主要内容：自8月1日起，对经济适用住房项目收费实行优惠政策，所有行政事业性收费一律按规定的收费标准减半征收，所有经营服务性收费一律不得超过规定收费标准的70％。
目的：该政策实质上武汉市政府针对国八条和七部委意见作出的相关战略调整，经济适用房在未来一段时期内，势必会受到开发商的青睐，住宅供应结构的调整将得到优化。
? 2005年7月武汉市房产局发布《经济适用房户型面积详细标准》 主要内容：最大户型不得突破95平方米，最小不得低于45平方米。武汉在建的经济适用房以高层、小高层、多层3种类型为主。按规定，这3类经济适用房的平均面积将分别控制在80、75、70平方米左右。
目的：经济适用房的标准明确化，这让部分打擦边球的开发商不得再打着经济适用房的幌子卖商品房。
2、新政策对武汉房地产市场的直接影响
? 受“营业税”和“期房禁转”政策的影响，二级市场上投资型小户型销售速
度大幅下降
05年以前，投资型小户型最受到投机者青睐，其转手率也最高。新政出台无疑使得投资小户型遭遇“寒冬”。
由于短期内投资获利的减少，投机者会暂时搁置入市计划，因此投资型小户型的消化速度将大幅下降。而长线投资买家在二手房市场租金增幅有限的情况下，对普通物业的入市态度也更为谨慎。
但因武汉房地产市场自住型需求比例在90%以上，占绝对主导地位，而投资和投机性需求比例不足8%，不会影响武汉房地产市场整体健康发展。 ? 商品房成交周期延长，销售速度减缓
上半年5月以后，政策频出台，使购房者观望比较，开发商开盘即清盘的场面已经鲜见。以往每月销售80-100套的项目今年普遍只能销售30-40套了，品牌开发商操作的大盘项目也受到一定程度的影响，月销售在60—80套左右，只及去年的六成，新政出台后，60%的计划购房者考虑延期买房，说明消费心态日趋成熟，
市场需求发生了微妙变化。
? 需求变化，在户型需求上向中小户型倾斜
武汉房地产市场在产品结构上，120 ㎡以上大户型供应量偏大，而120 ㎡ 以下的房子只占总供应量的50%左右，老百姓需求比较大的中小户型明显供应不足，而大户型出现滞销现象。
? 三级市场两年内次新房房源减少，导致供应总量不足，旧房物业价格较去年
同期有大幅攀升。
1-5月，武汉二手房交易火爆。6.1日起，营业税开征,二手房交易量萎缩,尤其是两年内次新房交易下降明显，由于次新房受政策影响较大，导致供应量不足，旧房价格相对有较大提高。据悉，6月下旬武汉三级市场已逐渐恢复往日活力。 ? 金融环境将持续收紧，住房按揭门槛提高
受国家宏观调控制约，目前武汉房地产开发贷款收紧，审批环节更为严格；个人住房贷款首付比例普遍提高到三成，同时房贷按揭条件审查更加严格，住房按揭门槛大大提高；武汉部分银行如农业银行6月1日起正式停止二手房贷款业务。
? 新增的经济适用房并不能改变近两年的住房供应结构
武汉市经济适用房出现断档期,中低收入的住房需求无法解决,今年2、4、6月,政府先后推出共500万平方米的经济适用房计划,超过历年供应计划。但这批经济适用房是逐步投放市场的，到06-07年以后方能改善住房供应结构。
3、05年上半年房地产总体运行分析
武汉市05年1—6月份，固定资产投资450.21亿元，同比增长49.79%。其中房地产投资113.7亿,同比增长41.8%。武汉房地产投资增幅三年来首次低于固定资产增幅，这与近期宏观调控力度较大有关，虽然如此，武汉房地产市场仍处于快速发展阶段，并未出现发展阶段的拐点。
1）、一级市场
一级市场交易情况如下表：
年份 2003年 2004年 2005上半年 交易宗数 35宗 53宗 18宗 交易面积（亩） 2,618 3,558 2,498 交易额（亿） 41 78.62 88.4 数据来源：武汉土地储备中心
由上表知：
? 05年上半年以来，武汉土地市场空前活跃，大宗土地交易频繁，上海世
贸、香港瑞安、和记黄埔三大财团的土地交易量占总交易量的70%。从市场活跃程度来看,新政并未影响到土地交易,土地价格仍会持续上涨。 ? 1—6月份土地交易额已超过去年全年，土地价格有较大涨幅。可以说，
“中部崛起”给武汉房地产市场带来前所未有的发展机遇。
2）、二级市场
二级市场销售情况如下表：
2004年上半年 销售面积(万㎡) 销售额(亿元) 销售价格（元/㎡） 306.87 70.02 2,406 2005年上半年 258.43 73.87 2,921 增幅 -18.70% 5.40% 21% 数据来源：武汉市房产管理局
主要开发商05年1—6月销售情况如下表：
公司名称 04年销售05年在售项目 05年上半年额(亿元) 销售额（预单项目月均销
估）(亿元） 售套数 地产集团 18 汉口花园、润和花园、统建大江园、盘龙7 60-70
湾 武汉宏宇 8 听涛观海、玉龙岛花园、碧
4 30-40 海花园、未来海岸 金地集团 万科集团 福星惠誉 0.9 4 9.3 格林小城 万科城市花园 金色华府、汉口春天、水岸星城 数据来源：武汉市房产管理局
各环线一般住宅均价如下表：
武汉各环线一般住宅均价 内环 线（元增幅 /㎡） 2005年2月 3,712 — 内中环之间（元/㎡） 3,234.5 — 0.91% 0.67% 1.03% 增幅 中环线以外（元/㎡） 2,483 2,504 2,510 2,530 — 0.85% 0.24% 0.80% 增幅 2.4 1.5 4 100-110 45 60-80
2005年3月 3,768 1.51% 3,264 2005年4月 3,835 1.78% 3,286 2005年5月 3,921 2.24% 3,320 数据来源：武汉市房产管理局
由以上表分析知：
? 与去年同期相比，05年上半年销售面积有所回落，主要是因为宏观调控
使市场上出现了持币观望现象。
? 销售价格仍然呈上涨趋势，这说明自主型的刚性需求仍旧支撑着武汉房
价的持续上涨。
? 1-2月属于传统的销售淡季, 而3-6月宏观调控打压密度较大，但武汉
市主要开发商的项目销售并未受到严重影响，虽有影响，但整体仍保持着较好的销售状况。
? 武汉市各环线房价差处于合理范围之内，其增幅相对较为平稳，受宏观
政策的影响不大，市场依旧保持良性发展的态势。
3）、三级市场
三级市场交易情况如下：
2004年1—6月 交易量(套) 交易面积(万㎡) 交易均价(元/㎡) 由上表分析知：
? 2005年上半年二手房的交易套数、交易面积和交易均价比04年同期均有大幅
增长，此现象从侧面反映了武汉房地产市场的需求是真实的，其健康发展的趋势是明显的。
4、小结
2005年1—6月 增幅 17,588 140.86 1,722.79 20,471 170.31 1,985.52 16.39% 20.90% 15.22% 通过以上分析，得出以下结论：
2005年上半年，宏观调控下的武汉房地产市场总体发展平稳，保持了理性的发展态势。从近期来看，观望者增加，销售量相对减少；从长期来看，随着宏观调控的到位，住房消费需求的日益增长，武汉房地产市场未来总体价格走势仍将呈平稳上升趋势。
三、武汉各区主要楼盘及价格分析
数据以05年2季度各区住宅平均价格和主要楼盘为基础，进行分析。