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宅基地只能在房屋的使用期限内有效存在，房屋买受人不能对房屋进行改建，因而宅基地的用途没有发生改变。
3.宅基地的法定租赁权效力。法定租赁权的效力体现在：在宅基法定租赁期间，宅基地使用权处于休眠状态，不得向买受人主张，但可以据以向集体经济组织主张所收租金或直接向买受人收取租金，这就是法定收益权，之所这样，是为了保持宅基地使用权的福利性和社会保障功能。应该说，在宅基地上农民应该享有利益，而不是集体。这符合宅基地使用权设立的目的。一旦农民房屋所有权转移给非集体成员，而宅基地未同时转让，则依法形成法定租赁关系，从而形成三个主体之间的权利义务关系：一是集体经济组织，其一方面作为宅基地的所有权人代表，同时作为宅基地的出租人;二是农户或农民，其一方面宅基地使用权人，同时为房屋出卖人;三是买受人，其一方面为房屋买受人，同时为宅基地承租人。这是法定租赁权所形成的权利义务关系的典型形态。在将房屋转让(包括出卖、继承、赠与等方式)给本集体经济组织的成员的情形下，同样适用法定租赁权，即在该集体经济组织成员与集体经济组织之间产生宅基地法定租赁权关系。 4.法定租赁权的变更。因为法定租赁关系是由房屋买卖而产生，因在内容上不会有多大变化，可能发生的变更是：宅基地法定租赁人将宅基地上的房屋再次转让给第三人，而发生主体的更变，此又分为两种情况：第一，如果该第三人为该集体组织以外的成员，则其将代
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替原来的宅基地法定租赁人而成为新的宅基地法定租赁人，第三人在房屋可使用的期间享有宅基地的租赁权，并有义务向村民(亦即宅基地使用权人)支付法定费用;第二，如果前述第三人是该集体组织的成员，则宅基地可以同房屋一同转让，不过第三人应当向原宅基地使用权人支付相应的费用，从而成为新的宅基地使用权人，原宅基地使用权人与法定租赁权人退出三方权利义务关系，取而代之的是第三人与集体经济组织之间的宅基地使用权关系。当然，如果身为集体经济组织成员的第三人只想购买房屋而不打算购买宅基地使用权，应当遵循意思自治原则，法律不宜作强行性规定，在这种情况下该第三人如同第一种情况一样宅基地法定租赁权人，依法享有权利和承担义务。 5.法定租赁权的消灭。导致法定租赁权关系消灭的原因有： (1)房屋灭失; (2)房屋由原所有权人买回; (3)因合同无效或被撤销或解除而归于消灭; (4)房屋买受人抛弃房屋; (5)宅基地灭失或被国家征收或征用。如果发生上述前四项事由之一，则法定租赁关系消灭，原法定租赁权人自动退出三方权利关系，宅基地使用权复苏，权利义务关系又回到农村房屋未出售前的状态。如果发生第(5)项事由，则宅基地上原来的各项法律关系归于消灭。6.法定租赁权理论在农村房屋抵押中的应用。宅基地使用权不能单独抵押，但是可以允许其随同房屋一同抵押，这样一方面开辟了农村的融资渠道，另一方面也保证了宅基地的固有属性。抵押权是担保物权的一种，是一种从权利，是从
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属于债权的，抵押权人对抵押物并不采取占有的方式，因此，抵押人仍然可以和以前一样对抵押物进行占有、使用和收益，当然必须按正当用途以保证抵押物的价值不会发生不正常的减少，抵押人可以处分抵押物，(见台湾地区“民法”第876条。)也应该本着善意的原则以市场价格处分，并且将所得收益提前清偿债务或提存。但是在押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已抵押的情况。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
就宅基地使用权随房屋抵押而言，当抵押权实现时，即抵押权人依法拍卖变卖作为抵押物的农村房屋时，按照法定租赁权理论，就不会对受让主体做出任何限制，无论是城市居民还是其他农村集体的成员，抑或本集体的成员，都完全可以作为受让人依上述有关以法定租赁权拍得农户房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。法定租赁权使得房屋可作抵押物担保贷款，金融机构的债权有了实现的现实保障，因而会乐于贷款，从而解决农村经济发展贷款难的难题。法定租赁权的构造是以宅基地使用权不能自由流转为前提的，目的是在宅基地使用权不能自由转让的情况下，解决农村房屋的流转，既可以维护宅基地制度的稳定，又可以促进宅基地及农村房屋充分利用，减少纠纷和土地浪费，调动人们的积极性。当然，在条件具备时，国家立法应当明确规定宅基地使用权能够自由
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流转，从而赋予权利人完整的物权，以充分实现其经济价值，在这种情况下，除非出现房屋和宅基地分别属于不同权利人，法定租赁权就没有适用的必要了。 结论
宅基地使用权的自由流转是社会经济发展的规律性要求，宅基地使用权在权利性质上与建设用地使用权是相同的，都应当可以进入市场交易。在我国农村社会保障体系逐步建立和完善的基础上，国家应当顺应工业化和城市化的客观要求，通过在宅基地流转要求比较强烈的发达城市城乡结合部及近郊农村、风景名胜区的农村进行试点，在取得成功经验的基础上有步骤地推广。在坚持现有农村集体土地所有权制度的基础上，让农民对土地使用权有一定程度的自由处分权利，放开宅基地使用权的流转，同时立法对宅基地使用权的取得及处分加以规范。而法定租赁权制度在保证宅基地使用权和宅基地所有权的主体不发生改变、不突破现有土地法律基本原则的前提下，实现农民房屋的自由转让、抵押，从而充分实现了宅基地的经济效用，满足了农民融资的需求，拓展了城市居民的投资空间，淡化了城乡之间的身份差别，是解决目前我国农村宅基地问题的明智选择，并且有可能为将来整个农村土地制度的改革提供有益的经验。 注释:
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