第十部分 项目运行风险分析
10.1不确定性分析
房地产开发项目的投资决策是建立在对房地产项目经济效果预测的基础之上，而项目在未来实际的经济效果与预测的结果可能有差距，即作为决策依据的经济效果本身具有不确定性，因为开发企业所处的外部环境是在不断变化之中的，要对未来的有关参数进行点估计基本上不可能。各种环境的变化都会影响到房地产开发项目的相关数据预测的准确性。为了减少投资风险，避免决策失误，就必须对项目经济效果的不确定性及项目对各种不确定性的承受能力进行分析，即进行不确定性分析。
（1）盈亏平衡分析
该项目采用产量表示的盈亏平衡点BEP（Q），在不考虑销售税金及附加时：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出98835.63平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。在考虑销售税金及附加时：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP
即
QBEP＝F/(P-V-T)= 67713.49/
（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出128796.15平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。
（2）敏感性分析
建设投资、销售价格、经营成本等属于预测，存在变化，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目财务内部收益率会产生一
定的影响。本项目对财务基础数据中的建设投资、销售价格两项因素分别增加或降低5%、10%、15%，以判断其某个因素变化对所得税后财务内部收益率影响的敏感程度。(敏感性分析见附录)
从表中可以看出，在销售收入、建设投资、经营成本不确定因素中，销售收入为最敏感因素，它的上下波动对指标的影响相对较大，敏感度系数均为3.33，当不确定因素向项目最不利方向变化15%幅度时，财务内部收益率最低为10%，说明该项目抗风险能力很好。（敏感性分析图见附录J） 10.2项目风险分析
1、风险定性分析
（1）项目的政策性风险。由于房地产业是国民经济的支柱和先导产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点，特别是2010年以来，中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率。此项目建设期2年，销售期3年，时间较长，在这期间，国家可能实施的宏观调控政策，如利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。
（2）项目的市场风险。由于我国近三十年的改革开放的发展，进出口总额近年来高速发展，经济的对外依存度不断提高。在此背景下，中国经济的发展也将受到此次全球金融危机的影响，GDP的增速可能放缓。在可能的实体经济增长速度放缓的风险下，房地产的价格将面临较大压力。价格的回落又将在一定程度上加大潜在消费者的观望态势，因而整体市场的成交量也可能面临萎缩风险。本项目在微观的区域市场层面的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘
以及潜在的竞争对手与竞争楼盘。随着地产市场的不断发展，房地产成交量大幅增加，市场竞争越来越大，企业对激烈竞争的房地产市场必须做好全方位的准备。
（3）项目的财务风险。房地产开发对资金有巨额需求，资金的有效供给，是项目是否能够按期竣工的根本保证。所以在项目建设期应时刻注意资金能否按时到位。项目总占地40000平方米，开发建筑面积为194750万平方米，需要投入的资金多。在项目中后期开发过程中，投入资金全部来源于预售，如果预售出现问题，资金运转难度太大，施工将无法进行。钢材、混凝土等产品价格的波动和企业的管理能力将会对该项目的经营构成较大风险。
（4）项目的工程建设风险
工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。若按进度实施，则各项许可证照办理必须与工程进度匹配，否则将产生违约施工导致勒令停工和罚款风险。建筑安装工程时间进度、工程质量等对该项目也产生很大的影响。
2、风险防范措施
（1）市场风险控制。研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业是否稳健运行。所以企业想在房地产市场良好发展，应建立一个完备卓有成效的销售体系，保证市场渠道的通畅性。在占领市场的前提下，着力开发具有优势的产品，形成产业的综合优势。
（2）融资风险控制。在激烈竞争的房地产市场中，具有良好的企业信用和自身经济实力对企业来说是非常重要的，同时也是企业在
资金筹措方面的优势。为了能够使项目顺利实施，资金的顺利到位是非常关键的，畅通的融资渠道是保障资金流、化解资金风险的前提条件，所以企业拥有良好的信用会使资金的来源、供应量、供应时间都会得到保障。
（3）成本风险控制。房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。
第十一部分 项目社会影响评价
11.1社会影响分析
拟建项目的建设及运营带动了建筑、家政服务、职业介绍、物业管理、社区服务、信息咨询等行业快速发展，为劳动就业提供了大量的机会，不仅吸收了大量新成长劳动力，而且吸收了部分农业和工业转移的劳动力，减轻社会就业压力，就业效果显著。同时繁荣了商业、商务等服务行业，促进了第三产业的发展。房地产项目的开发吸引了众多投资包括外商投资，区域资源配置不断深化。
本项目本着既满足人们对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为人们的生产生活创造必要的空间发展条件，合理利用土地资源，避免浪费，重视对自然资源的使用和保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用。生态保护水土的差异，将极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，在开发的同时做好生态环境保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中做好生态环境的保护盒建设，塑造环境优美，和谐的社区。 11.2社会适应性分析
在国家住房制度改革等一系列方针政策逐步国策落实的环境下以及沈阳市经济模块的快速扩张、城区人口的迅速膨胀、当地居民人均收入迅速提高的背景下，建设该项目能够提高所在地区的居民居住水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率。在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起了积极的作用。