上海利仕达投资管理有限公司
从政府政策和政府服务层面而言，改善“软环境”对政府工作提出了更高的要求。“服务是桃浦第一资源”这句话是桃浦镇对于领导干部的基本要求，在这句话的引领下，桃浦镇各级领导充分注重服务水准，想企业所想，努力为企业百忧解难，不断调整政府职能，不断提升服务意识，不断出台扶持政策，努力发展桃浦经济。
而所有的一切，已经充分说明桃浦的“楼宇经济”时代已经来临，一条水渠已经建成正静静等待甘泉的到来。
2. 项目的成立符合政府一贯的要求和发展方向
上海作为沿海改革开放地区和特大型经济中心城市，现阶段下人口、资源、环境、基础设施和社会公共服务水平的约束更加突出，加强自主创新、转变增长方式、优化产业结构、深化体制改革的任务更加艰巨。
升级上海的产业结构是解决资源承载力问题的有效路径之一，所以必须以科技进步和自主创新为动力，全面提升产业竞争力。一方面，要运用新技术改造已有的支柱产业，巩固和扩大现有的竞争地位，另一方面，要加大自主创新力度，大力发展新兴产业。
普陀区围绕区域经济转型、产业结构调整，发挥科技产业在区域产业发展中的引领支撑作用；以完善科技公共服务体系为导向，构建区域自主创新网络；提高普陀区科技产业园建设水平和竞争实力，促进科技产业集聚；发挥政府引导和协调，提高区域科技企业创新能力，增强企业核心竞争力作为科技产业的发展方向。
项目的建成完全符合政府的指导方向。李园中环科技商务区能把服务、土地、劳动力等优势资源集聚在一起，形成规模效益，产生集聚效应和辐射效应，成为区域经济跨越式发展的有效途径，并成为体制和科技创新区及区域经济发展的带动区。
25
JERRY ZAHOVIC
上海利仕达投资管理有限公司
二． 项目成立的条件
1. 项目地理位置优越
李园中环科技商务区所在的区域非常优越。该区域原是上海的西大门，是连接上海和江浙两省乃至中国西北方向的交通枢纽，地铁11号线已经开通以及中环线的建成缩短了本区域与市中心的交通距离，使该区域成为了进可入上海市区；出可至江浙两省，成为中国最富庶地区的连接点。而随着城市化进程，原有的工业区的传统布局正在一一被打破，一个新兴的集办公、商业、居住为一体的宜居宜商的新城区正在形成。
大部分科技类企业，对于办公室的地理位置并不需要在市中心的中央商务区，但必须是交通便利的。而本项目所在区域正好满足了这一需求。
2. 项目区域商务成本较低
项目所在的区域是一个新兴的，初步开发商务区，有着长足的发展潜力，但在发展初期，商务成本低廉。商务成本不仅仅是企业的办公成本，还包括员工的居住生活成本。目前企业和员工商务成本中最大的一块往往是在其不动产需求上。
项目所在区域内已建成的单层面积在1,000平方米的乙级标准写字楼毛坯价格基本在人民币2.0元/平方米/天；而内环线以内的非CBD地区，同类写字楼价格基本上在人民币3.5元/平方米/天。该区域价格基本上是内环内的60%。而写字楼的售价也远低于市中心。
同样，就企业员工来讲，项目所在区域的住宅无论是购买或者是租赁，其价格均远远低于市中心。由于员工的居住生活成本最终会体现在工资和津贴上，所以员工的居住生活成本对于企业而言同样是其商务成本。因此更低的员工居住生活成本就是更低的企业商务成本。本项目所在区域较为低廉的商务成本给企业的运营减少了许多压力。
26
JERRY ZAHOVIC
上海利仕达投资管理有限公司
3. 项目区域人力资源充沛
上海目前的月平均工资是3,600元左右，如果按照正态分布理论，我们会发现3,600元/月的工资是占上海企业员工的绝大部分。这批人的年收入在4万元左右，根据目前不动产消费习惯来看，这类员工的住房购买预算应该是在80万--120万元之间（含贷款）。按照目前上海住宅房屋的价格分布情况，剔除其他个别因素，上海大部分的企业员工居住区域应该是在外环线附近。
作为科技企业的员工，平均工资基本上在5,000—1,0000元，也就是说，这类企业员工所能承受购买或租赁的住宅一般分布在中环线和外环线附近。而项目所在区域正是在中环及外环附近。因此而言项目所在区域的人力资源非常充沛。
4. 项目后续发展空间广阔
在上海市中心楼宇经济大发展时期，由于各种原因，桃浦楼宇经济未能快速发展。随着时间的推移，随着城市化进程，随着土地的升值，反而成就了目前桃浦的楼宇经济的某些后发优势。
项目所在区域是一条带状形态。这条产业带上将会出现近50万平方米的写字楼，100万平方米的现代化厂房，以及西北物流园区；除此之外产业带的周边还有着许多未开发的优质地块，良好的土地储备使项目所在区域有着广阔的发展空间。写字楼、现代化厂房、现代化仓库等不同形式的建筑物满足了企业的发展对于场地的需求。企业各种发展方向均有各种配套设施的支持，解决了企业发展的后顾之忧。
楼宇经济与相关产业联动效应显著，对产业结构调整意义重大；科技也是调整产业结构的重要推手，所以上海每个区县都在发展高技术产业和楼宇经济。但很多楼宇经济和高技术园区发展存在缺少统一科学的发展规划思路和有效的市场调控机制，以及配套服务不够完善等诸多问题。
李园中环科技商务区建立在具有良好的硬件配套以及可持续发展的空间的基础上。目前无论是政府导向、硬件配置、人才储备条件等均已成熟，随着园区的成立，企业的引进，相信商务区会给桃浦的发展带来新的动力。
总而言之，随着桃浦的快速发展，随着硬件及软件上全方位的支持，李园中环科技商务区已经完全具备了成立的条件和基础。
27
JERRY ZAHOVIC
上海利仕达投资管理有限公司
第五章 项目成立的必要性
在新技术革命的推动下，发展高新技术产业已经成为当今世界经济发展的主旋律。一个国家的经济竞争力最终取决于产业技术水平。促进科研与产业结合，依靠面向市场持续不断地科研开发来提高企业的竞争力，是国家增强竞争实力的重要措施。
科技兴国是我国的国策。而虎踞龙盘的上海是中国发展高科技产业的桥头堡。发展高技术产业的最有效的方式就是形成产业集聚的高技术园区。
李园中环科技商务区有着良好的甚至于完美的发展条件和基础。成立中环科技商务区有是非常有必要的，李园中环科技商务区的成立的必要性具体体现在以下六个“有利于”。
一．
项目成立有利于优化桃浦产业结构
桃浦的产业结构优化是一个整体推进的较为漫长的过程。桃浦在升级过程中必须注意避免与其他地区的同质竞争。必以增强产业整体竞争力为目标，以科技进步为推动力，以楼宇经济为抓手，加大自主创新力度并推动经济稳步增长。所以桃浦首先要做的是整合自身拥有的资源，构筑良好的技术创新环境，争取更多的技术专才参与上海的产业结构升级与改造。
而李园中环科技商务区的建成，能够迅速吸引高技术企业以及技术资源，形成一个良好的高技术产业化的环境，并通过高技术项目的产业化提升产业结构。 二．
项目成立有利于促进现代服务业的发展
现代服务业是随着科学技术进步、工业化进程、社会生产分工的进一步深化，在近二、三十年来加速发展起来的第三产业。其运用科学技术、新型服务方式及新型经营形态对传统服务业进行改造。大力发展现代服务业是落实科学发展观和转变经济增长方式的必然选择，也是桃浦产业结构升级的必然要求和突破口。
李园中环科技商务区的成立将以商务区为核心，以科技为推手，重点发展信息服务业、现代化物流业、服务外包、咨询服务等领域以促进现代服务业的发展，并最终带动桃浦现代服务业的整体发展。
28
JERRY ZAHOVIC
上海利仕达投资管理有限公司
三． 项目成立有利于为桃浦带来新的经济增长点
多年来，桃浦给人的感觉是上海的工厂、物流的集散地。不可否认，桃浦的产业也
基本上集中于工业和物流业；高技术产业一旦进入市场，其本身的先进性会迅速赢得市场并带动区域经济迅速发展；同时高技术产业与物流业结合会形成现代物流业。两者的相互促进会带来新的经济增长点。
李园中环科技商务区的建成将有助于形成这一良性发展模式，成为桃浦经济发展的新的增长点。
四．
项目成立有利于资源整合带动周边经济发展
目前，项目周边有着许多高标准的现代化厂房以及商务楼。这些物业由于没有形成产业联动，各自为战，这样不利于经济的发展。李园中环科技商务区一旦建立，将会形产业导向，并将项目产业带的各种资源整合起来，在同一产业链上，根据企业的不同阶段及需求提供其不同的适合其类型的物业。这样的资源整合能够使经济发展以产业带为核心不断向外辐射，最终带动周边经济的共同发展。 五．
项目成立有利于促进就业及提高人口素质
桃浦镇多年来给人的影响是人口素质普遍不高。这样的结果主要是由于低端产业对于人口素质要求不高而形成的。
随着时间的推移，随着城市化进程的展开，随着李园中环科技商务区的建成，随着产业结构的升级，传统制造业的低端制造部分将随着桃浦产业结构的调整逐渐迁离桃浦，众多高技术企业的集聚，必然会带来大量的就业机会。这些就业机会将会吸引众多经过高等教育的人才的集聚，这些的人才的引进也将会促使桃浦人口平均素质的提高。 六．
项目成立有利于桃浦走可持续发展道路
20世纪80年代乡镇工业的崛起，成为中国改革与发展的一大奇迹。以后大量地引进外资，主要也是发展一些加工产业。90年代后期以来，中国更成为发达国家与地区加工产业转移的主要对象，从而急剧扩张成为世界性的“加工车间”。这样做经济虽然发展了，但却付出了惨重的代价。曾几何时，桃浦始终飘散着各种异味，付出了高昂的代价。
29
JERRY ZAHOVIC