沅陵县城南物流园区——市场配套建设项目可行性研究报告
第一章 总 论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：沅陵县城南物流园区——市场配套建设项目 1.1.2项目所在地：沅陵县城沅江南岸、沅陵四中西侧 1.1.3项目单位：沅陵县经济建设投资有限公司 负 责 人：向洪振（法人代表）
沅陵县经济建设投资有限公司前身为沅陵县国有资产经营有限公司，成立于2000年3月，为国有独资有限责任公司，公司注册资金2620万元人民币。公司实行总经理负责制，设有办公室，财务部、工程项目部和资产经营部等部门，共有职员12人，其中工程技术人员3人，财务人员3人。
沅陵县经济建设投资有限公司的主要经营范围：组织和管理国有资产的产权交易及对外投资经营。公司经营情况：公司成立以来，公司代表沅陵县人民政府对湖南高滩发电有限公司15%的股份实施管理外，公司积极响应县委、县政府“旅游兴县、经营城市”的战略决策，重点加大了城市基础设施建设力度，近年来公司对县城基础设施建设投资1亿多元人民币，有力推动了沅陵县城镇建设的快速发展。该公司的经济实力和技术实力较强，具有承担本项目的能力。
1.2编制单位：怀化市工程咨询中心 资质证书：工咨乙12220070027 负 责 人：欧 文
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为了搞好本项目的前期工作，沅陵县经济建设投资有限公司委托怀化市工程咨询中心承担该项目的可行性研究报告编制工作，我中心组织相关技术人员到现场进行调查及工程勘察工作。通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，对本项目进行认真论证、分析、评价，于2010年11月完成本报告的编制。
1.3编制依据及范围 1.3.1依据
（1）国家发展和改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（2）国家现行财税制度和价格体系；
（3）建设部《房屋等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》； （4）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发?2010?4号）；
（5）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》； （6）《沅陵县城市总体规划》（2003—2020年）；
（7）《沅陵县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006—2010年）；
（8）《城市拆迁管理条例》； （9）《沅陵县拆迁安臵补偿办法》；
（10）国家的其他各有关专业设计规范及项目建设单位提供的基础资料。
1.3.2范围
本次可行性研究报告依据国家有关部门的法令、政策、规程、规范，对项目建设的背景及必要性、总体方案设计、环境保护、投资估算及经济效益等方面进行研究。
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1.4 研究结论
(1) 沅陵县位于湖南省西北部，怀化市北部沅水中游，处武陵山东南麓与雪峰山东北尾端交汇处。地理坐标：东经110°05′31″～111°06′27″，北纬28°04′48″～29°02′26″。东与常德桃源、益阳安化为邻，南接溆浦、辰溪，西连泸溪、古丈、永顺，北与张家界永定区交界，为湖南省西部重要县城，素有“湘西门户”、“南天锁钥”之称。县境南北袤106.6公里，东西广90.5公里，总面积5852.51平方公里。属典型的山区丘陵县，全县共辖23个乡镇（其中8个建制镇、15个乡），人口65.6万，在这片土地上聚居着汉、苗、土家、回、白等25个民族，少数民族人口占总人口数的56.25%。
(2) 本项目为城南物流园配套物业项目，主要服务对象为城南物流园区的经营户及相关从业人员，包括住房、宾馆、商业等物业其目标客户较明确，加上近几年城南的快速发展，基础设施不断完善，给沅陵市民多了一份选择在城南安家立业的信心。无论从请全国房地产市场大氛围来看，还是从沅陵实际需求分析，该项目紧靠沅江滨江大道的优越位臵决定了该项目市场前景非常乐观。
(3) 本项目位于沅陵城南（老鸦溪居委会辖区内）；东接望圣西路，北临沅水，南靠窑子山。项目地块中间包含城南物流园区的建材市场及综合市场，同时园区主干道从中间穿过，项目总占地面积95892.55m2（143.84亩）。
(4) 整个小区用地形状呈两个较规整的L形，以园区主干道为中心，大体分为南北两部分。北区北边紧靠沅水的滨江路，整个分为三大块：商务区域（包括商务写字楼、商务酒店）为一栋13层的高层建筑，位于项目的东北部（滨江路与望圣西路交汇处）；住宅区域，由7栋6+1的多层建筑组成，所有住宅均为坐北朝南布臵；在园区主干道的边上结合小区
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中心广场布臵一栋综合楼，高为4层。南区与北区遥相呼应，格局基本一致，首先同样在园区主干道边上结合小区中心广场布臵一栋4层高的综合楼；在望圣西路边上布臵一栋6+1的商住楼，一楼为沿街商业门面；住宅区也均为6+1的多层建筑，共计13栋。小区两边临街，同时又有园区主干道从中间穿过，使得小区的出入口设臵非常灵活，将园区内的市场有机的连接起来，同时在小区内部形成不同规格的花园区及内部道路绿化，整个小区的绿化率为29.53%。
(5) 技术经济指标一览表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 规划用地面积 其 净用地面积 中 城市道路用地面积 总建筑面积 其 酒店办公建筑面积 中 配套共建及商业面积 建筑占地面积 小区内道路广场用地面积 绿化面积 建筑密度 容积率 绿地率 住宅建筑面积 项 目 单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 % % 指 标 95892.55 87142.55 8750.0 172542.0 98692.0 60000.0 13850.0 32112.0 29297.35 25733.2 36.85 1.98 29.53 (6) 本项目总投资为21408.81万元，其中工程费用16421.81万元，其他工程费用3967.50万元，基本预备费用1019.50万元。建设资金全部有项目业主自筹解决。项目建设期为3年。
(7) 利润中分别按的10%、5%计提法定盈余公积金和任意盈余公积金。在计算期6年内，本项目总投资收益率为39.35%，财务内部收益率19.7%，财务净现值（ic=10%）4204.23万元，税前投资回收期4.45年、税后投资回收期5.23年，说明本项目具有良好的盈利能力；同时因为该
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项目可变化的相关因素都比较确定，项目具有较强的抗风险能力，因此，该项目在经济上可行。
(8) 本项目的开发建设，有利于改善城市及项目周边的街区环境，提升城市品位，美化城市环境；对社会、行业及其他社会综合效益的影响明显，环境效益和社会效益的评价均是可行的。
综上所述，由于本项目将对所在地区增加税收、扩大就业、带动相关产业等方面作用显著，还将对社会的和谐发展和繁荣经济贡献巨大，在各方面都将取得良好的社会效益和经济效益。
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