“福泰嘉园” 开发项目 可行性研究报告
㈠ 需求现状
根据上述统计资料，目前宣城市区年需求房屋为60万m2，其中住宅房需求50万m2以上，实际需求量超过55万m2。
㈡ 需求预测
根据《宣城市国民经济和社会发展第十一个五年规划》，“十一五”期末，市区居住人口达35万人，根据人口现状计算城市新增人口的住房需求量，综合改善住房条件及城市拆迁带来的住房需求,五年期间新建住房总需求量280万m2。
三、价格现状与预测
目前宣城市商品房价格为4,000～6,800元/ m2，各个区域不同价格同也不同。本项目开发的位置较边，预测高层售价4,400元/ m2，计265套，商业用房售价18,000元/ m2，且配套设施齐全，均与同类商品房售价持平。
对商品房价格的调查资料，宣城市区在中心区内已基本无新房供应，现交易的均为二手房，交易中越是中心居住区房价越高；2003年建成的绿宝雅苑最好楼层的二手房出售价已达6,500元/ m2。较中心居住区的普通商品房每平方米均价已达到5,500元以上。
目前宣城市房价居高不下，与本市的宁国相比，每平方米高出1,000元，一个重要原因是商品房的开发量不足，因而房价上涨幅度较大。而宁国市由于商品房的开发量较大，房源供应充足，房价上涨缓慢。
市场预测：从上述销售价格看，本项目的销售价格具有一定的竞争力，而且基础设施齐全，增加了本项目的销售竞争力。
四、公司竞争能力分析
宣城广厦置业有限公司管理层有多年在当地从事房地产开发的经验，拟以中等价位提供较高水平，具有都市特色的高层商品房。公司的商品房将有较好的销售业绩。公司竞争能力分析按下列“竞争态势矩阵”来进行分析。
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 关键竞争因素／强势指标 声 誉 / 形 象 产 品 性 能 价 格 技 术 能 力 土 地 资 源 财 务 资 源 相对成本地位 区 位 优 势 小区设施完善程度 售后服务能力 加权强势总评分 权数 0.10 0.10 0.20 0.05 0.10 0.10 0.10 0.05 0.10 0.10 1.00 广厦公司 得分 5.0 5.0 4.5 4.0 4.5 4.0 4.0 4.0 4.5 4.0 加权值 0.50 0.50 0.90 0.20 0.45 0.40 0.40 0.20 0.45 0.40 4.40 综合竞争对手 得分 加权值 4.0 0.40 4.5 0.45 4.0 0.80 4.0 0.20 4.0 0.40 4.0 0.40 4.0 0.40 4.0 0.20 4.5 0.45 4.0 0.40 4.10 分析结果显示，广厦公司较其竞争对手竞争能力较强。
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第三章 建 设 规 模
一、建设规模与方案比选
项目总规划用地17,073 m2，总建筑面积63,801 m2，其中：地上建筑面积50,647 m2，包括高层住宅30,840 m2，商业用房19,807 m2；地下建筑面积13,154m2。容积率2.97，建筑密度40.02%，绿化率30.00%，机动车停车位424辆。
同时配套相应的绿化、道路、地面停车位、地下车库、供配电、路灯、天然气、给水、消防、排水、排污、电话、有线电视、宽带网、小区智能管理等设施。
二、推荐建设规模及其理由
因推荐建设规模为本次已征用地块，规划方案已经市政府批准。 三、开发量与销售量规划(分年) ㈠、竣工量规划
本期开发的商品房，根据计划安排预计22个月全部竣工所有的高层住宅，商业和写字楼，配套设施预期延长2个月。
㈡、销售量规划
计算期第1年施工，12个月后开始预售和销售，在计算期第2年预销售35%计17,726 m2，包括高层住宅10,794 m2，商业用房6,932 m2；在计算期第3年销售65%计32,921 m2，包括高层住宅20,046 m2，商业用房12,875 m2；地下车位按住宅销售比例配套销售，第3年年底前完成全部销售工作。
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第四章 项 目 选 址
一、场址所在位置现状
宣城市龙川路与建材西路交叉口东南角，位于宣城市火车站东北侧，龙川路以东，建材西路以南的较规则的长方形地区。该地区为市东部住宅集中区。
（见项目位置图）。
㈡ 场址土地权属类别及占地面积
本项目的场址是2009年通过竞标取得的，土地面积：17,037 m2，土地使用权类型：出让；用途：住宅用地（70年）、住宅用地终止日期；2080年1月19日。
二、场址建设条件
㈠ 地形、地貌、地震情况 1、地形地貌
宣城市地处水阳江中游圩区和皖南丘陵结合地带，地势西南高东北低，地形起伏不平，地面高程在10～14 m (黄海高程，下同)，最高处达31.60 m。市区北有敬亭圩为城北工业区，东有夏渡联圩，西北部距北门约2公里为九华山余脉敬亭山，主峰324 m。西南部为丘陵地带，岗峦起伏，沟冲交错，地面平均坡度6-10%，海拔28～43 m。东南部襟江怀河，渠网密布，水阳江自南向北而流，最后流入长江。因水阳江的冲积，形成开阔的平畈区，盛产水稻、鱼虾，但位于洪水淹没线之内。
2、地震
依据中国地震烈度区划图划分，市区抗震基本烈度为六度设防区，地层比较稳定，除重要建筑物外一般不设防，历史上尚未发生过破坏性地震。沿敬亭山南坡脚有一地质断裂带。史料记载，市区地震频率不高，未见破坏性地震。
据地震地质和地震活动性分析，在距宣城市城区200公里范围段潜在震源区，沿江潜在震源区、溧阳潜在震源区和泾县潜在震源区等。宣城位于扬子准地台，各时代地层发育较完整。区域主导构造线为北东向，形成紧密的北东向线型褶皱和北东向主干断裂带。沿断裂带有一系列的中基性—酸性岩浆侵入与喷发活动，其中以燕山期花岗岩和闪长岩分布最广。
对宣城市域影响较大的潜在震源区包括：①溧阳潜在震源区。于南渡—金坛地堑内，是北东向和北西向两条地震带交汇处，历史上区内发生过破坏性地震。近代于1974年、1979年先后发生过5.5级、6.0级地震，对宣城市的破坏和影响较大，当前小震不断发生。震级上限为6.5级。②泾县潜在震源区。主要位于泾县地区，区内主要构造背景为北东向及东西向断裂并相交，1743年泾县5.0级地震可能是这两条断裂共同活动的结
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果，震级上限为5.5级。以上几个地震潜在震源区内如发生中强以上地震，都有可能给宣城市造成影响或破坏。
㈡ 工程地质与水文地质及气候条件 1、工程地质
宣城市西北部岗丘地带属白垩纪红砂岩地质构造,上部5～10 m黄色黏土层,其下是3～5 m厚的黏土夹石层，地基承载力平均为200Kpa。北部和东郊为近代更新层，含有浅层地下水，含水层厚度为6-8米，每平方公里涌水为1200t/d，地基承载力为80～120Kpa不等。市区土壤主要为红壤和黄棕壤类型，有机质含量较为平乏。
拟建场地地基土由填土、粉质粘土、圆砾及泥质砂岩构成。工程地质特征分述如下： 第①层素填土：灰色，灰黄色，杂色，稍湿，成分以粘性土为主，内有少量碎石、草根等，结构松散，土质不均，高压缩性，场区内遍布。
第②层粉质粘土：黄褐色，灰黄色，湿，可塑状，含氧化铁锈斑，干强度高，韧性高，无振摇反应，稍有光泽，土质均匀，中等压缩性，厂区内遍布，承载力特征值fak=220kPa。
第③层强风化泥质砂岩：红褐色，主要由长石、石英等组成，泥钙质胶结，岩芯呈碎块状、短柱状，为软岩，较破碎，风化裂隙较发育，低压缩性，厂区内遍布，其承载力特征值fak=330kPa。
第④层中风化泥质砂岩：红褐色，主要由长石、石英等组成，泥钙质胶结，岩芯呈长柱状，为软岩，较完整，块状结构，低压缩性，厂区内遍布，厚度大，其承载力特征值fak=900kPa。
综上，小高层可选用第③层强风化泥质砂岩作为桩基持力层，采用打入桩；高层与超高层可选用第④层中风化泥质砂岩作为桩基持力层，采用钻孔灌注桩。一般的多层建筑可选用第②层粉质粘土作为天然基础持力层。
2、水文地质
宣城市区主要河流有水阳江及其支流宛溪河、青溪河、梅溪河、道叉河和泥河等。 ① 水阳江属长江水系，总长80余公里。东溪桥以上汇水面积3419 km2。主要水文参数：年平均流量80.40m3/s，年最大月平均流量489m3/s，年最小月平均流量1.36m3/s，常年水位8.20—8.30m，五十年一遇洪水位14.70m，历史最大洪峰流量7640m3/s，最大流速3.40m/s。
② 宛溪河是水阳江流经市区的一条主要支流，市区以上汇水面积298.83 km2。
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③ 青溪河、梅溪河、道叉河和泥河为四条小溪流，均属于水阳江的二级支流，流入宛溪河，所有河流中惟有城外从响山南面注入宛溪河的青溪河未受污染外，其余河流均受到不同程度的污染。
全市地表水产水量16.85亿m3，人均占有量为2247 m3，高于全省人均1400 m3的水平。市区区间汇水面积8.38 km2，10年一遇最大24小时来水总量（净雨量147 mm）为123.2万m3。
全市范围内分布有2条地下水带,即敬亭山地下水带和水阳江河滩地下水带,均属于孔隙、裂隙弱富水区,资源模数为10.7×104 m3/km2·a,水质优良，可作为城市饮用水源。
㈢ 气候条件
宣城市属于北亚热带气候类型，主要气候特征：四季分明，空气湿润，雨量充沛，日照充足，无霜期长。
多年平均气温为15.70℃，极端最高气温40.30℃，极端最低气温-10.20℃，无霜期平均240天，年平均日照1913.50小时，平均年降雨量1307.60mm，平均年降雪量54.10mm，多年平均相对湿度78.50%，历年平均风速为2.90m/s，平均气压1002.9Mpa，多年主导风向为东风，频率14%，夏季以偏南风为主。
㈣ 城市规划或区域附近地区规划要求 宣城市城市近期建设规划（2011-2015）
建成区域性交通物流枢纽城市，安徽省东向发展的“门户”，承接长三角产业和资本转移的新型加工制造业基地、面向长三角地区的优质农副产品生产供应基地、面向长三角的以地域文化和自然生态为特征的旅游休闲度假基地。
1、城市规模：到2015年，中心城区居住人口55万，城市建设用地约60平方公里。 2、规划结构与发展方向：依托现状建成区，“西进东拓，北跨南美”，形成向西、南、东、北四个主要方向拓展的空间格局。规划形成“主城区+南漪湖休闲运动度假新区+彩金湖政务文化新区”的总体布局形态。
3、建设重点及时序：坚持新区建设与旧城改造有机协调发展的原则，优先和重点安排西部新城建设包括西部工业示范园区、南部片区科教园区等建设；加快工业区的建设与整合，重点推进承接产业转移示范园区、宣州经济开发区、巷口桥物流园区和双桥物流园区建设；完善太白组团和水阳组团；加强对土地供应和房地产的宏观调控，建立完善的住房供应体系，配套完善公共服务设施，建设宜人的居住环境和和谐社区。
4、规划形成“二环、八射”的城市道路网系统，同时确定各项基础设施、公共服务和公益设施的建设规模和选址。
5、确定历史文化名城、历史文化街区、风景名胜区等的保护措施，城市河湖水系、
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