“王胡砦城中村改造”项目可行性研究报告
3、项目概述
3.1 项目位臵、总占地、总规模、建设内容
本项目位于长江路以南、大学路以东、京广路以西、环翠路以北（即：南水北调运河以北，为一线沿河地块）。项目总占地约2950亩，其中建筑用地约1377亩，总建筑面积约275.4万平方米（其中：安臵房91.8万m2；开发商品房183.6万m2）。
建设内容：本项目定位为高品位住宅小区，建设内容有小高层、高层住宅楼、公用配套设施、商业用房、大型专业市场、地下车库等。
本规划区用地主要由居住用地、商业金融用地、教育科研、市政、公共绿地、防护绿地、道路交通用地等组成。规划范围内总面积219.4公顷。规划人口12万人左右，为一个居住区规模，人均居住用地22平方米左右。横跨南三环两侧，东至京广路、西至大学南路、北至长江路、南接南水北调运河，被誉为“郑州市的南大门”。根据郑州市2020年的总体规划，“一环、两横、一纵”的城市交通主动脉中，有两条从本项目穿过，它们是“一纵”——京广路；“一环”中的南三环，再加上现有的交通设施，网络发达、辐射力强，商业繁荣。
3.2 场地概述
本项目建设场地地势平坦，交通便利，市政配套齐全，目前周边无其它建筑物，适合本项目的建设。
3.3 水、电、气、暖供应
郑州南区的水、电、气市政配套设施已经比较完善，可以满足本项目的供应需要，目前，南部热力工程即将开工，今年11月份即可满足本项目的供热。
3.4 环境保护
本项目产生的生活污水和垃圾经治理后均能按国家规定做到达标排放。 3.5 项目实施计划
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本项目从可行性研究报告编制到全部竣工交付使用，计划安排5-7年时间完成。分四期开发建设：各期的开发规模分别为：74.4万㎡（其中：安臵房25万㎡；开发商品房49.4万㎡）、111.1万㎡（其中：安臵房48.7万㎡；开发商品房62.8万㎡）、44.9万㎡（其中：安臵房9.2万㎡；开发商品房35.7万㎡）、45万 ㎡（其中：安臵房9.3万㎡；开发商品房35.7万㎡）。
3.6 承办单位概况
河南德润臵业有限公司于2005年5月在河南省巩义市注册成立，注册资金2000万元人民币，公司法人代表李爱国。目前，公司现有职工59多人，其中各类专业技术人才41人，高级工程师、工程师、会计师、经济师等各类专业人才齐全。
公司成立以来，以市场为导向，以努力改善居住条件、塑现代精品、创一流业绩为追求目标。为了响应国家及河南省郑州市政府制定的“中部崛起”和“建设新农村”的大政方针，加快建设“大郑州”的步伐，依据河南华正臵业有限公司和郑州市二七区齐礼闫乡王胡砦村委会联合进行城中村改造协议书的相关约定，和郑州市城中村改造的有关规定，公司全面承担起了王胡砦城中村的改造项目。
该公司具有一支高素质的管理队伍，有较强的经营开发能力，全面具备开发大型房地产项目的综合实力，并致力于住宅小区建设的智能化、高档化、品牌化，形成以房地产规模开发、房地产相关产业及其他产业等多极利润增长的效益保障体系。
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第二章
项目投资环境可行性分析
郑州市经济总量居全国大中城市中游水平，城市首位度相对较低，但郑州具有我国经济地理中心的位臵优势及省域经济支持，随全面建设小康社会步伐的加快，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，以建设区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市为目标，今后20年内，郑州城市化进程及经济总量增速将保持在一个较高的水平上，城市区域辐射力及影响力将进一步提升……这为郑州房地产业高速发展创造了一个良好的基础条件。
第一节 郑州市城市国民经济发展状况
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快速增长。
二、郑州市全面建设小康社会发展规划
根据《河南省全面建设小康社会发展纲要》，郑州要建设成为真正的全国区域性中心城市、全国重要的枢纽城市和全国重要的商贸城市，作为中原城市群经济隆起带的龙头城市，强化郑州对河南的辐射、带动功能。根据《郑州市全面建设小康社会发展纲要》，到2012年，郑州市基本实现全面建设小康社会目标。到2020年，郑州市国内生产总值占全省的比重达到1／4左右。具体情况如下： 1、经济发展目标
全市国内生产总值到2012年提前8年实现翻两番；人均国内生产总值到2009年提前11年达到3000美元，到2015年提前5年实现翻两番；按2000年价格计算，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，人均国内生产总值达到8000美元左右。
具体发展步骤：第一步，到2005年，国内生产总值达到1360亿元左右，“十五”期间年均递增13%左右；人均国内生产总值超过2000美元；第二步，到2012年，国内生产总值达到3000亿元左右，2006—2012年均递增11.9%，人均国内生产总值达到4300美元左右；第三步，到2020年，国内生产总值达到6600亿元左右，2013—2020年均递增10.5%，人均国内生产总值达到8000美元左右。 2、城市化水平
2007年郑州全市总面积7446.2平方公里，市区面积1010.3平方公里，总人口735.6万；到2012年，建成区面积350平方公里左右，预计人口400万左右。到2020年，建城区面积500平方公里左右，预计人口500万左右，城市化率70%左右。每年人口自然增长率3.8‰。
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2. 人民生活水平
郑州国民经济三产业占GDP比重走势
2007年郑州市全市城镇居民人均可支配收入16667元，增长36.76%；居民人均消费性支出6987元，增长5.5%。国际上普遍认为，恩格尔系数才是衡量生活质量的标准，30%～39%为富裕，低于30%为最富裕。恩格尔系数由2002年的34.7%下降到2006年的33.9%。郑州市居民生活水平不断提高。
到2012年，城镇居民人均可支配收入1.8万元左右，农民人均纯收入8000元左右，城镇居民人均住房建筑面积30平方米。到2020年，城镇居民人均可支配收入3.4万元左右，农民人均纯收入1.9万元左右。 3、产业支撑体系
坚持以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走新型工业化道路，打造
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