“福泰嘉园” 开发项目 可行性研究报告
施工用水、用电、和道路：按同规模小区该几项费用的实际支出估算;
工程监理费、工程保险费及招标费用、施工图审查、预算费、施工执照费等按地方规定估算;
土地平整土方工程：根据现场情况估算。 ㈤ 地方部门收费
是指在开发建设过程中的地方政府及部门收取的市政公用设施配套费、工程质量监督费、规划技术服务费、教育附加以及墙改基金、白蚁防治费、放线定位费和图纸审查费等，均按相应的费率标准和地方收费标准估算。廉租房按优惠政策计算。
㈥ 三项费用
1、管理费用（含开发间接费用）；按建安工程、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用三项之和的6%估算。
2、销售费用：按销售收入的2%估算。
3、财务费用：（财务费用包括建设期及还款期利息，融资费用）
本项目暂无贷款，主要是融资费用，根据公司提供的资料，包括已付和预计发生的，按5,000万元估算。
㈦ 基本预备费牮
预备费用：按建安工程、公建及基础设施三项投资之和的10%估算。 ㈧ 涨价预备费（根据国家规定，暂未列涨价预备费） ㈨ 成本费用的分配
(见评价表3 “成本分配表”）
投资估算在各开发产品之间的分配。投资的分配有五种方法。一是按各自建筑面积比例分摊，如前期工程费和公建及基础设施配套费、定位放线、图纸审查、施工监理及质量监督费、保险费等；二是按工程投资的比例分配，如开发间接费、财务费用、管理费用、不可预见费等；三是按各自的收费标准分配，建安工程费用、开发税费等；四是销售收入的比例分摊，如销售费用；五是按测算的比例分摊，如土地费用。
经测算，项目总投资27,385万元。 三、流动资金（经营资金）估算
项目总投资估算已包括开发项目的所有投资，因无自营和出租房，故未列经营资金。 四、投资估算表 （见附表）
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第十二章 融 资 方 案
本项目资金筹措的特点是：分期建设，分期预收售房款及销售房款，通过预售房款的形式滚动筹措资金，滚动投资和滚动发展。以企业的自有资金为主。由于项目的投资较大，企业资金和滚动预售房款不能满足投资的需要，计划部分融资，以保证本项目资金的需要。
一、资本金筹措 资本金筹措
本项目自筹资本金13,693万元，由企业自有资金自筹。 二、债务资金筹措
无。拟向银行贷款13,000万元，年利率7.98%。 三、融资方案分析（见评价表2 “投资计划与资金筹措估算表”）
本项目自有资本金占投入总资金50.00%，借款资金占30.18%，尚有50.00%的资金由预销售房款中筹措，从建设资金的结构看是基本合理的。
资金成本：13,000×7.98%／43,073=2.41% 四、资金使用计划
第1年使用50%，主要包括土地费用，前期费用和工程费用；第2年使用43.5%，主要是工程费用；第3年使用6.5%，主要是三项费用及预扣的5%工程质量保证金。
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第十三章 财 务 评 价
项目评价单位为万元，万元以下四舍五入，计算中可能有误差(计算机计算结果含有尾数，总数正确，分项数相加时，有时有1的误差）但不影响评价的准确性和质量。
一、财务评价基础数据与参数选取 ㈠、财务价格
㈡、项目的计算期、建设期和经营期
项目建设期为2年，项目的经营期,按边建设边经营的原则，经营期为2年，其中：建设期和经营期交叉的有1年，项目计算期3年。
㈢、财务基准收益率设定
根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版 2006年7月）相关参数的规定，房地产开发项目财务基准收益率为12%，故财务基准收益率按12%设定。
㈣、其他计算参数
税金：营业税按销售收入的5%计算；城市建设维护税按营业税额的7%计算；教育附加：按营业税额的3%计算，地方教育附加：按营业税额的2%合计5%计算；土地增值税按税法规定的增值率计算：增值率＜50%税率30%、增值率＜100%税率40%、增值率＜200%税率50%、增值率＞200%税率60%计算；所得税率25%。
二、销售收入估算(见评价表4“销售收入与销售税金及附加估算表”) ㈠ 销售收入
经计算,项目的销售收入为50,867万元，3年计算期内年平均销售收入16,956万元。 具体计算如下：
高层住宅：4,400元／m2×30,840＝13,570万元 商业用房：18,000元／m2×19,807＝36,523万元 车 位：50,000元／辆×329＝1,645万元
㈡ 销售税金及附加（见评价表4“销售收入与销售税金及附加估算表”）
销售税金及附加（含土地增值税）总额7,890万元，3年计算期内平均年税金及附加2,630万元。
1、营业税：总额2,543万元; 2、城市建设维护税：总额178万元； 3、教育附加：总额127万元。 4、土地增值税：总额5,041万元。
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三、成本费用估算（见评价表1 “总资金估算表”及“投资分项明细估算表”）
本项目为开发项目，其投资即为项目的成本，总成本为27,385万元。 四、财务评价报表
㈠ 财务现金流量表（见评价表6 “项目全部投资现金流量表”）
现金流量表：是反映在整个项目计算期内现金流入、流出（现金收支）和净现金流量情况，用以计算静态和动态评价指标，进行项目盈利能力分析。
㈡ 损益和利润分配表(见评价表5 “损益表”)：
损益表：是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税、税后利润分配情况,用以计算投资利润率、投资利税率等评价指标。
本项目利润总额15,592万元，3年计算期内，平均年利润5,197万元。
利润分配：所得税按利润总额的25%计算，税后利润提取10%盈余公积金，5%公益金，余下为未分配利润。
㈢ 借款偿还期计算表
本表按最大偿还能力的方法，计算项目的贷款偿还期。
借款偿还期＝还清贷款上年的年数＋上年底尚欠贷款数÷本年还本资金来源 五、财务评价指标 ㈠ 盈利能力分析 1、项目财务内部收益率
财务内部收益率（FIRR）：是指项目在计算期内各年净现金流量等于零时的折现率。它表示用项目计算期内的净收益归还全部本金后所能支付的最大投资借款利率。
计算公式 FIRR???CI?CO?t?1?FNPV??0
t?1n?1经计算，本项目的财务内部收益率为37.94%。 2、财务净现值
财务净现值（FNPV）：是指用设定的折现率将项目计算期内各年的净现金流量折算到建设期初期（零年）的现值之和。是反映项目盈利能力的动态指标。
???计算公式 FNPVt?1nC?IC1????Ot?1 i式中：CI — 现金流入量;
CO — 现金流出量（不含贷款利息）; (CI－CO)t — 第t年现金净流量;
n— 项目计算期;
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i— 折现率。
经现金流量表计算，本项目在i=12%时，净现值为5,994万元. 3、投资回收期
经测算所得税后，项目的静态回收期为2.51年, 动态回收期为2.64年。 4、投资利润率
根据损益表计算下列四项指标：
⑴ 所得税前投资利润率=年平均利润÷开发总投资×100% =5,197÷27,385×100%=18.98%
⑵ 所得税后投资利润率=（年平均利润－所得税）÷开发总投资×100% =（5,197－1,299）÷27,385×100%=14.23%
⑶ 投资利税率=（年平均利润＋年平均税金及附加）÷开发总投资×100% =（5,197＋2,630）÷27,385×100%=28.58% ⑷ 销售利润率=利润总额÷销售收入×100% =15,592÷50,867×100%=30.65%
㈡ 偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率） 本项目的清偿能力分析贷款偿还期、利息备付率和偿债备付率。 1、贷款偿还期（见评价表7 “贷款偿还期计算表”及说明，下同） 无
2、利息备付率 无
3、偿债备付率 无
六、不确定性分析
㈠ 盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图：见评价图2）
以开发销售率表示的盈亏平衡点。由于开发企业产品成本的特殊性，我们对盈亏平衡公式作适当变动。表示开发销售率盈亏平衡点的公式如下（销售税金及附加中包括土地增值税）：
BEP (开发销售量) =总成本C／(产品销售价格P－T单位产品销售税金及附加) 以上述公式计算本项目的综合盈亏平衡点。
（10,043.48－1,557.83）＝32,273 m2 BEP (开发销售量)＝273,850,000÷
100%＝63.72% BEP (开发销售率)＝销售量／总面积＝32,273／50,647×
计算结果表明，该项目只要平均销售各类开发产品的63.72%，即平均销售量达到
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