“福泰嘉园” 开发项目 可行性研究报告
福泰嘉园小区(原名:金鼎嘉园)开发项目
可行性研究报告
目 录
目 录...................................................................................................................................... 1 附表、附件、工程附图目录.................................................................................................... 2 第一章 总 论.......................................................................................................... 3 第二章 供 需 预 测...................................................................................................... 10 第三章 建 设 规 模...................................................................................................... 12 第四章 项 目 选 址...................................................................................................... 13 第五章 技术方案、设备方案和工程方案.................................................................... 17 第六章 总图运输与公用辅助工程................................................................................ 18 第七章 节能、节水措施................................................................................................ 21 第八章 环境影响评价.................................................................................................... 22 第九章 消 防........................................................................................................ 23 第十章 项目实施进度.................................................................................................... 24 第十一章 投 资 估 算...................................................................................................... 25 第十二章 融 资 方 案...................................................................................................... 27 第十三章 财 务 评 价...................................................................................................... 28 第十四章 社会效益评价.................................................................................................... 32 第十五章 风 险 分 析...................................................................................................... 33 第十六章 研究结论与建议................................................................................................ 34 工程附图.................................................................................................................................. 35 附件.......................................................................................................................................... 39 表附.......................................................................................................................................... 44
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附表、附件、工程附图目录
一、工程附图 1、项目区域位置图 2、项目总平面图 3、项目乌瞰图 二、附件
1、宣城市发展改革委员会发改审批[2009]439号 “房地产项目备案表” （扫描件） 2、宣国用[2010]字第2111号《中华人民共和国国有土地使用证》（扫描件） 3、企业法人营业执照（副本）（扫描件） 4、开发企业资质证书（扫描件） 三、附表 1、工程表
⑴ 技术经济指标汇总表 ⑵ 技指标表
⑶ 工程项目一览表及附表 2、投资估算表 ⑴ 项目总资金估算表 ⑵ 投资分项明细估算表 ⑶ 投资计划与资金筹措表 3、财务评价报表（图） ⑴ 开发产品成本分摊估算表
⑵ 销售收入、销售税金及附加估算表 ⑶ 损益表
⑷ 项目全部投资现金流量表
⑸ 借款偿还期计算表（附：利息备付率、偿债备付率计算表） ⑹ 项目敏感性分析表 ⑺ 盈亏平衡图（评价图1） ⑻ 敏感性分析图（评价图2）
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第一章 总 论
一、项目背景 ㈠、项目基本情况
项目名称：福泰嘉园开发项目。 主办单位：宣城广厦置业有限公司。 项目负责人：罗圣章 技术负责人：张赵冰 财务负责人：益建中 ㈡、承办单位概况 1、企业基本情况
宣城广厦置业有限公司始建于2009年8月，《企业法人营业执照》注册号：342500000036790号，经营场所：宣城市东桥社区办公楼，法定代表人：罗圣章，注册资金：800万元，企业类型：其他有限责任公司，主要经营范围：房地产开发，物业管理，房地产经纪，咨询：房地产开发资质等级：暂定，证书号AHXC00115。现有职工19人，其中中高级技术人员11人，公司内设工程部、财务部、人事部、后勤部、市场营销部等部门。
2、承办项目条件
宣城广厦置业有限公司2009年取得位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的出让土地使用权（住宅用地、商业用地）。同时，公司具有健全的管理制度和较雄厚技术力量，公司高级管理人员具有开发多个住宅小区的经验，企业具有一定的技术能力和经济实力，能完成本次开发“福泰嘉园”项目的任务。
㈢、可行性研究编制依据 1、可行性研究编制的主要依据：
⑴ 宣城市发展改革委员会发改审批[2009]439号 “房地产项目备案表”； ⑵宣城市福泰嘉园规划设计方案
⑶ 宣国用[2010]字第2111号《中华人民共和国国有土地使用证》。 ⑷ 《建设项目经济评价方法与参数》（第三版 2006年7月） ⑸ 《投资项目可行性研究指南》（试用版）。 ⑹ 宣城广厦置业有限公司相关部门提供的资料。 2、可行性研究编制的范围 ⑴ 市场需求及拟建规模研究； ⑵ 建设条件和选址方案研究；
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⑶ 工程方案与配套设施研究； ⑷ 消防设施及环境保护研究； ⑸ 项目进度与销售进度研究； ⑹ 投资估算与融资方案研究； ⑺ 项目经营期财务效益研究； ⑻ 社会效益与投资风险研究。 ㈣、项目提出的理由和过程 1、项目的背景
宣城市近年来城市发展很快，城市人口迅速增长，尤其是各乡镇个体经营者的人口向城区转移速度加快，商品房的需求迅速增大。宣城广厦置业有限公司2009年取得位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的出让土地使用权（住宅用地）。为了适应城市发展及城市人口增长的需要，营造具有宣城特色“山水城市”文化内涵。拟建设多层及高层商品房，并定名为“福泰嘉园”。
2、项目的社会经济意义
“福泰嘉园”开发项目建成后，将在宣城市东部住宅区增加多层及高层住宅建筑，并与建材市场等小区相连，形成宣城市东部较大的住宅群，对美化城市，提高城市品位，促进创建文明城市具有重要意义。
3、建设的必要性
宣城建市以来，经济建设和城市建设发展较快，乡镇人员拥向城市经营商业或打工，因此城市人口有较大增长。但目前人均收入尚属于中低水平，中等收入家庭较多，一般档次的经营和住宅商品房仍是当地居民的首选方向，但尚有部分需在市中心区购房者，本项目以高层住宅为主，并配套部分商业办公用房和人防车库工程，可部分解决市中心购房的需求。同时，宣城市的商品房建设规模由于前几年较小，今年虽有较大增加，仍不能满足城市发展的要求，必须建设商品住房来满足城市人口增长的需要。为控制房价的上涨，有足够的商品房供人民群众选择，建设“福泰嘉园”项目是十分必要的。
2010年1月，国务院批准了《皖江城市带承接产业转移示范区》区域振兴规划， 这是我国第一个为促进中西部地区承接产业转移而专门制订的国家级战略规划。皖江城市带包括合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城九市，以及六安市的金安区和舒城县，共59个县（市、区），土地面积7.6万平方公里，人口3058万人，2008年国内生产总值5818亿元，分别占安徽全省的54％、45％和66％。皖江城市带是实施促进中部地区崛起战略的重点开发区域，是泛长三角地区的重要组成部分，在中西部承接产业转移中具有重要的战略地位。
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根据《规划》，皖江城市带以沿长江一线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核”，以滁州和宣城两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。
《规划》明确将《皖江城市带承接产业转移示范区》定位为合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。规划期为2009年—2015年，重大问题展望到2020年。到2015年，示范区地区生产总值比2008年翻一番以上，三次产业协调发展，实现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响力的城市带。
《规划》还提出，皖江城市带承接产业转移示范区还将加快技术创新升级，强化技术创新要素支撑，构建企业主体、市场导向、政府推动、产学研结合的开放型区域创新体系，促进产业承接与自主创新相融合。
为保障《皖江城市带承接产业转移示范区规划》的顺利实施，使这一区域战略尽快落实见效，示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。在皖江城市带内，民营企业税后利润再投资的，并增加注册资本，经营期限超过5年的，其未分配利润转增注册资本的40％部分，允许抵缴其新增的应纳税所得额。
《皖江城市带承接产业转移示范区规划》将明确把装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业，并以现有的产业园区为基础，推动园区的规范、集约、特色化发展，突破行政区划制约，在皖江沿岸适宜开发地区高水平地规划建设承接产业转移的集中区，以适应产业大规模、集群式转移的趋势。
皖江城市带区位优势明显，是长三角向中西部地区实施产业转移和辐射的最佳区域，具有产业基础好、要素成本低、配套能力强等综合优势。安徽省近年来在开发皖江、加快融入泛长三角中做了大量富有成效的工作，积累了宝贵的经验，具备探索科学承接产业转移、为中西部地区提供示范的客观条件。
宣城市是皖江城市带的“双翼”之一，经济建设和城市建设发展较快，是皖江城市带承接产业转移示范区的重要基地，为宣城市发展带来良好的机遇，因此城市人口有较大增长。目前人均收入属中低水平，一般商品住宅房仍是当地居民的首选方向，本项目以多层住宅为主，并配套部分商业用房和人防工程。同时，宣城市的商品房建设规模由于前几年较小，近二年虽有较大增加，仍不能满足城市发展的要求。为控制房价的上涨，有足够的商品房供人民群众选择，建设“福泰嘉园”项目是十分必要的。
二、项目概况
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