商贸楼可行性研究报告 - 图文(2)

1、时机劣势:在绿园区附近新建或已基本竣工的楼盘多，在时间上这个项目没有抢得先机。 2、环境劣势：本项目虽然地处长春市城市中部，交通不是便利。而且还有自然景观缺少，园区绿化不够等多方面的劣势。 3、品牌劣势：由于进入市场时间短、资金不够雄厚、宣传力度不强等因素使得项目在长春市实施和运行有一定的挑战。 以上这些劣势，都不会对项目构成本质上的威胁，相信凭借此项目先进的设计理念以及价格等的优势，时间上的落后并不会太大的影响；而且，相信随着长春市的发展，城市规划的完善，环境劣势也将会得到很好的解决。 4．3市场调查及目标市场的确立 4．3．1市场调查 绿园区位于长春市中心地区附近，商业氛围还不够成熟，没有大型的消费中心，其商铺市场呈一个点状的分布，属于长春商业待发达之地， 以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了绿园区的商业格局。 4．3．2目标市场确立 通过对上面的市场调查进行分析，该目标市场定位在如下人群： 1、各种商务，生活或其他用品商家或投资商。 2、民营、私企老板和个体户 这类买家主要是附近居住区域的经商人士，他们喜欢在各种环境较佳的区域生活，加之手头资金宽裕，有剩余的资金投资物业，希望改变目前居住环境、增大居住面积，或作为增长投资。 3、高级白领 这类客户知识层次高、综合素质高、消费行为理性，对生活质量要求较高，由于长期在办公室工作，对自然景观和社区人文环境、运动设施极为重视，同时对楼盘建筑风格、色彩、平面布局等极为关注，地理位置好、公用设施齐全、配套设施完备的高素质楼盘是他们的首选。力求生活的舒适、安逸、温馨、健康。一般发展商提供的套餐装修方式比较满意。本开发工程将这部分职业者作为首选的目标客户。 4、自由职业者 同白领相同，他们要求高质量的居家生活，渴望温馨、舒适方便的生活条件。 4．4价格定位 长春市商铺出租价格根据商铺市场的不同分布和特点，可分为三个不同的市场和价格： 重庆路区：主要是指以西安大路为中心，如：“沃尔玛”、“卓展”等中档商场的出租价格为8000--1.2万元/平方米。 红旗街区：如：“亚西亚”、“万达广场”、“欧亚商都”等中档住宅区的销售价格为6000--1.1万元/平方米。 二道区：如：“中东大市场”等中低档市场的出租价格为1400－1900元/平方米。 本项目位于长春市中部地区，根据项目本身的造价考虑，参照上面对二道区价格的分析，将商铺的出租价格定位在1800元/平方米，虽然项目价位比较低廉，但是低价不低质；从开发设计和服务等多方面保证了商场的适用性。因此，从市场的前期论证来看，此价位能够保证商城的成功出租，从而保证投资者的投资收益。 第三章 规划方案优选 2．1 开发设计及建设依据 主要的建筑依据分三部分，即地基工程的地质评价依据、建筑方案设计依据和土建工程编制依据。具体的说： （一）、地基工程地质评价依据： 《岩土工程勘查规范》GB50021-2001 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002 《高层建筑岩土工程勘查规程》JGJ72-90 《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 《土工试验方法标准》GB/T50123-1999 （二）、建筑方案设计依据： 《商店建筑设计规则》JGJ48-88 《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ48-88 （三）、土建工程编制依据 《建筑抗震设计规范》GB50011-2001 《砌体结构设计规范》GB50003-2001 《建筑结构荷载规范》GB50009-2001 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版） 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 《岩土工程勘察报告》K2003-33 《长春市建筑日照间距规定》 2．2 建设规模 2．2．1地质地形勘测报告 1、项目建设场地为规则矩形地块，场区宽阔，地势平坦，根据现场《岩土工程勘察报告》钻孔位置和高程数据勘测，场地标高223.52米---221.68米，最大高差1.84米。 2、项目建设场地的地土类型属中软土，场地类别为Ⅱ类建筑场地；场地为建筑抗震一般地段。 3、项目建设场地等级为二级，地基等级为二级，工程重要性为二级。 4、水文地质条件 长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度68％；年平均降雨量650毫米；年最大冻结深度169厘米；主导风向冬季是西北，夏季是西南；年平均风速可达3.6米/秒，最大风速达到25.7米/秒。由于长春市属寒冷地带，基本雪压值0.3KN/平方米，无霜期145天。地震烈度达7度。场区地下水有两层，第一层为潜水，主要埋藏在第二层到第四层土体中，补给来源主要为大气降水，地下水位随季节变化，由往年测得地下水初见水位3.0米到4.6米，稳定水位2.8米到3.7米，标高218.84米到220.38米。第二含水层为第八层砾砂层，属承压无压水。场区周围无污染源，根据地区经验，地下水及土对砼侵蚀性可不予考虑。