第七部分 组织机构与人力资源配置
7.1项目管理机构设置
施 工 现 场 管 理 专业工种 专业工种 专业工种 技 术 质量安全 公司经理 总工程师人：汪元同 项目管理部门 现场项目经理 项目技术负责人 项目质量安全领导小组 装修项目经理 安装项目经理 其他项目经理 材料后勤供应 施 工 技 术 质量安全量材料后勤供应 施 工 现 场 管 理场技 术 质量安全量材料后勤供应 本项目实行董事长领导下的总经理负责制，管理机构实行责、权、利分明，责任落实到个人。项目建成后，按照企业发展要求建立起现代化企业管理机制，各部门分工协作，并依靠科学的管理制度，对企业进行严格管理。项目开发过程中，公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。企业的管理机构设置方案详见上图所示。 7.2人力资源配置
工程技术和管理人员主要通过公司派用，技术工人及其他人员主要安排当地的富余劳动力。在员工没有正式上岗前，先进行岗前培训；在施工工程中定期或不定期组织管理人员和工人学习、培训。 7.3项目实施进度
根据该项目的工程量、建设特点及建设资金到位情况，本项目建设期为2年，即从2014年6月至2016年12月。销售期为3年，即从2015年1月至2018年12月。项目建设内容包括土地平整、土建工程、安装工程、道路与绿化工程、竣工验收及销售工作。
第八部分 项目投资估算
8.1投资估算相关说明
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目投资数额进行的估计，是项目决策的重要依据之一。投资估算要有准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。因此，准确、全面地进行建设项目的投资估算，是项目可行性研究乃至整个项目投资决策阶段的重要任务。
估算依据：
1．《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。 2．《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。 3．《投资项目经济咨询评估指南》。 4．《建设项目投资估算编审规程》。 5．《城市道路绿化规划及设计规范》。 6．《城市居住区公共服务设施设置规定》。
7．国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件规定暂缓征收。 8.2项目总投资估算
1、建设总投资
项目总投资由建设投资和建设期利息构成。该项目总投资估算为68677.96万元。详见表8.1。
表8.1总投资估算表
序号 1
工程或费用名称 土地成本
投资额(万元)
31300
估算说明 7825元/平方米
1.1 1.2 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 5 6 7 8 9
土地出让金 拆迁补偿费 建安工程费 前期工程费 筹建开办费 可行性研究费 规划勘察设计费 三通一平 基础设施配套费 不可预见费 管理费用 销售费用 财务费用 总投资
18000 13300 25005 2100.92 1009.58 50.48 630.99 63 2016 3021.10 1903.29 1261.98 1105.20 67713.49
4500元/平方米 3325元/平方米 详见工程费表 125.05元/平方米 建安工程费*4% 建安工程费*0.2% 建安工程费*2.5% 15元/平方米 142元/平方米 （1+2+3+4）*5% (1+2+3+4+5)*3% 建安工程费*5%
贷款18000万元，利率6.14%
（1）土地成本
该项目用地面积为40000平方米，土地出让金18000万元，拆迁补偿费为13300万，土地成本共计31300万元。
（2）建安工程费
本项目新建建筑工程，按照有关估算指标，结合当前市场价格水平，经估算建筑安装工程费合计为25005万元人民币。建筑工程费估算详见表8.2。
表8.2建筑工程费估算表
序号 1 2
工程名称 三至三十层住宅 一至二层商业用房
工程量（m） 147000 10500
2
单价（元/m）
1500 1400
2
投资额（万元）
22050 1470
3 4 5
二层地下停车场
公共建筑 道路及绿化 合计
10500 200 26550 194750
1300 1800 120
1365 36 318.60 25239.60
（3）前期工程费
房地产开发项目前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。前期工程费总计2100.91万元。
（4）基础设施配套费
基础设施配套费包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，根据沈阳市场价格，该项目的基础设施配套费估算为2016万元。
（5）不可预见费
本项目不可预见费按费率5％计列。本项目建设施工期为2年，不仅考虑基本预备费，还包含涨价预备费。估算值为3021.1万元。
（6）建设期利息
该项目在建设期内发生建设投资借款14000万元，借款利率为9.2%，借款按照两年建设期每年年中一次投入考虑，建设期内支付利息。建设期利息估算为1105.2万元。
2、年度投资计划
该项目建设期2年，销售期3年。全部建设投资在建设期内投入使用。（投资计划详见附录）
3、资金筹措
该项目总投资67713.49万元，全部投资采取企业自筹和银行贷