（2）计算该设备的成新率和功能性贬值额： 设备成新率＝10/（10＋10）＝50％（1分） 功能性贬值额
＝500×0.5×（1－33％）×｛[1－(1＋10％)－10]/10％｝ ＝167.5×6.1446＝1029.22（元）（2分） （3）计算该设备的评估值：（2分） ＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值 ＝285418.65×(1－50％)－1029.22 ＝141680.11（元） 2.
[答案] 1、房屋的重置成本（1分） 3000×510×(1＋2％)6＝1723028.5（元） 2、计算房屋现值（3分） ⑴房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（记住155页土地出让最高年限），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以 年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限 ＝1723028.5×（1－5％）/35＝46767.92（元） ⑵房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6
＝1723028－46767.92×6＝1442420.5（元） 3、计算房地产年总收入：（1分）
年租金总收入＝1000×（1－22％）×510＝397800(元) 4、计算房地产年总费用（3分）
①房产税按租金收入的12％计算，故应纳房产税为： 397800×12％＝47736(元) ②管理费以年租金的3％计算： 397800×3％＝11934(元) ③修缮费以房屋现值的1.5％计算 1442420.5×1.5％＝21636.31(元) ④保险费以房屋现值的3‰计算： 1442420.5×3‰＝4327.26(元) ⑤土地使用税以每年每平方米2元计算： 2×360＝720(元)
⑥房地产年总费用＝47736＋11934＋21636.31＋4327.26＋720＝86353.57 (元) 5、计算房地产年净收益（1分） 397800—86353.57＝311446.43(元)
6、求取土地纯收益（3分）
①房屋年净收益为：1442420.5×10％＝144242.05 (元)
【此步骤解释】有的人认为房屋的在评估基准日的剩余使用年限只有35－6＝29年，所以根据房屋的资本化率和房屋的现值求得房屋的净收益为：
1442420.5/(P/A，10％，29)＝1442420.5/9.3696＝153946.86 (元) 这种理解有一定的道理。
但是由于折现率本质上就是投资报酬率，折现率在无限年限的情况下称之为资本化率，同时资本化率和有限年限的折现率是不一定相等的。如果大家要按照1442420.5/(P/A，10％，29)计算，那么这里使用10％也是不够合理的，因为它是资本化率，是无限年限的折现率，不适用于这里的有限年限。
教材184页第5行括号中这句话（假设房屋收益年期是无限年期），这是在2002年左右的教材加上去的，以前的教材没有这一句话。这一句话把有限使用年限的房屋视作收益年限无限期来解决这个问题。
在教材没有进一步的改进以前，这里仍然采用我给出的解法，为了回避这个问题，我在本题中加上这个条件。
②土地年纯收益＝房地产年净收益－房屋年净收益 ＝311446.43－144242.05 ＝167204.38 (元) 7、求土地使用权价格（3分）
评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33年 土地总价＝167204.38×〔1－(1＋8％)－33〕/8％ ＝167204.38×11.5139 ＝1925174.51 (元)
土地单价＝1925174.51÷360＝5347.71(元)
【此步骤解释】有的人认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29年来计算，土地总价为167204.38×〔1－(1＋8％)－29〕/8％。这种处理是不正确的，因为评价的是土地价值，土地尚有剩余年限33年，不能够说土地上的房屋寿命期结束了，土地就没有收益了，合理的理解是认为房屋寿命期之后土地仍然能够获得同样的收益，因为可以假设再在土地上建房等获得33－29＝4年的收益。 3.
[答案] ⑴计算企业整体评估值P（5分）
P＝P1(2004至2008年评估值)＋P2(2009年以后的评估值) ①先计算P1
P1＝100/（1＋10％）＋110/(1＋10％)2＋120/(1＋10％)3＋120/(1＋10％)4＋130/(1＋10％)5＝434.66（万元） ②再计算P2:
从2009年起，甲企业净利润将保持按2004年至2008年各年净利润计算的年金水平上，所以，2009年起，甲企业每年净利润A为：
A×（P/A，10％，5）＝434.66(万元)
（P/A,10％,5）＝[1－(1＋10％)－5]/10％＝3.7908 则A＝434.66/3.7908＝114.66(万元)
P2＝114.66/10％×（P/F，10％，5）＝114.66/10％×(1＋10％)-5＝711.95（万元） ③P＝P1(2004至2008年评估值)＋P2(2009年以后的评估值) ＝434.66＋711.95＝1146.61（万元）
【注意】建议大家考试的时候按照这个步骤做，如果套用教材公式10－2计算错误，不会得分，这样按照步骤做，至少能够得到步骤分。事实上按照公式10－2也是按照这个过程计算的。
⑵计算现金和银行存款的价值（1分）
外币存款以外的价值＝13000＋200000－[（50000＋5000）－23000]＝181000(元) 美元存款的价值＝20000×7.5＝150000(元)（1分） ⑶评估在建工程的价值（2分）
在建工程的价值＝建造完成后的房地产市场单价×建筑面积×工程形象进度百分比×（1—折扣率）
＝8000×500×1.2×[(350＋120)/500)]×(1－5％)＝4286400(元) ⑷评估工业厂房的价值（3分）
①生产车间的重置成本：2500×1000×(1＋3×2％)＝2650000（元） ②房屋年贬值额
土地出让总年限是工业用地的最高出让年限50年，但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是50－1＝49年，房屋的经济耐用年限是55年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命大于土地剩余使用年限，土地使用到期时候国家无偿收回房屋，计算年贬值额视作残值为0，所以： 年贬值额＝建筑物重置价/使用年限 ＝2650000/49 ＝54081.63（元）
③房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×3 ＝2650000－54081.63×3 ＝2487755.2（元）
⑸计算A专利技术的评估值，直接测算超额收益折现即可得到：（2分）
评估值＝（300－200）×4500×(1－33％)/(1＋10％)1（250－200）×5000×(1－33％)/(1＋10％)2＋（210－200）×6000×(1－33％)/(1＋10％)3 ＝301500×0.9091＋167500×0.8264＋40200×0.7513 ＝442717.91（元） ⑹甲企业的商誉价值（2分）
各单项可确指资产价值＝150000＋181000＋220000＋4286400＋2487755.2＋442717.91＝7767873.11（元）
商誉的价值＝企业整体资产评估值P－各单项可确指资产价值 ＝11466100－7767873.11
＝3698226.89（元） ＝369.82（万元） 4.
[答案] 1、税率正确2分； 2、分成率正确1分；
3、收益额正确3分，长期股权投资的收益额与借款利息收益无关； 4、计算企业长期股权投资价值：
首先计算2007和2008年的收益现值（1分）
＝462.5×(1/3) ×｛〔1－(1＋10％)－2〕/10％｝＝267.56万元 其次计算2009－2018年的收益现值（2分）
＝A/(r－s){1－[(1＋s)/(1＋r)]n}（教材58页公式2－24）×(P/F,10％,2)
＝500×(1－15％)×(1/3)/(10％－5％)×{1－[(1＋5％)/(1＋10％)]10}×(P/F,10％,2) ＝2833.33×(1－0.628 )×(1＋10％)－2 ＝871.05(万元)
最后计算剩余净资产的现值（按照教材的惯例，这里600万元不需要再考虑所得税等因素） ＝600×(1/3) ×(1＋10％)－12＝63.73（万元）
合计为＝267.56＋871.05＋63.73＝1202.34（万元）（1分） 所以长期股权投资价值是1202.34万元。
【提示】“由于合资企业经营资金周转困难，国有企业A向合资企业以借款形式提供资金2000万元，利率5％”是陷阱，多余条件，参见教材353页倒数第1段。