从以上各指标的分析可以看出，万科的整体则财务状况位于行业前列，显示出了强劲的发展势头。同时，在大城市资源相对紧缺的情况下，万科公司重视二线城市的市场为业务发展提供了很大的成长空间，未来发展形势看好。
4.5分析结论及建议 4.5.1财务问题：
（1）通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
（2）从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
（3）从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
（4）从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
（5）从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
4.5.2改善建议
（1）开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
（2）应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。 （3）应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。 （4）资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
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五、总结与展望
5.1总结
万科虽然在2008 年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。
5.1.1公司综合分析
通过对上述相关内容的分析，可以发现万科具有较高的成长性，整体经营状况良好。经过近三十余年的发展，万科经历了稳健增长和迅速扩张的阶段，万科的成功有其独特性。
持续领跑。多元化向专业化再向多业化转变,先做强再做大。早期万科的业务范围包括零售、影视、投资、贸易等,2002年之后,地产业务比重逐年上升，基本保持在98%左右，幵始进入专业化快速发展轨道。专业化战略使得万科的投资扩张回归理性，开发住宅城市主要集中在重要的交通干线沿线，进行规模丌发。早些年的城乡结合部战略让力，科实现了初期高额利润的获取,逐步建立了万科的品牌影响力。2010年，万科进入千亿时代，相对进入成熟稳定时期。2013年,万科实现销售金额1709亿元，销销面积1489.9万平方米，同比分别增长21.0%和15.0%，持续领跑金额榜。增速上看，近三年万科的销售增速在加快,如果剔除整体行情回暖的影响，万科的业绩增速低于其他房企。与“招保万金”为例, 2013年万科销售增速倒数第二。但是对于一家接近2000亿规模的企业,与成长性企业比较增速，显然是不合理的。
精准把握客户需求，以客户需求为导向不断创新。随着中国城市化进程的推进，在产品线组合上，以城郊结合部大规模开发低容积率住宅社区为主线。在中心城区适当开发中咼档住宅，建造精品楼盘，保持市场影响力,提升品牌形象。万科发展方向明确，定位于适合城市白领的中档住宅。改变以往产品营销策略，转型为以客户为中心,将消费群体细分，分类设计产品,精准营销。随着城市需求多元化，多种物业类型、多样化住宅开发成为趋势，万科顺势而为，以住宅产品为主要占比，全面覆盖产品线。
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秉承以现金为核心、稳健经营的财务战略。万科经历了稳健增长和迅速扩张两个阶段,合理规划经营现金、资本投资,适时提前安排融资,保证未来丌发的需要,良好的融资渠道为幵发商提供资金保障。伴随着公司不断地对其他公司进行收购与兼并,公司开始致力于居民住房,公司的营业收入增加了许多,营业利润也比同行业竞争的企业要多,保持着较好的盈利能力。万科对费用的有效控制,风险张弛有度,在不过度冒险的甜提下保持稳定增长,为公司盈利的逐步提高做出了贡献。
专注细分领域,拓展海外市场。行业普遍存在利润空间收窄趋紧，万科以住宅产品开发为主体,继续加大对品牌的建设，在品牌巩固的策略上，研究消费者未来生活需求，精细化打造企业品牌和产品，标准化产品生产流程，为万科品牌注入内涵。对建筑产品不断创新视为核心竞争力，奠定万科在中国房地产行业的品牌地位。同时，开拓海外市场，与美国龙头房企铁狮门合作，进军北美市场，并计划通过布局香港、美国和新加坡,锁定新的一波移民潮与海外置业需求。
5.1.2财务综合分析
万科自上市以来，以现金流为核心,通过合理有效的投资战略、量入为出的融资战略以及卓有成效的现金管理战略,实现对经营成本和期间费用的有效控制，不断扩大自身的经营规模，提升自身的盈利空间，逐渐成长为极代表性的蓝筹股以及房地产行业的标杆企业。纵观其及财务战略的选择，以下几点特征为广大的房地产企业以及中国的其他企业提供了诸多具有重要意义的借鉴和启示。
高周转为主，布局未来发展。以此将投资、融资和成本管控都围绕现金流这一指标，结合行业特点，缩短生产周期,提高存货周转速度，深挖'财务潜力、控制财务风险，实现快速稳定的现金循环。万科对自身的战略定位，保证了企业整体的经营效率。高周转意味着盈利能力有所下降，因此万科已谋求转型养老地产、商业地产、产业地产等，试图通过业务多元化规避未来住宅市场利润持续摊薄的风险。
良好的偿债能力。分类匹配投资，使用各种融资方法，拓宽融资渠道,在融资方式的交替使用中严控刚性成本。随着货币政策稳中趋紧，自有资金和其他资金占比稳步增加，地产信托、地产私募基金发展活跃。另外，通过搭建A+H双重融资平台，实现海外发债融资，通过创新债券融资方式获取大额低息资金，并且凭借万科品牌影响力获得较高信用评级，实现低成本融资。资金实力大大增强，有效增加企业竞争优势。
转移盈利焦点。由于政府对房价涨幅的持续关注，房价大幅上涨已难以得到需求方的支持，单纯依靠房价上涨获取利润奖难以持续。这样的前提下，坚持量入为出，在营业收入快速增长的年份适度增加开支。在不过度冒险的前提下保持
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稳定增长。凭借动态目标成本管理体系、制度化的经营成本管理体系和常规化的期间费用控制体系，同时进一步强化产品线组合、提升营销精准度，实现了对成本费用的有效控，,进而实现了盈利能力的提升。任何一家企业尤其是房地产幵发企业都应该重视对成本的战略管理，通过内部自身经营成本的有效控制来完善企业的经营管理，实现成本管理和战略发展的完美匹配。
企业应通过提高收入、控制支出和优化资本结构来提高EVA值。增加EVA的方式有：减少加权平均资本成本与资本投入总额，以及增加税后净营业利润三种。房地产企业在发展壮大的同时，资本的投入总额也一定会增加，所以中国房地产企业要想增加EVA值，就需要减少加权平均资本成本，增加税后净营业利润。
5.2未来展望
中国房地产市场经历三十多年的发展，无论是增长态势，还是行业格局的变化、还是政策趋势都使国房地产发生了巨大的变化。房地产暴利吋代将终结，从过去超高增长逐渐转变为中低速增长；市场格局已转变成为买房市场，一边是高昂的房价致使刚性需求的消费者举步不前，一边是政府不断打压投机炒房行为，对于中国房地产的未来，仍然是值得期待的。新一届政府对房地产调控,不再以抑制房价为主，而是将重心放心完善住房供应体系、增加住房用地和住房有效供应上。今后对房地产的调控,会根据各城市各自市场特点因地制宜。随着不动产登记、财产公示等制度出台,进一步扩大房地产税改革试点等一系列措施,政策将会向以市场倾斜，房地产业发展将会更加健康，房地产的收益分配将从极端不公状态向相对公平的状态转变。然而，中国城镇人均住房而积逐年增长，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，说明城市居民有着旺盛的住房改善性需求，建设部颁布的2020年全面建设小康社会居住的21项指标中叨确提出,等到2020年，城镇人均住宅建筑面积要达到35平方米。中国城市化进程、结婚、改善性住房、投资性住房等四方面的需求仍将拉动房地产市场的增长，为中国房地产企业带来机会。但个别三四线城市投资过热，存在较大风险。早些年，万科在房地产发展中的战略布局，以坚持面向自住购房者、中小户型普通商品住宅的产品定位,不仅满足客户居住需求，还关注客户对住所的体验感、对住所带来的服务等。由初期设计到后续服务的综合服务商，这一战略在以后的时期将越来越突显出其竞争优势。随着地价在成本中占比越来越高，房企的盈利空间有限，即使是万科这样的龙头企业，面对新的发展阶段，企业的发展战略必须抛弃原来制造业的思维,需要不断细分和强化。比如万科仍然坚持以中小户型普通住宅为产品定位，同吋发展商业地产,试水国际化业务。未来房地产自身的行业细分将越来越细,住宅市场、写字楼市场、商业地产的各自属性也越來越明确。而万科的精细化战略恰巧
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迎合了未來市场的发展需要。万科公司整体财务稳健，在其发展中继续实施成本优化措施,加强标准化规范手段，充裕的现金流和良好的负债水平，使得经营效率不断提高。经过二十多年的摸索和革新，实践证明万科是成功的。万科地产之所以能够做大，在于其能始终保持与时俱进的洞察力并把握行业发展先机，未来万科地产的表现必将依然出色。
结 束 语
我在2014年9月到2015年1月的企业财务管理课程中和其他同学合作做了万科财务报表（2009-2013年度）分析，这是一段非常珍贵和难忘的经历，第一次接触并合作做较系统全面的上市企业财务分析，认识到了财务分析的重要性。也是由于这个原因，这个学期决定修左杰老师的财务报表分析课程，在学了财务报表分析这门课程后就一直想运用所学，写一篇关于某个企业财务报表的分析文章，借此机会，决定再次选择万科，分析其2014财务报表，由此得以完成愿望。经过两周多的资料收集与初步分析，利用两天时间完成了这篇论文，财务分析是一项综合性、信息量巨大的工作，我也只能肤浅的做自己的认知。囿于学识，行文匆忙，不足之处，请诸位师长指正。
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