光谷是武汉市经济比较发达的地区之一，主要产业是以光电子产品为主，属于技术含量比较高的行业。光谷地区许多企业在全国范围内都闻名遐迩，企业经济效益非常不错，人均收入在武汉市来讲，也算是比较高的。
而且，光谷地区基本上是武汉市大专院校最多的地区，高校教职员工的待遇普通高于武汉市的人均收入。高校的教学体制相对比较活跃，在便利的环境下，为教职员工们创造了更多的收入来源。
并且，光谷一带更聚集了大量国家级的科研院所，国家大量的科研经费直接投入到科研院所，以及相关科研项目之中，为光谷地区的经济发展注入了强大的活力。与此同时，在与市场接轨的经济活动中，由于科研院所掌握着先进的科学技术，有着灵活的企业机制，单位效益自然不在话下，人均收入更是可想而知。
光谷地区正是因为有了上述三种主要消费群体的并存，并结合到社会其它较高消费群体的几何，房地产市场才得以长足发展，购销持续两旺，光谷地区才能在武汉房地产市场这个大盘中，独占鳌头，占据极其重要的一环。
【地 段】：光谷片区地处武汉郊区，但在政府对光谷持续性的投入后，到现在为止，光谷片区的城市基础设施已经相当完善。如今的光谷已经慢慢成为“昨日的徐东”，而靠近武昌中心地带的光谷势必成为未来武汉的又一大居住地。
【交 通】：在已有的公交网络覆盖下，中环线的建成通车及轨道2号线的开工将极大丰富居民的出行方式光谷片区，在交通出行方面占据了明显的优势。
【周边配套】：光谷片区如今已经成为一个成熟的片区，周边配套相当完善，消费水平适合各个阶层。教育方面：光谷地处武汉教育的中心地带，拥有小中高以及大学成套教育系统；购物方面：鲁巷广场超市、中百超市、工贸家电、红旗家居广场、虎泉花市、金马家居广场等等满足了居民出门购物的需求；
餐饮、银行、医院的等方面：光谷片区已经相当的完善，各大银行、餐饮、医院都在这里设立分部。而各楼盘物业类型都比较相似，小区配套以及楼盘本身的品质已不再是现在楼盘开发的主要卖点。
【环 境】：作为近年崛起的新型片区，依托光谷科技园的巨大影响力，光谷片区的规划非常的好，宽阔的路面，理想的建筑间隔，同时在绿化方面做足了功课，是典型的居住片区。光谷片区域内自然环境优美，山水资源异常丰富。湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。由于地处开发区，其道路宽阔、干净，绿化率高，区域内环境条件非常好。
【升值空间】：光谷片区应该是所有片区中最具“科技含量”的片区，这里集中大量高科技企业和国家级的科研院所，同时又是武汉市大专院校最多的地区。作为2007年度武汉房产市场的新宠儿，随着名企纷纷进驻光谷，大量企业职工涌入片区，生活配套日益完善，光谷的居住价值将会越来越高，而它的升值潜力有多大，不用我说读者必然体会的到。
四、直接竞争楼盘分析
4.1 竞争楼盘概况 楼盘名称 开发商 光谷坐标城 湖北长城建设实业有限公司 东湖新技锦绣山庄 湖北长城建设实业有限公司 中国光谷清江山水 湖北清江置业有限公司 洪山区东万科魅力之城 武汉市万科房地产有限公司 东湖高新芭比伦堡 武汉宏腾房地产开发有限公司 武汉市东当代国际花园 武汉当代科技产业集团股份有限公司 武汉市东项目地址
术开发区大道与南湖交汇处 民族大道与中环交汇处 湖新技术开发区光谷软件园三路 6000 4栋 370 74万方 技术开发区高新四路与光谷一路交汇处 5800 栋4 500多套 40万方 湖高新区曙光软件园三路 湖高新技术开发区关凤大道8号 6400 市场均价 在售栋数 总户数 总建筑面积 主力户型 6900 8栋 480 5.5万方，共计40万方 93㎡，104㎡—110㎡3*2 5800 5栋 550 共计812万方 3*2 2*2 5600 一期6栋二40栋 期6栋 560 4.2万方 3030 59.1万方 2*2 3*2 2*2 2*2 3*2 2*2 3*2 本案周边聚集了清江山水、当代国际花园、万科魅力之城、芭比伦堡、锦绣龙城、光谷坐标城等六个楼盘，除芭比伦堡外其他的楼盘体量都非常大，尤其是清江山水总的开发量达到了74万方。此五个项目都是于今年年底开盘总的体量达到1500套左右，面积躲在80—135平方之间。物业类型基本都是小高层和多层。物业类型与户型面积与本案相似，加之本案是在明年4月推出，对前期蓄水期的影响非常大。
4.2 直接竞争楼盘对比 1.清江山水
项目定位：74万方纯现代原创生活城
总体特点：项目总建筑面积超过74万平方米，由筑坝工程鲁班奖清江置业设计。建筑形态覆盖情景洋房、小高层和高层，产品面积涵盖55—180平方米，其中以两房和三房及部分小户型为主，同时有10%左右的创意户型。地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS这样的大企业。小区景观优美，20000平米的中央主轴水景成为了项目的最大看点，小区内的配套也比较完善。 2.当代国际花园
项目定位：光谷首府60万方别墅级国际居住区
总体特点：项目体量大，户型分布广，涵盖70—300平米，多种户型可供选择，主要有普通多层、退台式花园洋房和宽HOUSE且有城市别墅“比弗利”，小区配套有6万方运动公园及“当代艺术馆”，建筑低密度，24小时供暖。 3.万科魅力之城
项目定位：40万方的多元化大型魅力住区
总体特点：万科的品牌先天优势，又是离富士康、中芯国际最近的项目，且户型设计上节省空间，76㎡两房和89㎡紧凑小三房，送精装房。一期的楼盘非常成功，陆续推出的楼盘也延续其良好的势头。而万科城市花园受到了消费者的青睐，树立了良好的口碑。依托其上个楼盘的优势，此楼盘将继续受到追捧。 4.芭比伦堡
项目定位：玲珑空间、魔幻天地
总体特点：楼盘规模较小，总共12栋约500户。小区的配套和绿化也一般，但是其定价是周边楼盘中最低的，其户型也多为精致小户型小至50平方一房一厅，大至110平方三房
两厅。单价低，户型紧凑。项目的地理位置较理想，出行较方便，周边有EDS这样的大企业。户型较合理，符合年轻人追求浪漫、追求多变的心理，空中花园可根据自己的需要打造，且只需50%的付出。此外其卖点是他的高性价比和较低的总价，这对中低层购房者还是有一定的吸引力的。 5.锦绣龙城
项目定位：80万方坡地公园社区
总体特点：项目体量大，与光谷坐标城相呼应，过万方大面积绿地，8万方打破地运动公园。建筑类别多样有多层、小高层和高层。户型多样，24小时集中供暖，内建设幼儿园，教育配套完善。囊括大型商业中心、儿童天地、生态公园、社区服务中心、运动场等诸多大型配套。
6.光谷坐标城
项目定位：最具国际气质的光谷24小时供暖大社区
总体特点：凹凸感鲜明的建筑立面，超大尺度的入户花园（或观景阳台），恒温游泳池，集中供暖，节能保温建材的运用，1：1停车位，“庭院式”的园林主题，15万方商业区配套，超五星级酒店、酒店式豪华公寓和高级写字楼的入驻。
第三章 项目分析
一、项目概况
1.1 小区总体规划
小区总的建筑面积约30万方，占地面积400亩，共分3期开发每期10万方。其中一期推出11栋小高层、高层，小区容积率1.61，建筑密度18.6，绿化率35.1%，总户数2405，车位共计1250个。
1.2 小区物业形态
小区的物业形态为纯板式结构的小高层高层，户型面积跨度大，种类齐全。
1.3 小区配套
小区内设有四星酒店，俱乐部，幼儿园，森林广场，钟楼，底商 ，超市。
1.4 小区景观设计
人工水系贯穿整个小区，自然划分小区组团，园林景观精致典雅，小品景观应接不暇，超大的花园广场彰显大气。
二．本案SWOT分析
2.1 项目优势（S）
1.地块规整：比较利于规划出优质的产品；
2.规模优势：30万平米的规模大盘，内部配套设施完善，占有较大的竞争优势。小区内俱乐部，幼儿园，高级会所游泳池，酒店，超市一应俱全。更有高达8900余平米的商业配套使居民的生活无忧，对客户的吸引力不言而喻；
3.交通畅达：项目东临光谷大道，北临中环线，南接高新四路，各主干道已形成完善路网，交通成熟便捷;
4.片区规划品质高、功能完善：项目周边已经聚集了众多一流地产开发企业，各种规划皆属于高品质片区；
5.配套已逐步实施：地块西侧已经在建光谷第一附中，随着片区发展，相应配套设施将逐步到位；
6.周边开发项目品质一致：本地块周边项目都以品牌开发企业开发住宅用地为主，产品档次较高，利于塑造高品质的区域形象；
7.外部景观资源：光谷大道景观绿化带和一排防护林，环境比较优美；
8.内部景观资源：以森林为主题的内部景观，原生态风貌，无污染，生态环境纯粹，具有较高的景观资源价值，为区域唯一； 9.物业形态实现差异化：本案物业形态与周边直接竞争对手都形成了差异，拥有一定的互补优势，竞争力较强；
10.物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求：本案户型面积从50平方—130平方，涵盖一房一厅、两房两厅、三房两厅，户型的多样化使客户有了更多的选择，也更契合市场对中小户型房屋的需求，物业形态丰富齐备是本案特色之一；
11.产业支撑：周边多家高新技术企业和高校先期入驻，同时距离富士康大型工业园、中芯国际工业园、藏龙科技园等新兴科技园区，带来更多的稳定的较高收入人群；
12.集团品牌优势：作为武汉市房地产开发企业前20强之一，已通过前期楼盘的成功开发，获得了较高的市场形象，拥有一批忠实的品牌拥护者，后期品牌号召力呈上升趋势。
2.2 项目劣势（W）
1.地块地势低：项目地块地势低于光谷大道路面很多，可能容易积水；
2.周边风景资源严重贫乏：项目周边没有优质的风景，无山、无水、无湖； 3.公交系统严重缺乏：本案距离城区较远，目前只有两路公交通行；
4.区域配套期待完善：项目周边缺乏医疗、金融、邮政、通讯等配套，需要尽快完善。
2.3 机会点（O）
1.中环线通车：城市主干线，缩短与城区及汉口、汉阳的距离，城市中环线价值开始凸现。随着武汉城市规模的迅速扩张，第一条全立交的快速的城市环线——中环线成型，将对武汉三镇格局而言形成巨力推动，中环线的形成将会带来前所未有的改变。武昌大区经济发展与区域开发逐步深入，城市地域价值逐步体现到城市中环线带，这些因素都将为本案提供极大支持与发展机会；
2.片区市场良性发展：光谷片区已经成为武汉高档房区域，市场口碑一直呈现良性趋势，随着光谷发展趋势逐渐南移，将助推本案发展：
3.差异物业形态竞争力较强：与周边竞争楼盘差异鲜明，弥补了其市场白点，增强了选择范围：
4.片区企业和高校带来巨大购买人群：富士康和中芯国际等国际大型企业陆续入驻，高校不断立足，持续带来众多购买人群； 5.城市“地铁效应”扩大也将成为本案机会点：随着武汉市主城区地铁项目的逐步建成，“地铁效应”扩大，也为本案提供了市场机会。
2.4 威胁点（T）
1.项目运作风险：项目规模大，运作周期长，不确定因素多，面临的市场变化风险较大，由于市场热度过高而为政策制定者关注，后期可能出台的种种调控政策会影响本案的发展； 2.来自成熟板块的拦截与分流：本案片区经过一段时间发展，已经逐渐趋向南边延伸，北部已经相对比较成熟，该区域对本案的客户拦截与分流影响较大，同时万科魅力之城拦截了富士康、中芯国际到城区的客户；
3.板块内潜量间同质竞争压力不小：板块内品质类似的项目较多，在本案发展的中后期易形成竞争。在本案所在区域受市场追捧的过程中，将可能面临更多竞争对手的加入。将面临更多楼盘相伴，左右竞争激烈可能会对本案形成夹攻之势。 经由SWOT分析，我们提出以下项目发展策略：
“资源整合，建立优势”的市场竞争策略； “文化营销，显化价值”的市场营销策略； “引入标准，提升品质”的产品开发策略； “尽快入市，快速销售”的风险控制策略。
三、卖点与买点提炼
本案核心价值点和立基点：光谷中心区域，欧式小镇，内部森林景观 光谷中心：升值潜力巨大，中环线汇聚、科技产业园提供支撑。
欧式：从建筑风格上彰显建筑特色，以及其蕴涵的高贵、典雅的欧式生活。 小镇：武汉全新的居住理念、生活理念，生活在这里，享受不一样的生活情趣。
森林：强调生态，体现环境，突出与周边楼盘的本质区别，用森林这个突破点，体现生态的纯粹。
第四章 项目定位
一、客群定位