二、行业分析
2.1万科品牌的SWOT分析
所属行业：房地产业 上市公司：148家 所属地域：广东 所属概念： 前海开发
2.1.1 优势
拥有非常高的知名度；万科公司品牌的外部公众形象良好，能够获得信赖感；具有能够与市场上主要品牌相区隔的形象利益；功能方面：以物业管理和小区服务著称；情感利益：注重文化内涵以及对自我的认同；能够培植较高的客户满意度和忠诚度。
2.1.2劣势
作为市场上的一般消费者对万科的品牌形象的看法（尤其是功能性属性）与万科住户的看法存在着较大的差异.；作为公司品牌，万科与一些外部相关利益人（如政府、媒体等）关系有必要进一步加强；而在交通便利、地理位置等消费者认为是比较重要的激励因素方面，万科的表现并不好。
2.1.3机会
随着市场的日益成熟，消费者的房地产开发商品牌意识必将逐步提高；万科以软性服务方面著称，也迎合了中高档房产消费者的需求；万科品牌形象十分丰富，为进一步塑造和强化品牌也创造了条件。
2.1.4威胁
与中国海外在品牌方面竞争性太强，两者无论在功能性及形象性属性方面都具有较高的雷同性；万科品牌形象没有完全在不同的消费者群中完全保持一致，在品牌的一贯性仍有不足；万科品牌形象十分丰富，但也同样带来品牌缺乏核心的问题。
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2.2 万科地产：宏观环境分析（PEST法） 2.2.1 政治因素（Policy）
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，政府通过法律来限制他的价格。而这些具体的政策也给房地产带来了很大的冲击。
（1）、税收政策
政府调控采取了平稳的步骤
A 前期——营业税优惠政策有力地促进二手房市场
B 部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高纪录，楼市投机盛行，市场已经显得过热，房地产优惠政策就要适当退出。
（2）、限制房地产开发的贷款管理 （3）、规范土地储备管理 （4）、切实调整住房供应结构
（5）、进一步整顿和规范房地产市场秩序。
2.2.2 经济因素（Economic）
从经济的角度看，发展和宏观经济依然保持着较为密切的相关性，国内房地产的周期与GDP 增长有明显关系，波动基本一致。但不管宏观环境还是微观环境的改变对于房地产这个对于经济政策敏感的行业都会造成很大的影响。
2.2.3 社会因素（Society）
改革开放以来，特别是1998年推行城镇住房制度改革以来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。决定房价有六个主要因素说起：(1)购买力；(2)开发成本；(3)商品供求关系；(4)货币供求关系；(5)政策导向；(6)市场预期。影响房地产需求的因素是消费者的预期 ；人口数量 ；收入水平社会安定情况 。
2.2.4技术因素（Technological）
科学技术是第一生产力，许多新技术对生产和生活方式都产生了重大深远的影响。技术对房地产企业的影响是全方位的，它将给企业带来原材料、制造工艺、生产成本、营销渠道和方式甚至整个产业的变革，进而改变房地产企业竞争优势和地位
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（1）、新材料和新设计的建筑技术 （2）、融资、营销及管理技术
三、会计分析
3.1资产负债表分析
资产负债表亦称财务状况表，反映企业在某一特定日期(如月末、季末、年末)全部资产、负债和所有者权益情况的会计报表，它表明权益在某一特定日期所拥有或控制的经济资源、所承担的现有义务和所有者对净资产的要求权，它是一张揭示企业在一定时点财务状况的静态报表。资产负债表利用会计平衡原则，即“资产=负债+所有者权益”这一平衡公式，将合乎会计原则的资产、负债、股东权益交易科目分为“资产”和“负债及股东权益”两大
区块，在经过分录、转帐、分类帐、试算、调整等等会计程序后，以特定日期的静态企业情况为基准，浓缩成一张报表。其报表功用除了企业内部除错、经营方向、防止弊端外,也可让所有阅读者于最短时间了解企业经营状况。
3.1.1趋势分析
根据万科披露的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如下图：
项目 资产总额 货币资金 存货 其他应收款 预收账款 归属于上市公司股东的股东权益 2014-12-31 50840875.54 6271725.34 31772637.85 4892446.37 18174993.70 8816456.99 2013-12-31 47920532.35 4436540.98 33112233.33 3481531.72 15551807.14 7689598.33 变动幅度 6.09% 41.36% -4.05% 40.53% 16.87% 14.65%
表为资产负债表趋势分析表
从表可知，2014年公司的资产总额较2013年略有提高，说明公司规模扩大
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了。其中货币资金大幅提升，表明销售回款加快，存货较2013年有所减少，说明2014年新获取的项目较少，预收账款有一定的提高，说明销售金额增加，此外，归属于上司公司股东的股东权益增加，说明本年利润增加了。
3.1.2结构分析
项目 2014-12-31 金额 占资产的比重（%） 资产总计 货币资金 其他应收款 存货 应付账款 预收账款 其他应付款 一年内到期的非流动负债 长期借款
表为资产负债表结构分析表
3,453,671.21 6.79 3,668,312.84 7.65 -0.86 50,840,875.54 100.00 6,271,525.34 4,892,446.37 12.34 9.62 47,920,532.35 4,436,540.98 3,481,531.72 33,113,322.33 6,395,845.91 15,551,807.14 5,470,428.53 2,752,179.16 2013-12-31 金额 占资产的比重（%） 100.00 9.26 7.27 69.10 13.35 32.45 11.42 5.74 3.08 2.35 -6.61 -0.16 3.30 -2.48 -1.72 占资产的比重增长百分点 31,772,637.85 62.49 6,704,719.98 13.19 18,174,933.70 35.75 4,544,172.97 2,044,928.83 8.94 4.02 从表中可知，货币资金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产总额中存货的比例最高，虽然2014年较2013年存货占资产总额百分比下降了接近7个百分点，主要原因有两点：一是随着房地产进入白银时代，机构对其的存货跌价准备计提幅度变大，导致存货净额变小。二是新获取的项目减少。万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险
的主要来源，而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应进一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。
万科负债结构中主要以预收账款为主，说明万科有很强的销售能力，大幅先占用他人资金对万科的资金周转有利，其他应付账款减少是由于股权收购款减少。一年内到期的非流动负债略有下降，说明万科还款压力减小。
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3.2利润表分析
润表是反映企业一定会计期间(如月度、季度、半年度或年度)生产经营成果的会计报表。企业一定会计期间的经营成果既可能表现为盈利，也可能表现为亏损，因此，利润表也被称为损益表。它全面揭示了企业在某一特定时期实现的各种收入、发生的各种费用、成本或支出，以及企业实现的利润或发生的亏损情况。利润表是根据“收入一费用=利润”的基本关系来编制的，其具体内容取决于收入、费用、利润等会计要素及其内容，利润表项目是收入、费用和利润要素内容的具体体现。从反映企业经营资金运动的角度看，它是一种反映企业经营资金动态表现的报表，主要提供有关企业经营成果方面的信，属于动态会计报表。
利润表综合分析
项目 营业收入 营业成本 2014年 69261 155426 2013年 72232 74093 54400 13701 781002 779141 779589 779589 变动额 -2971 81333 20585 69694 477839 393534 393000 389084 变动幅度 -4.11% 109.78% 37.84% 508.68% 61.18% 50.51% 50.41% 48.66% 其中：管理费用 74985 财务费用 76395 投资收益 营业利润 利润总额 净利润
1258841 1172675 1172589 1188673 3.2.1销售收入和净利润趋势分析
20000000150000001000000050000000157454515118551463880013541879103116251255118销售收入净利润2014年 1-12月2013年 1-12月2013年 1-12月
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