了以北京、上海等为代表的十大典型城市2001-2010 年的房价收入比情况。见图2-2至图2-9。
图2 北京房价收入比情况 图3 上海房价收入比情况
图4 广州房价收入比情况 图5 深圳房价收入比情况
图6 杭州房价收入比情况 图7 厦门房价收入比情况
图8 武汉房价收入比情况 图9 重庆房价收入比情况
图8 天津房价收入比情况 图9 沈阳房价收入比情况