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近年，政府提出要走可持续发展的道路。李园科技商务区大力发展高技术产业，这一产业是一种高智力、高聚集、高成长、高辐射、高就业、低污染、低能耗的产业，完全符合桃浦走可持续的发展的道路的要求。
发展李园科技商务区无论从宏观还是微观上均会给桃浦经济的发展带来良性的发展。并且会给桃浦带来各个层面的改观，写着都充分说明了发展李园科技商务区的必要性。
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第六章 项目的总体规划
李园中环科技商务区项目是以地铁11号线李子园站口的位于真南路、交通路的已建成李子园商务区、将建设的华星地块及其周边地带为核心区域，辐射和联动地铁11号线上祁连山路站的未来岛区域、桃浦新村站附近的西北物流区域。
商务区以信息服务业、现代物流为主，建成一个新一代高技术型商务区。
一．
项目SWOT分析
1. Strengths（优势）
A. 区、镇两级政府领导非常重视高技术产业的发展，项目的成立获得普陀区、桃
浦镇、李子园村各级政府在各方面的支持。 B. 已投入使用的物业状况良好，商务区建设起点较高。
C. 桃浦物流业相对发达，已经形成初步集聚，先进的物流业为信息服务业提供了
良好的产业基础。
D. 项目交通便捷，出行途径多样。 E. 各级政府人员服务意识深入人心。 F.
桃浦镇可供利用的各类不动产资源较为丰富，为企业的发展提供了良好的场地条件。
2. Weaknesses（劣势）
A. 周边商业设施陈旧，商业气氛不足。
B. 真南路沿线发展改造成本较大，具有较大不确定因素。 C. 项目区域内整体规划有待改进。
3. Opportunities(机会)
A. 当前国家认真落实《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020年）》，进
一步推动国家高新技术产业开发区实施以营造创业环境、提高自主创新能力为核心的“二次创业”发展战略。而上海市普陀区同样出台了众多政策大力发展高技术产业。
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B. 项目地处桃浦交通要道，随着真南路沿线的区域性商业地位的逐步确立，未来
发展潜力巨大。
C. 上海人杰地灵，吸引了众多人才聚集，桃浦的后发优势吸引众多“新上海人”
聚集，保证了企业的人力资源。
D. 项目租售价格及产业定位契合各类高技术企业的需求。
4. Threats（威胁）
A. 上海已经成立较多的各级别的高技术产业区，本项目起步较晚必须找到适合自
己发展的道路。
B. 地铁延伸段南翔站成立的南翔新城对本项目带来较大的冲击。
通过以上分析，我们不难得到这一结论：李园中环科技商务区必须做到“科技与楼宇相结合、互联网信息服务业与现代物流业相结合、引进与孵化相结合”的三结合为原则；以服务为第一资源，重点发展科技楼宇经济，重点发展信息服务业和现代物流业；采用“点—线—面”联动模式，逐步改变周边环境；与周边高技术园区错位发展保持良性竞争；切实做好互联网信息产业与现代物流业相结合工作；切实做好高技术项目的引进和孵化工作，力求在5-10年时间内建立一个信息产业、现代物流业集聚的高端高技术商务区。 二．
全力打造一条高科技产业带（一条产业带）
项目核心区域的李子园商务区占地面积25,000平方米，总建筑面积约78,000平方米，其中有68,000平方米的写字楼和10,000平方米的商业配套设施，共有5栋高标准写字楼和5栋商铺。项目紧靠地铁11号线李子园站，目前招商已经开始，已经吸引了一些现代物流企业和高技术企业，并且渐渐产生了高技术行业的集聚。
将建的华星地块占地面积55亩，未来将建成80,000平方米的商办楼。其中包括了一栋五星级酒店和2栋高档写字楼以及近20,000平方米的商场。未来的华星地块项目将成为集shopping mall、五星级酒店、高端写字楼为一体的商业中心。
李子园商务区和华星地块的2合1形成了一个小型的中央商务区（CBD）并成为李园中环科技商务区的核心区域，并且带动其他区域共同发展。
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上海西北物流保税中心位于上海普陀区桃浦镇，毗邻沪宁、沪嘉高速公路和204、312国道以及铁路上海西站，地处上海的西大门，是连接市中心城区和外省市的陆上交通枢纽，是华东、华中、华南各地区向上海扩散、上海对外辐射的交结点和必经之处。项目一期占地0.18平方公里，建筑面积16.8万平方米，由3幢办公楼、14个仓库、1个堆场1个查验场地和1个卡口组成。项目快速联接城市机场、口岸和出口加工区等重要物流节点，是外高桥、洋山港和空港向内陆辐射的保税物流节点，是构筑公铁联运，公海联运以及空陆联运等多式联运的天然节点。
西北物流园区中的陆上货运交易中心已经成立，主要以建设物流货运公共信息平台为中心，打造现代物流B2B电子商务平台，并依托电子商务平台，组织物流在线交易和场内交易中心。 李园中环科技商务区完全可以将其纳入体系，共同打造电子商务及物流平台。
未来岛区域是指以地铁11号线祁连山路为中心方圆1公里范围所覆盖到区域，其中未来岛高新技术产业园为该区域的核心。未来岛西片为产业加工区，兼有部分物流和配套管理设施，东片为高新技术孵化和产业基地，兼有园区主要配套公共服务设施，北片为园区物流配送、加工和管理区。未来岛目前已经引进了如施奈德等国内外优质企业。
李园中环科技商务区就是将3个点串联起来。3点串联不仅仅是交通的串联，是业态的串联，更是产业链的串联。充分利用现有资源，充分挖掘内部潜力，相信这条产业带将会成为桃浦的经济走廊。
三．
重点发展互联网信息服务业和现代物流业（二种业态）
现代物流业的发展必将带来商品流、资金流、信息流的集聚，以及交通运输业、商贸业、金融业、旅游和信息产业的发展。而依托现代物流中先进的网络技术与信息资源建设与利用，对优化产业结构、经济结构、劳动力结构都会发生重要的作用。
现代物流技术的发展一定是建筑在先进的信息技术之上的，支持现代物流产业发展的一个重要基础与支撑配套的产业必然包括软件产业与信息服务业。现代物流业正在形成一个三层结构的模式：第一层是网络通信，第二层是物流基础资源平台，第三层是专业性的、区域性的物流服务应用系统。三层结构的模型的核心是通过信息和信息技术来整合物流资源，构成面向社会的资源网络体系。
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现代物流业应该具备的基本功能:运输、仓储、包装、流通加工、配送与信息服务。仓储和运输是物流的核心业务之一，也是物流系统的一个重要功能。随着经济的发展，物流由初期的少品种、大批量物流阶段进入到多品种、小批量或多批次、小批次物流时代，仓储功能从重视保管效率，逐渐变为重视如何才能顺利地进行发货和配送作业。
配送是现代物流的一个最重要的特征。所有这些功能必须在先进的计算机与网络技术的支持下进行的。现代物流是需要依靠信息技术来保证物流体系正常运作的。物流系统的信息服务功能，包括进行与上述各项功能有关的计划、预测、动态（运量、收、发、存数）的信息及基于费用数据、生产数据、市场数据的收集、汇总、统计、分析活动。
同样，信息服务业又能反作用于现代物流业。电子商务的普及使得B to B和B to C模式逐步在取代传统的商业模式，电子商务产业的快速发展对现代物流业提出了更高的要求，并且促进了现代物流业的发展。
目前西北物流园区和未来岛已经成形并初具的规模，通过李园中环科技商务区与西北物流园区和未来岛进行信息服务业和现代物流业的联动，以李园中环科技商务区为核心发展信息服务业，以西北物流和未来岛为核心发展现代物流业，两者独立运营，相互促进，形成一条完善的产业链，共同发展，最终提升桃浦整体经济发展。
四．
充分发挥三个地铁站点资源优势（三个站点）
地铁11号线的开通对桃浦来说是一个机遇。从某种意义上讲，这条地铁线也是桃浦的生命线。交通不利又何谈经济增长。11号线的开通是一个契机，但这个契机不仅仅是桃浦的。
众所周知，11号线延伸下去就是南翔，而南翔很早就开始意识到并利用这一机会，筹划了南翔新城。南翔新城目前已近完成了动迁工作，部分楼宇已经开始进入最后建设阶段，未来一个崭新的，商业、住宅规划完善的新城正在形成，同时南翔蓝天经济城经过多年的发展已初具规模，未来对本项目影响最大的外部威胁很有可能就是南翔新城。
面对外部威胁能做的是努力提高自身品质，必须合理规划产业带上的三个站点。通过旧城改造，通过合理规划，通过高品质的硬件设施和高水准的服务与管理与其他园区进行良性竞争才是最合理的做法。
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