府宏观政策的导向对房地产市场的发展方向起着至关重要的“指挥棒”作用。
1、2008年04月16日为继续落实从紧的货币政策要求，加强银行体系流动性管理，引导货币信贷合理增长，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2、2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理 中国人民银行、银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，《通知》要求，严格建设项目贷款管理。对列入国家《禁止用地项目目录》的项目，严禁发放贷款；已发放贷款的，应在采取必要保全措施的基础上，逐步收回。严格市政基础设施和工业用地项目贷款审核。对于不符合国家标准，未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持。严格商业性房地产信贷管理。金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年。严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设的住房的城镇居民，不得发放住房贷款。
3、2009年底国务院召开常务会议，在强调保持政策连续性和稳定性的同时特别指出，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。回想2005年\国八条\、2006年\国六条\时，\稳定房价\是主基调，此次提出\遏制\之说，可见中央决策层平抑房价的决心 。
4、国家有可能继续的宏观调控（诸如征收新的税种、银行利率的再次调整等）以及由此带来的风险与压力，会在短时期内对消费者的购房意愿有所影响，进而影响到消费者的购买行为。政府在未来还将采取什么的政策呢，可以从以下几个方面做出分析和预测。
关注困难群众，缩小贫富差距，构建和谐社会是当前政策制定的出发点。发改委在网上发了一篇题为《全国城市居民贫富差距已达警戒线》的文章显示：占总人口数达20%城市最低收入居民人群只拥有全部收入的2.75%，仅为占总人口数同样比例和数量的高收入人群的4.6%。
2008年住房问题被置于关系民生的高度重点强调，国家住房和城乡建设部的组建意味着住房问题将得到更加强有力的领导。我国住房政策理念和方向将发生转变，土地、资金等资源将向保障性住房建设倾斜。一方面已出台的政策继续强化落
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实，另一方面出台的新政策可能主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。
抑制投机转向鼓励消费，未来政府将鼓励自住型、普通型住房消费，但这里的住房消费是指普通商品新市场环境下的房地产营销策略探讨房消费尤其是自住型的商品房消费。2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情。经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景。各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转。从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。临近年底，决策层开始出手遏制楼市“过热”。近期，国务院连续几道遏制房价的“金牌”，令市场明显感受到了国家对于房地产市场宏观调控的威力。
通过对南昌住宅房地产市场环境的分析，可以看出由于城市化的发展和人们改善住房需要的愿望的强烈，长时期内住宅房地产市场的发展空间还很大，房地产开发企业还大有作为。但是短期影响需求的风险因素也是存在的，投机需求在房地产需求中占有一定的比例，这种需求不是刚性的，随着投机者对市场预期的变化随时可能消失，甚至转化为市场供给。再结合房地产市场和房地产营销理论及实践的发展历程可以看出，房地产市场正在经历甚至已经发生了深刻的变化。这些变化概括起来主要有以下几点：
1、金融危机后，在经济刺激计划和宽松的货币政策下宏观经济恢复良好，市场需求旺盛，房地产行业有着巨大的发展空间。
2、国家对市场的宏观调控作用强烈，从严的土地政策和银根紧缩增加了房地产开发企业成本，特别是融资管道不畅导致资金风险较高。
3、产品结构不合理。开发企业被高端产品的高额利润所吸引，造成过剩与短缺并存，一方面，高端产品过剩，大量房屋空置；另一方面，低端商品房和经济适用房开发供给量不充足。
4、相对居民的收入水平，房地产价格过高，大量城市中低收入家庭的居住需求不能被满足。
5、房地产行业的信誉被贬低，甚至出现了信誉危机。因此，住宅房地产市场机遇与挑战并存，环境因素的变化呼唤着营销思路的创新。
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4 房地产市场营销策划探讨
第三章对南昌的住宅房地产市场环境的分析可以看出，新的市场环境，是一个以消费者为中心的买方市场，大的趋势是住宅房地产有广阔的发展空间。但同时必须看到，房地产的市场风险是一直存在的，特别在市场竞争日趋激烈的今天，房地产开发企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立以消费者为中心的现代营销观念，满足市场对房地产商品的需求。企业应通过科学的市场调查，及时、准确、广泛地了解和掌握市场信息，结合房地产市场营销环境的研究，对市场作出科学的预测，正确地细分市场，识别市场机会，选择目标市场并进行市场定位，在此基础上制定和组织实施各项营销计划、策略，并对其进行严格的控制，最终实现企业目标。房地产开发企业不仅项目前期就应引入市场营销的观念，而且必须要在房地产开发的全过程贯彻市场营销理念。在新的市场环境下企业应该如何全面贯彻市场营销的理念呢？下面结合房地产开发的关键程序来进行分析。
4.1 品牌策略
4.1.1 市场细分与产品定位
市场细分形成于20世纪50年代中期，美国学者温德尔史密斯提出了“市场细分化”（Market Segementation）的概念，即通过市场调研，按照消费者“欲望与需求\把一个总体市场划分成若干个具有共同特征的子市场的过程。其中任何一个子市场均是一个有相似欲望和需要的消费者群。针对这些不同的子市场，恰当定位企业产品，不断进行产品创新，使消费者获得最大的满足。
随着市场竞争的日益激烈，企业的行为必须以消费者需求为导向，对市场进行细分。特别是房地产商品的价值受区域因素和个别因素影响较大，所以必须通过房地产市场细分，明确商品房的目标受众，最终将房地产市场中的目标顾客总体，参照生活经历、经济状况、受教育程度、家庭结构和个人情趣等诸多方面因素，划分为一个个观念、需求欲望、价格观、审美观相似的消费者或购买者群，从而准确定位商品房的户型、装修标准、社区功能及基础设施情况。只有这样，才能最大限度地赢得消费者市场。
4.1.2 产品概念设计
项目通过市场细分、目标市场选择后，即确定了市场定位，接下来的工作重点就是产品概念设计。概念设计主要包括：
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（1）项目的规划布局和空间组织。 （2）项目容积率的敏感性分析。 （3）项目道路系统布局。 （4）项目的公共配套布局安排。 （5）项目户型比例的搭配。 （6）项目建筑风格的形式。
对产品进行概念设计首先要分析项目的土地属性、自然属性的市场条件，从而准确的推断产品的技术经济指标，提出产品概念设计的主旨，设计原则、设计院要求以及产品组合，为设计院的概念设计、方案设计和施工图设计打下基础。只有通过不断的创新，才能使自己的楼盘保持鲜明的文化内涵和独到的个性，避免卖点雷同，千“房”一面。要想楼盘在市场中独树一帜，不被大量同类型项目所淹没，房地产营销必须走“求新求变”的路子。
4.1.3 产品组合和户型设计
根据明确的市场细分和产品概念设计，结合相应经济技术指标，才能打造适合个性化需求的住宅产品。房地产商要充分运用差别化战略，强调物业的特殊性，为消费者选择该商品做好准备，同时物业的独特之处还要得到消费者的认可，符合他们的需要。在执行时，企业可通过多种手段来实现差别化的目的，确定产品组合的搭配比例。
房地产有着极强的地块个性，不能轻易从别处将相同户型就能克隆出来的。建材可以类似，外观可以雷同，但独特的地块环境，又怎样复制出来呢?对于产品设计，关键在于要准确认识房地产市场本身的经济背景、运作规律，通过营销手段来驾驭市场，在楼盘设计中把握契机，运用创新机制，做到你无我有，你有我精，你精我特，你特我优，创造楼盘自身卖点，提升楼盘自身价值，来吸引顾客，创造需求。
4.2 价格策略
房地产开发与经营的根本任务之一就是要回收各种成本并获取合理利润，所以开发商必须清楚房地产价格的构成，给楼盘制定适当的价格并向顾客作价格分析，以使楼盘价格取得市场和客户的认可。
4.2.1 房地产价格的构成要素
1、开发成本。
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开发成本＝土地征用费＋拆迁安置补偿费＋勘察设计及前期工程费＋房屋建筑安装工程费＋项目基础设施建设费＋管理费用＋财务费用等。
2、销售费用。包括营销策划费、广告费、其他销售开支或中介代理费等。 3、税金。包括房地产开发企业向国家需要缴纳的营业税、城市建设维护税、教育费附加等。
4、利润。开发经营单位将销售商品房屋后的收入扣除全部生产、销售成本，并纳税金之后的余额即为利润。
4.2.2 房地产的定价方法
1、成本加成定价法。
该方法表现为先计算出房地产品的全部成本，然后在其上追加一定比例的利润，即一个合理的预期盈利比例，从而确定房地产的销售价格。使用该方法要注意合理预期可变成本的变动，充分考虑房地产市场行情及市场竞争的情况。
2、竞争价格定价法。
该方法主要根据相近产品或附近地段房地产市场竞争的激烈程度而制定。当竞争激烈时，条件相当的两块地，即使价格相差很小，房地产买家也会倾向于购买价格相对便宜的。当房地产市场处于相对高位时，先上市的物业可能定价会略低于市场可接受的价格水平，而后上市的物业即使与前者的产品性质、地段、繁荣状况都相似，也可以制定出比较高的价格，因为此时的房地产行情看涨。
3、加权点数定价法。
该方法通常以某一标准物业交易价格为参考，然后根据房屋面积、朝向、视野、楼层、市场繁荣程度等情况，分别给以不同的价格，根据这些价格来用加权平均法计算出整个物业出售时的合理价格水平。由于这种价格水平综合了各种不同的情况，并对物业各相关部门的利弊进行了平衡，因而是一种平均的、折衷的定价方法。
4.2.3 定价策略
1、根据物业的特点选择定价策略。
我们可将物业按其特点分为健康型、环保型、经济实用型等。对于健康型物业，由于强调的无害、无污的人居环境，多数消费者愿意为该类物业支付较高的价格，对此类物业可以选择高位定价策略。对于环保型物业，由于它的效用是外部型的，社区外部无偿为周边区域所收益，消费者不愿意为环保型物业支付过高的价格，这类物业的定价不应再选择高位定价策略，而应选择介于高位和低位之间的中位定价策略。对于经济实用型物业，因为其本身修建的目的是满足消费者的需求愿望，因
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