“王胡砦城中村改造”项目可行性研究报告
州楼市下一个亮点。
第三节 代表楼盘的个案分析
郑州市南区典型项目——金色港湾二期蓝钻
蓝钻-基本情况
? 项目位臵：未来大道与航海路交汇处 ? 占地面积：650亩 ? 建筑面积：50万平方米 ? 建筑形式：多层高层 ? 层板楼：6层、18层、24层 ? 总户数：2372 ? 车位配比: 1：1.5
? 开发情况：蓝钻为金色港湾的二期。 ? 开盘时间：2006.5.20 ? 工程情况：在建
综合分析： 优势：
1、合纵连横，整合资源。17家地产行业精英的加入，使得这个团队越来越强势，在地产界也是大手笔不断。正因为该团队有这个“大”，才使得企业也越来
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越“大”。
2、注重培育住房市场和住房区块的开发。“金色港湾”的开发，打开了郑州东南板块的门户，使其一举成名。
3、先进的团队。正商地产联盟不断吸收外来精华，“中国物管第一人”陈之平的加入，建筑大师、景观大师的加入，更使得这支队伍眼光开阔，打法多变。可以这样说，正商联盟旗下的每一个楼盘，潜力都不可低估。 劣势：
1、销售情况并不理想，楼盘定位较高，单价、总价较高。
2、东南区高档楼盘片区气候还不成熟，客户基础并不广泛，对片区的认可度也不高。
3、楼盘周边的配套并不完善，档次也不高，生活环境及舒适度并不高。 4、航海路交通比较拥挤，车流量较大，对业主出行会有一定影响。 客群分析：
客户年龄：30至55岁之间
职业：公务员；教师 效益较好的垄断企业员工；企业中高层管理人员；私营业主等
收入状况：家庭年总收入8万元以上；
后期的楼盘品质越做越好，相应地，客户的消费能力越来越高。
销售状况：
多层已售完。三房销售情况较好，四房、顶层复式有些许剩余，1号楼小户型07.11.10认筹剩余面积较大的产品。销售速度较快的是129-146平方米的三房二厅，其次是95平方米的二房二厅，141-175平方米的四房销售速度较慢。
郑州市南区典型项目——亚星盛世家园
亚星盛世家园-基本情况
? 项目位臵：二七区嵩山南路与长江路交汇处 ? 占地面积：26万平方米
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? 建筑面积：50万平方米 ? 建筑形式：多层、小高层、高层 ? 层板楼：2梯8户
? 开盘情况：分七期，一二三期均已入住；四五期已交房；六期还有两房、
三房户型剩余，七期即将清盘 ? 开盘时间：2007.5.26
? 工程情况：在售第7期（高层）
户型配比
项目名称 七期 一居 面积区间 （平方米） 31－39 30% 比例 二居 面积区间 （平方米） 88－99 比例 户型配比情况 三居 面积区间 （平方米） 146 20% 比例 四居 面积区间 （平方米） 184 10% 比例 40%
亚星盛世家园-卖点总结 规划策略
提出“构建西南高尚居住核心”的宏大规划，满足人们对绿色和宁静的需求，
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而且为这种国际水准的“人居模式”注入许多新鲜的内容。 地理位臵的优越
位于郑州市南郊，嵩山路南端，是目前为止郑州地处最南的楼盘，是郑州市南
郊的一个窗口。周边环境优雅，风景秀丽，阳光充足，空气清新，减少了城市的喧嚣，拥有田园小镇的安逸悠然风情。 原生态环境氛围
喷雾式水景园林、高空立体挑空水景、门前屋后溪水景观、亲水平台后花园、地中海风情水岸后花园、70厘米舟形水系、三维水景、8大维多利亚瀑布群、3000米社区蜿蜒水系，这些景观每一个都相互衔接，相互融合，没有任何造作的印痕，满足了人们亲水的习性 。
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第三章 项目自身分析
第一节 项目建设背景及必要性
1、项目建设背景
郑州市是河南省省会，是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西临嵩山，东南为广阔的黄淮平原，郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为中国重要交通、通讯枢纽，是新欧亚大陆桥上的重要城市，国家开放城市和历史文化名城，中国八大古都之首。郑州承袭商都遗风，商贸发达。到2004年郑州先后与8个国家的8个城市建立了友好城市关系。交通便利，商贸发达对郑州房地产市场的发展起到了极大的促进作用，也是郑州房地产市场持续繁荣的一个重要原因。决定楼市兴衰的关键在于有效需求，郑州作为河南省的省会城市，现有人口730余万人，至2010年人口还将增加93万人左右。同时，根据“十一五”规划，到2010年郑州城市化率将达到65%。市经委预测，至2015年，郑州人均GDP将达到9000美元。因此，随着经济社会的发展、人们收入的提高及城市化水平的提升，郑州本地居民对于住房的需求将持续增长。
同时作为中国重要的交通枢纽、商贸城市，郑州房地产需求不仅来自于郑州本地居民，其需求还来自于河南全省乃至全国各地。“等我有钱了，就到郑州买套房子定居。”成了不同层次人群的梦想。王胡砦城中村改造项目位于郑州市南
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