商贸楼可行性研究报告 - 图文(5)

财务现金流量表（全部投资）（表9.2） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 项目名称 现金流入 商业银行贷款 出租收入 资本金 现金流出 总成本（除财务费用） 营业税及附加 所得税 税前净现金流量 4 税前财务净现值 项目税前内部收益率 税前累计净现金流量 税后净现金流量 5 税后财务净现值 项目税后内部收益率 合计 39558.40 5000.00 28458 6100.40 11758.81 11100.40 219.47 3301.59 28238.53 14938.96 21.28% — 24936.94 10861.20 19.15% 第1年 20586.40 5000.00 9486.00 6100.40 11319.87 11100.40 219.47 — 9266.53 6761.99 — 9266.53 9266.53 6761.99 — 第2年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 — 9486 2235.80 — 18752.53 9486.00 8177.58 — 第3年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 3301.59 9486 8059.10 21.28% 28238.53 6148.41 4955.62 19.15% 8.1.3项目资本金净现值、内部收益率 项目资本金按折现率10％测算，得出财务净现值（税前与税后）、财务内部收益率等财务数据。具体见下表： 财务现金流量表（资本金） 单位：万元 序号 1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 2.3 3 4 5 项目名称 现金流入 商业银行贷款 出租收入 资本金 现金流出 总成本（除财务费用） 贷款还本付息 经营税费 税前净现金流量 税前财务净现值 税前内部收益率 所得税 税后净现金流量 合计 39558.40 5000.00 28458 6100.40 11758.81 11100.40 5400.00 4151.25 28238.53 23686.86 21.52% 3301.59 24936.94 第1年 20586.40 5000.00 9486.00 6100.40 11319.87 11100.40 0 1383.75 9266.53 7877.34 — — 9266.53 第2年 9486 0 9486 0.00 0 0 5400.00 1383.75 9486.00 7736.90 — — 9486.00 第3年 9486 0 9486 0.00 0 0 0 1383.75 9486.00 8347.37 21.52% 3301.59 6148.41 税后财务净现值 税后内部收益率 28464.30 19.25% 7768.30 — 11096.34 — 5579.19 19.25% 8.2项目清偿能力评价 本项目贷款按季度给付利息，建设经营期结束一次性偿还本金。总计贷款额度为5000万元，支付利息总额为400万元。贷款有效利率8% 。 贷款还本付息估算表（表8.4） 单位：万元 序号 1 总成本 项目名称 合计 10826.10 9858.82 133.01 284.58 237.15 332.54 6100.40 5000 5000 5400 400 第1年 4818.08 9858.82 133.01 94.86 79.05 110.85 6100.40 5000 5000 0 0 第2年 4029.25 0 0 94.86 79.05 110.85 0.00 0 0 5400 400 第3年 1785.28 0 0 94.86 79.05 110.85 0.00 0 0 0 0 1.1 直接成本 1.2 管理费用 1.3 出租费用 1.4 维修基金 1.5 不可预见费 2 3 4 5 6 资本金 银行贷款 贷款取得 贷款偿还 利息支出 敏感性分析 销售总收入与总成本的变动对全部投资及资本金的敏感性分析。 现设定建设总成本在-10%～10%范围内变动：全部投资（资本金）内部收益率、净现值的变动状况见下表： 项目敏感性分析表（表10.1） 项目 总成本 变动 -10% 全部投资 NPV 16598.84 IRR 21.23% NPV 25684.55 资本金 IRR 20.12% -5% 0% 5% 10% -10% -5% 总收入 0% 5% 10% 15725.19 14938.96 1422.58 -13580.87 -12895.36 4040.15 14938.96 15638.96 16763.56 20.50% 19.15% 18.57% 15.96% 16.10% 18.55% 19.15% 20.75% 21.85% 24685.85 23686.86 22355.65 -14675.62 -13313.84 15436.45 23686.86 25854.54 29374.58 19.45% 19.15% 16.02% 11.03% 10.85% 16.17% 19.15% 19.51% 20.21% 项目收益率在分析的各种情况下仍能保持较高的内含报酬率(最低情况为收入减少5%时IRR为20.75%)，项目内含报酬率仍高于其资金成本10%，也介于行业平均利润水平(15%-20%)，表明该项目具有一定的抗风险能力。 10.2项目的盈亏平衡分析 项目盈亏平衡以及达到1.5%、5%、10%、15%的利润率时地上建安成本和地下建安成本、设施配套费的保本价见下表： 项目盈亏平衡分析（表10.2） 保本价（万元） 利润率 地上建安造价 单价 （元/㎡） 15% 10% 5% 0 1451.3 1388.2 1325.1 1262.00 总价 （万元） 5805.2 5552.8 5300.4 5048 地下建筑造价 单价(元/㎡) 2227.55 2130.7 2033.85 1937 总价(万元) 2227.55 2130.7 2033.85 1937 第八章 项目风险分析及控制 根据对项目目标影响不同风险可分为以下几类： 9．1工期风险 长春市位于吉林省中部，属温带大陆性季风气候，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。年平均相对湿度68％；年平均降雨量650毫米；年最大冻结深度169厘米。由于长春市属寒冷地带，基本雪压值0.3KN/平方米，无霜期145天。施工期基本集中在4月份到11月份，而本工程工期3个月要赶在施工季节完成给工程的生产完工带来了一定难度，因此务必安排好工期，否则将会带来不可预估的损失。所以要确保工程按期完工 及时投产运营。 9．2费用风险 施工项目成本是指建筑施工企业在以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式。本项目总投资11100.40万元，项目自有资金约为6100.40万元；申请商业银行贷款约为5000.00万元。建设资金落实对能否及时按工期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，资金方面，项目自有资金及时足额投入，同时积极申请银行贷款进行保证。同时将施工中实际发生的各种消耗和支出严格控制在成本计划范围内，严格审查各项费用是否符合标准、计算实际成本和计划成本之间的差异并进行分析，消除施工中的损失浪费现象。在保证工程质量和工期的同时将成本降到最低。 9．3质量风险 本项目为综合商贸楼采用框架剪力墙结构，在施工时要保证项目满足相关标准规定的要求，包括其在抗震、耐火、安全、环境保护等方面所有的明显和隐含能力。质量要达到合同范围内的全部工程的所有使用功能符合设计图纸要求，检验批、分项、分部、单位工程质量要达到施工质量验收统一标准，合格率100%。以保证项目经济、适用、合理，达到预期效果。 9．4信誉风险 信誉风险是因企业管理决策的商业行为，所造成的企业信誉损失所带来的风险。例如企业所制定的品管标准降低，导致产品质量降低，或者是企业有意地做出损害客户或是公众利益的决策，或是赚取高利润让企业形象大打折扣等等。本项目为商服地产类开发，不同于目前存在的纯商务楼模式，而是集商务、娱乐为一体的符合性楼宇，根本目的是为了出租，使项目取得经济效益和社会效益的双丰收。因此在项目生产运营全过程企业要充分考虑上述各个方面，以免对企业形象和信誉造成损害。影响企业今后的发展。 9．5安全风险 在项目建设工程中要做好安全防范，以免造成人身伤亡，工程或设备的损坏等，并提前按合同约定做好责任分配。