万科企业股份有限公司财务分析报告
应交款项 内部结算款项 外部结算款项 其他负债 负责总计 4,857,524,275.56 1,690,351,691.72 3,904,469,760.55 1,415,758,826.87 2.13% 0.74% 48.65% 13.38% 100.00% 2.42% 0.88% 46.20% 10.56% 100.00% -0.30% -0.14% 2.45% 2.82% 0.00% 111,101,718,105.82 74,405,197,318.78 30,556,609,221.53 17,006,813,789.73 228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 （注：银行信用=短期借款+长期借款+一年内到期的非流动负债；商业信用=应付票据+应付账款；应交款项=应交税
费+递延所得税负债；内部结算款项=应付职工薪酬；外部结算款项=预收账款；其他负债=其他负债之和）
从万科公司的负债方式结构分析表可以看出，由于房地产企业的特殊性，万科公司的预收账款是该公司负债资金的主要来源，在万科销售的房产中，多半是先签订销售合同，预收一部分款项，然后再等客户分期付款，直到付清为止，期房销售就是个例子。因此，预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，资产负债率下降的空间越大，未来获得信贷的空间也就越大。其次，我们还可以发现万科公司的银行信用和商业信用占负债的比重较2010年有所下降。
4.3负债成本结构分析
负债成本结构分析表
项目 无成本负债 低成本负债 高成本负债 负债总计 2011年 1,724,446,469.54 2010年 1,478,000,000.00 2011（%） 2010（%） 87.14% 0.76% 12.11% 100.00% 79.59% 0.92% 19.50% 100.00% 差异 7.55% -0.16% -7.39% 0.00% 198,999,713,845.72 128,172,791,498.49 27,651,741,167.76 31,400,560,600.93 228,375,901,483.02 161,051,352,099.42 从万科公司的负债成本结构分析表可以看出，无成本负债比重高达87.14%，较2010年，提高了7.55%，低成本和高成本的负债比重均有所下降，其中高成本的负债比重下降最为明显，下降了7.39%。由此可见，合理地利用无成本负债是降低企业负债资金成本的重要途径之一。
5.股东权益结构的具体分析
万科资产负债股东权益结构分析
项目 实收资本（或股本） 资本公积 2011年 2010年 2011年构成（%） 20.76% 16.70% 2010年构成（%） 24.86% 19.87% 变动情况（%） -4.10% -3.17% 10,995,210,218.00 10,995,210,218.00 8,843,464,118.19 8,789,344,008.84 14
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投入资本总计 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 归属母公司所有者权益（或股东权益） 19,838,674,336.19 19,784,554,226.84 13,648,727,454.84 10,587,706,328.79 18,934,617,430.43 13,470,284,310.05 14,864,743,536.62 10,353,522,851.30 545,775,788.95 390,131,925.43 37.45% 25.77% 35.75% 28.06% 1.03% 100.00% 44.73% 23.94% 30.45% 23.41% 0.88% 100.00% -7.27% 1.83% 5.29% 4.66% 0.15% 0.00% 52,967,795,010.41 44,232,676,791.11
从万科股东权益结构变动情况分析表可以看出，投入资本和留存收益依然是该公司股东权益的主要来源。再从动态方面分析，该公司的投入资本的比例2011年有所下降，下降了7.27%，这是由于本年度该公司留存收益比例的上升引起的，本年度万科公司留存收益占股东权益的比重较2010年上升了7.12%，这可以说明该公司的盈利状况良好，处以一个良好的上升阶段。
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（三）资产负债表项目分析
2009年存货资产结构35e%存货其他资产2010年存货资产结构38b%存货其他资产2011年存货资产结构30%
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存货其他资产70%万科企业股份有限公司财务分析报告
存货分类明细表 项目 已完工开发产品 在建开发产品 拟开发产品 其他 合计 2011年 账面余额 跌价准备 账面价值 7239386314.11 2010年 账面余额 跌价准备 账面价值 5290716117.03 78634957185.37 49314694209.42 93090534.11 7246793726.11 7407412.00 138004684552.84 62985175628.00 106247074.21 5298165801.75 7449684.72 138004684552.84 78634957185.37 62985175628.00 49314694209.42 106247074.21 93090534.11 208342900981.16 7407412.00 208335493569.16 133340907730.65 7449684.72 133333458045.93
万科是房地产企业，存货的影响相对较大，且存货是企业最重要的流动资产之一,所以在项目分析里，我们着重分析一下存货。
通过万科存货明细表我们可以看出：万科集中了大量资金投入到在建开发产品上，说明万科在房地产行业表现出高于其他行业的核心竞争力，在建开发产品的投入2011年比2010年增加了59369727367.47元。在完工开发产品方面，2011年比2010年增加了1948670197.08元。但由于较高的存货极易影响万科的存货周转率。
通过三年万科存货占资产的结构分析来看，万科存货占资产的比重一直维持在六成以上的水平，2011年达到七成，存货的大量的堆积大大地影响了公司资金的流动性。这和当下的经济环境有很大关系，由于居高不下的房价，居民的买房热情不高，大多持观望态度，致使房地产交易明显放缓，而政府用于控制房价的措施结果也不明显，反而导致房地产环境逐渐恶化，囤积的房子卖不出去。所以万科想解决存货比重偏大的现象，不仅仅需要万科制定相应的销售策略，以改善存货周转率走低，资产使用效率不高等问题，更需要国家能更好的充当宏观调控的角色。
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四、所有者权益变动表分析
（一）所有者权益变动表的水平分析
所有者权益变动水平分析表
项目 一、上年年末余额 二、本年增减变动金额（减少以“-”号填列 （一）本年净利润 （二）其他综合收益 上述（一）和（二）小计 （三）股东投入和减少资本 1、股东投入资本 2、股份支付计入股东权益的金额 3、股东减少资本 4、其他 （四）利润分配 1、提取盈余公积 2、对股东的分配 三、本年年末余额 2011年所有者权益合计 54586199642.41 13246338904.62 11599606211.77 183017341.02 11782623552.79 3462080273.36 4240339724.54 106235711.84 -805006083.03 -79489079.99 -1998364921.53 -1998364921.53 67832538547.03 2010年所有者权益合计 45408512454.07 9177687188.34 8839610505.04 6577300.53 8846187805.57 2123973449.55 2411195169.33 467016217.94 -623970825.33 -130267112.39 -1792474066.78 -1792474066.78 变动额 9177687188.34 4068651716.28 2759995706.73 176440040.49 2936435747.22 1338106823.81 1829144555.21 -360780506.10 -181035257.70 50778032.40 -205890854.75 -205890854.75 变动率 20.21% 44.33% 31.22% 2682.56% 33.19% 63.00% 75.86% -77.25% 29.01% -38.98% 11.49% 11.49% 24.27% 54586199642.41 13246338904.62
从万科的所有者权益变动水平分析表可以看出，2011年所有者权益比2010年增加了13246338904.62元，增长幅度为24.27%。从影响的主要项目看，主要的原因是股东投入和减少资本的变换。首先是股东追加投资，使得2011年股东投入的资本比2010年增加了1829144555.21元，增幅达到了75.86%。其次，2011年公司股份支付的份额与2010年相比有所下降，下降了77.25%。第三，部分股东撤资，2011年较2010年，撤资率增长了29.01%。综合影响下，股东投入和减少资本2011年较2010年增加了1338106823.81，增长幅度达到63%，由此说明，股东追加投资所有者权益增长的重要途径。其次，万科公司2011年其他综合收益较2010年也有很大幅度的增长，增加了176440040.49元，增幅达到2682.56%。从万科2011年年报的附注中我们了解到，万科的其他综合收益是由可供出售金融资产产生的利得和外币报表折算差额构成的。2011
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