第五章 存货核算
公司存货按照不同的性质分为开发成本、开发产品、低值易耗品、库存材料四种。
第一节 开发成本核算
第十九条 开发成本核算规定
开发成本归集公司在开发过程中发生的成本。按照公司特点分为未开发土地、分摊成本、直接成本三个二级科目进行项目辅助明细核算。
项目辅助核算设置原则为单体、分期工程、项目总体，具体使用原则如下： （一）直接成本以单体为项目进行项目辅助明细核算，以施工单位或个人为供应商进行供应商往来核算。如个人以其他单位为挂靠单位进行施工，则以被挂靠单位为供应商核算。
（二） 项目分摊成本以受益对象为项目进行项目辅助核算，具体分为项目总体和分期工程，以收款方为供应商进行供应商往来核算。
如项目分摊成本中存在应由几期工程共同分摊的成本（如总体规划设计费等）计入项目总体核算，按受益单位分摊结转。在发生需要计入项目总体核算的成本费用时，填制成本分摊计算单【成本分摊表详见附件7】。
（三）地下车位单独作为项目，以住宅模式只核算自身发生的直接成本，不负担项目分摊成本。
自用公共配套设施和会所单独作为项目，以住宅模式核算自身发生的直接成本和分摊土地成本，不负担土地成本以外的项目分摊成本。
能办理产权的地下室、楼体车库、只核算自身建造成本和自身交纳的综合规费，不分摊门窗、外墙、防盗门、环境外线、土地和其他费用。不能办理产权的地下室、楼体车库不计算成本。
第二十条 开发成本－未开发土地 核算购买土地发生的全部成本费用。分为
土地出让金、契税、交易代理费、权属变更登记费、耕地补偿费、拆迁补偿费、、土地测量费、土地使用税、其他相关费用等九个三级科目明细核算。
借：开发成本－未开发土地－土地出让金等（X项目） 贷：银行存款等科目
第二十一条 开发成本－项目分摊成本 以每项成本的受益对象作为项目进行辅助核算。
开发成本－项目分摊成本分为土地费用、综合规费、项目前期费用、环境绿化、外线工程、公共配套设施、借款利息、直接费用等八个三级科目明细核算。
（一） 开发成本－项目分摊成本－土地费用 在取得施工许可证时，按当期项目(按项目立项批文确认分期名称，如分批开发的按批结转)地上可销售面积占整个项目的总规划地上可售面积的比重从未开发土地转入。在当期项目结算计算成本时，按实际可售面积进行调整。
如当期项目在单独封闭地块建设，能明确确认用地面积，或产品形态存在较大差异并且有确实证据可明确计量实际用地面积的，报总公司审批同意后，按实际用地面积占总土地面积的比重从未开发土地转入。
当期土地费用＝土地总费用×当期项目地上可销售面积÷该项目总规划地上可售面积
后一期土地费用＝（土地总费用－前期土地费用）×后一期地上可售面积
÷（总规划地上可售面积－前期地上可售面积）
整个项目完工，在最后一期分摊剩余土地费用。 在取得开工许可证时，以土地费用结转说明为原始单据
借：开发成本－项目分摊成本－土地费用－土地出让金等 蓝字 贷：开发成本－未开发土地－土地出让金等 蓝字 如当期工程已经完工，相关土地费用尚未缴纳，在没有确凿证据能够证明免收的一律按照规定计提当期应负担的费用。
具体账务处理为以相关政策、成本计提单为原始凭证。 借：开发成本－项目分摊成本－土地费用－契税等 贷：预提费用－土地费用－契税等（X期）
在实际缴纳时，以支票票根或汇票回单、付款审批单、发票为原始凭证。 借：预提费用－土地费用－契税等
开发成本－未开发土地－土地费用－契税等 贷：银行存款等
如计提金额不足或过高，调整计入后期开发项目。
当期项目结算后，无论规划面积是否变化，该期土地成本都不再调整，在后期开发项目补齐。
（二） 开发成本－项目分摊成本－综合规费
以每期工程为核算对象进行项目辅助核算，核算公司开发过程中缴纳的各项政府费用和垄断性收费。按施工阶段分为规证办理、施工证办理、竣工手续费办理、产权手续办理、工程管理相关五个二级科目，下设基础配套费、技术服务费、人防建设费、墙体革新费等三十六个三级明细科目（详见科目明细表）核算不同种类的规费。
注：原120102综合规费科目停用，启用120110综合规费科目。将原120102各末级科目余额，对应到120110相应科目中。 单项支出超过10万元，不允许直接进入其他综合规费科目，需提出申请增加会计科目。
项目结算前发生费用时，以相关规定、付款审批单、发票为原始凭证。 借：开发成本－项目分摊成本－综合规费－规证办理－基础配套费等 贷：银行存款等科目
如当期工程竣工仍未缴纳，按政府相关规定预提当期应负担费用，以分摊费
用预提单及相关政策为原始凭证。
借：开发成本－项目分摊成本－综合规费－规证办理－基础配套费等 贷：预提费用－预提综合规费－规证办理－基础配套费等 实际缴纳时,以付款审批单、发票为原始凭证。
借: 预提费用－预提综合规费－规证办理－基础配套费等 贷：银行存款等科目
凡是没有能够确实证明该项费用政府免收的，一律按照规定预提【分摊费用预提确认单见附件8】。
预提费用按大类在财务账中核算，预提成本明细在合同台账中详细登记。 如计提金额与实际缴纳金额存在差额，不再调整已竣工结转项目，结转后期开发项目处理。
（三） 开发成本－项目分摊成本－项目前期费用 以每期工程为核算对象进行项目辅助核算，明细核算项目开工前期发生的成本费用。分为规划设计费、房屋设计费、外网设计费、人防设计费、公共配套设计费、土地勘查费、三通一平费、临时围墙费、放线测量费、降水及边坡支护、其他项目前期费用等十一个明细科目核算。
注：原监理费、标底编制费转入综合规费中核算。 借：开发成本－项目分摊成本－项目前期费用－规划设计费等 贷：银行存款等
项目前期费用应按照各项明细的性质在各个受益期分摊。
（四） 开发成本－项目分摊成本－环境绿化 以每期工程作为核算对象进行项目辅助核算，核算开发项目小区所作环境设施、绿化发生的成本。分为环境设施工程、园林绿化工程二个下级科目。
环境设施工程包括小区安全维护工程和小区物业配套工程两个明细科目。小
区安全维护工程是为保证小区业主的安全而设置的小区围墙、大门等工程内容。小区物业配套工程是为配合小区物业管理而设立的小区物业用房、小区宣传栏、垃圾箱、信报箱等工程内容。
园林绿化工程包括园林绿化土建工程、园林绿化安装工程、文娱设施三个明细科目。环境绿化土建工程包括环境绿化图纸中包含的草皮的铺设、苗木种植及养护、小品、造型、土质置换等所有土建工程内容。环境绿化安装工程包括环境绿化图纸中包含小品、造型的照明，草皮铺设、苗木种植的喷淋灌溉等安装设备管路的购置、安装、敷设等所有安装工程内容。
每月25日前，施工单位上报工程进度（量）清单，相关人员审核后计入当期项目成本。如施工单位未能及时提供，由工程部负责提供。
单项完工30日内，工程部预算人员出具经项目委员会批准的竣工结算单，到财务部进行账务处理。
竣工结算时，环境绿化尚未完工，本着谨慎性原则，按照公司批准的金额（一般为预算金额的105％）计提环境绿化成本【分摊费用预提确认单见附件8】
结算前发生，
借：开发成本－项目分摊成本－环境绿化－环境配套工程－小区安全维护工程等
贷：应付账款、预付账款等科目 实际支付时， 借：应付账款 贷：银行存款等科目
工程竣工结转，环境绿化尚未完成，
应计提成本金额＝预算金额×105％－实际发生成本。
如有确凿证据（如工程部出具的工程预结算单）证明成本发生额的，可按能够确定金额计提。